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Alquiler con opción a compra: ¿cómo funciona?

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Comprar una vivienda es una decisión muy importante para la que se necesita tiempo. Por ello, existe un tipo de contrato que te puede venir muy bien, que es el alquiler con opción a compra. Es una modalidad que ha cobrado mucha relevancia en los últimos años, fruto de la subida de los precios de los alquileres y de compraventas.

Los contratos de alquiler con opción a compra son una posibilidad muy interesante que está llena de ventajas tanto para el inquilino como para el propietario. Si te preguntas si comprar o alquilar, tienes que leer los siguientes párrafos. En este artículo de Casavo te vamos a contar con todo lujo de detalles cómo debe ser este contrato y los pros y contras de las casas en alquiler con opción a compra. ¡Sigue leyendo!



Cosas a tener en cuenta en el contrato de alquiler con opción a compra

Los alquileres con derecho a compra son arrendamientos normales y corrientes, solo que, dentro de un plazo acordado previamente, el inquilino puede comprar la vivienda si así lo desea. El contrato de alquiler con opción a compra interesa al propietario cuando no tiene prisa en vender la vivienda.

En el caso del inquilino, también es muy interesante si quiere probar la vivienda antes de tomar una decisión tan importante como es comprar un inmueble. Igualmente, es ideal en los casos en los que todavía no se tiene el crédito suficiente para adquirir la vivienda, pues se puede vivir en ella mientras se ahorra para ello.

Al ser una mezcla entre un alquiler y una compraventa, el contrato de este tipo de operaciones debe incluir cláusulas de ambos tipos de modalidades. Asimismo, los plazos del contrato de alquiler y del de compra no tienen por qué coincidir. Es decir, el plazo para ejercer el derecho a compra puede acabarse antes que el contrato de alquiler.

Cabe destacar que estos contratos no están regulados por el Código Civil, pero sí están aceptados en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En cuanto a lo que debe incluir, estos son los elementos que deben constar en un contrato de alquiler con opción a compra:

  • el plazo de tiempo en el que el inquilino puede alquilar la vivienda;
  • el plazo de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho a compra de la vivienda,la cantidad que el inquilino debe pagar mensualmente en concepto de cuota de alquiler;quién debe pagar los gastos de comunidad, suministros, impuestos, reformas de la casa o cualquier otra inversión relacionada con la vivienda;
  • la intención del propietario de vender la vivienda,
  • el precio de venta del inmueble,
  • el porcentaje de las cuotas de alquiler pagadas que se descontarán del precio de venta,el precio de la prima a abonar al principio del alquiler.



Es importante que sepas que este contrato se puede inscribir en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros. Además, si el inquilino se retrasa en más de dos meses en el pago del alquiler, perderá la opción a compra y, por tanto, también la prima.

En el caso de que no sepas muy bien cómo redactar este tipo de contratos, te dejamos un modelo de contrato de alquiler con opción a compra. Solo tienes que modificarlo a tu gusto e imprimirlo para firmarlo con la otra parte.

Si finalmente se produce la venta, se puede firmar un contrato de arras para dar una señal y mantener la reserva de la vivienda mientras se lleva a cabo todo el proceso de compraventa. Para enterarte de todos los detalles, puedes leer la guía del contrato de arras que tenemos en el blog de Casavo.



Pros y contras de las casas en alquiler con opción a compra

Un piso en alquiler con derecho a compra tiene ventajas e inconvenientes tanto para el propietario como para el inquilino.

Ventajas y desventajas para el inquilino

Veamos primero las ventajas para el inquilino. En primer lugar, en el caso de que finalmente decida comprar la casa, un porcentaje de las cuotas de alquiler que haya pagado hasta ese momento se descuentan del precio de venta del inmueble. De esta forma, el pago del alquiler es un gasto que se puede transformar en una inversión.

Otra ventaja de una vivienda en alquiler con opción a compra para el inquilino es que durante el período que dure el contrato tiene derecho a vivir allí. Esto es así porque el propietario no puede enseñar la casa a nadie, ni para alquilarla ni para venderla. También tiene exclusividad en la compra, esto es, dentro de los tiempos estipulados en el contrato, nadie puede comprar la casa antes que el inquilino. Por último, y quizá la ventaja más importante, el inquilino puede vivir en la vivienda durante un tiempo para comprobar si realmente esa es la casa que estaba buscando.

En cuanto a inconvenientes para el inquilino, la cuota de alquiler suele ser algo superior a un alquiler tradicional. Además, al principio se debe pagar una prima que el inquilino perderá en caso de no comprar la casa. También deberá pagar la misma cuota de alquiler que firmó al principio durante la duración del contrato, aunque los precios en general de los alquileres estén bajando. En cuanto a impuestos, el contrato está sujeto a doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: por alquiler y por opción a compra.



Ventajas y desventajas para el propietario

Por otro lado, el propietario también se beneficia de ventajas de las casas de alquiler con derecho a compra. Por ejemplo, si finalmente no se produce la venta, habrá ganado el dinero de la prima. Esta prima es una garantía para el propietario de que el inquilino tiene una intención real de comprar, pues suele ser una cantidad muy superior a la de las fianzas de los alquileres. Para que te hagas una idea, la prima normalmente es un porcentaje del precio de venta. Asimismo, se asegura de que su vivienda está ocupada hasta que se venda y que, además, el inquilino la cuidará muy bien porque se puede convertir en su futura propiedad.

Entre las desventajas para el propietario se encuentra el precio de compraventa. Esto es así porque no se puede cambiar y llegado el momento de la operación podría estar por dejado de los precios del mercado en ese año. Aunque alguien le haga una oferta superior, debe rechazarla, pues tiene un contrato de alquiler con derecho a compra en vigor que ya pactó con su inquilino. Eso sí, el precio del alquiler sí puede ser modificado antes de que acabe el contrato en función del Índice de Precios de Consumo.

Para finalizar, esperamos que te haya quedado totalmente claro el concepto de los pisos de alquiler con opción a compra. Ahora ya sabes si es una posibilidad que te interese y, en caso de que así sea, conoces cuáles son las claves para llevarlo a cabo correctamente. Si estás buscando casas en venta en Madrid, en la web de Casavo puedes encontrar muchos de ellos. Recuerda, además, que están completamente reformadas y en unas condiciones inmejorables.





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