Licencia de obra, ¿qué es y cuándo es necesaria?

Si vas a hacer una reforma en tu casa, lo primero que te debes plantear es si necesitas una licencia de obras. Para sacarte de dudas, en esta guía de Casavo te vamos a contar cuáles son los requisitos de una licencia de obra menor y mayor y cómo se solicita. Además, también te contaremos la diferencia entre ICIO y licencia de obra, cuánto cuesta y qué obras no necesitan licencia. ¡Vamos allá!

La licencia de obra menor es un documento que expide el ayuntamiento que corresponde al municipio en el que se encuentra la vivienda. Con este documento se da permiso y se autoriza a realizar una serie de trabajos que no son de gran calado. Normalmente, son aquellas reformas más sencillas y que no suponen ningún cambio en el espacio del inmueble.

Algunos ejemplos de obra menor son revestimientos, reparaciones, cerramientos, supresión de barreras arquitectónicas, fontanería, electricidad, saneamiento o instalación de sistemas de calefacción. De hecho, muchas de estas pequeñas reformas se hacen con el fin de mejorar la calificación del certificado energético. En cuanto a los requisitos de la obra menor, dependen de cada comunidad autónoma. No obstante, por lo general, simplemente hay que rellenar un formulario, presentar una fotocopia del DNI y proporcionar la dirección de la vivienda.

Sin embargo, en el caso de la licencia de obra mayor, sí son reformas que afectan a la estructura de la vivienda. Normalmente, hablamos de licencia de obra mayor cuando hay modificaciones en el uso de un inmueble o en los elementos comunes de un edificio, o cuando hay una ampliación en altura o volumen. Asimismo, también cuando son obras de rehabilitación o relacionadas con la protección contra los incendios. Por ejemplo, ¿hay que pedir licencia de obra para un porche? La respuesta es afirmativa, pues supone una ampliación del inmueble.

Este es un trámite que se debe realizar en tu ayuntamiento y, hasta que no se conceda la licencia de obra mayor, no se puede iniciar la reforma. El objetivo de los técnicos del ayuntamiento es comprobar que el proyecto urbanístico cumple con la legalidad vigente.

Otra de las dudas más comunes es cuándo hay que pedir un permiso de obra. Aunque se puede caer en la tentación de pedirlo una vez que las obras ya se han iniciado para ir adelantando tiempo, lo cierto es que siempre hay que pedirlo antes de empezar a reformar tu casa.

Si te preguntas cuánto tarda una licencia de obra en concederse, la media se encuentra en unos tres meses, aunque depende de la carga de trabajo que tenga el área de urbanismo del ayuntamiento. Por otro lado, también es posible que te preguntes en cuánto tiempo caduca una licencia de obra. Pues bien, normalmente se da un año para iniciar las obras y tres para terminarlas.

Ahora que sabes cuándo pedir una licencia de obra, veamos cómo hacer la solicitud de licencia de obras. Aunque puede variar ligeramente en función del ayuntamiento, normalmente tienes que acudir con la siguiente documentación:

• modelo de solicitud rellenado;
• DNI del solicitante;
• documentación de delegación que acredite la representación de un técnico;
• justificante de pago de las tasas correspondientes;
• proyecto técnico visado por el Colegio de Arquitectos por triplicado.

Además, dentro del Proyecto Técnico, se debe incluir un plano cartográfico en formato digital, un plano de situación, un plano antes de las obras y un presupuesto por unidades, entre otros documentos. Asimismo, en el caso de algunos ayuntamientos, se puede pedir la licencia de obra por internet.

Cabe destacar que uno de los errores más comunes al realizar obras en casa es confundir el ICIO con la licencia de obras. Por un lado, el ICIO es el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras que se autoliquida cuando se realizan las obras, que se suele establecer entre el 2% y el 4% del presupuesto total. Por otro lado, la licencia de obra es simplemente la autorización municipal para ejecutar la obra.

Para saber cómo hacer un presupuesto para licencia de obra, primero debes saber cuánto cuesta una licencia de obra. Aunque en una licencia de obra el precio depende de lo que establezca tu ayuntamiento, suele oscilar entre el 3% y el 5% del presupuesto de las obras. Puede ser que esta cantidad te parezca muy elevada, pero conviene pagarla, pues las multas por no hacerlo son de entre 300 euros y 6.000 euros.

Hablando de cuánto se paga al ayuntamiento por la licencia de obras, como es lógico, en la licencia de obra mayor, el importe será más alto que en la licencia de obra menor. Además, otros gastos para calcular tu presupuesto para la obra son los materiales y los honorarios de los profesionales.

Para terminar, vamos a ver cuándo es necesaria la licencia de obras, ya que en algunos casos no hace falta. Algunos ejemplos de ello son sustituir alicatados, alisar paredes, lijar el parquet, cambiar la instalación eléctrica, pintar, poner pladur o cambiar el mobiliario.

En el caso de que sí necesite licencia, ¿me puede pedir un vecino mi licencia de obra? No, siempre que la obra se desarrolle dentro de tu vivienda y no altere la seguridad del edificio, su estructura o la estética, además de no perjudicar a otros propietarios.

Para terminar, esperamos que hayas entendido los conceptos básicos sobre las licencias de obras y que la reforma de tu casa vaya lo mejor posible. Recuerda que en Casavo vendemos viviendas recién reformadas y listas para entrar a vivir. Puedes echar un vistazo a nuestra web para ver todas las casas que te puedan interesar. Y para cualquier duda, ya sabes que solo tienes que contactar con nosotros.