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El contrato de arras: la guía definitiva

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Una vez que ya te has decidido a comprar o vender una casa, debes acordar con la otra parte un contrato de arras antes de poder firmar el contrato de compraventa de la vivienda.

Si nunca has redactado o firmado un contrato de arras de una vivienda, este artículo te ayudará.  Te vamos a explicar qué es el contrato de arras, qué tipos de arras existen y qué información debe contener. Además, al final del todo, te lo contamos con un ejemplo práctico. ¡Sigue leyendo!

Lo primero que debes tener claro es qué es un contrato de arras, su definición. Se trata de un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor en el que las dos partes se comprometen a una compraventa futura. En algunas ocasiones, también se firma un contrato de arras antes de alquilar un inmueble.

Como señal, el comprador debe pagar una cantidad al vendedor, que más tarde se descontará del precio total del inmueble. Esta cantidad no es una cifra fija, pero normalmente se sitúa en torno al 10 % del valor de la vivienda. Además, si la vivienda es nueva, hay que añadirle el IVA.

A partir de ese momento, el vendedor ya no podrá enseñar la casa a más posibles compradores y se inician todas las gestiones para llegar a la compraventa.

Información básica que debe contener

En cuanto a la información básica que debe contener un contrato de arras, se encuentra lo siguiente:

  • los datos personales de ambas partes;
  • la descripción de la vivienda;
  • el precio y la forma de pago;
  • la cantidad de la señal;
  • el tiempo máximo que tanto el comprador como el vendedor tienen para formalizar el contrato de compraventa.



Como ves, no supone mucha complicación redactar tu propio contrato.

Tipos de arras

En este tipo de contratos existen principalmente dos tipos de arras: penitenciales y confirmatorias.

A continuación, te contamos en qué consiste cada una para que puedas elegir la más adecuada según tu caso. Además, es esencial saber qué tipo de arras has firmado de cara a posibles reclamaciones.

Las arras penitenciales

Con las arras penitenciales, en caso de incumplimiento del contrato de arras por parte del comprador, este perderá la cantidad de dinero aportada en la señal. Si, por el contrario, es el vendedor el que abandona el proceso de compraventa, deberá devolver al comprador la cantidad de la señal multiplicada por dos. Este suele ser el tipo más común de arras, el Código Civil lo recoge en el artículo 1454.

Por ejemplo, si las arras son de 10.000 €, el comprador perdería ese dinero si se echara atrás, y el vendedor tendría que darle 20.000 € al comprador en el caso de que no quisiera continuar con el proceso.

Asimismo, cabe destacar que existe una excepción en la que, como comprador, podrías echarte atrás en el proceso de compraventa y no perder la señal entregada. Se trata de los vicios ocultos, que son problemas graves en la vivienda de los que no tuvieras conocimiento antes de firmar el contrato de arras.

Las arras confirmatorias

El otro tipo son las arras confirmatorias, con las que, si una parte no cumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato y su indemnización correspondiente por daños y perjuicios. Este tipo de arras aparecen en el artículo 1124 del Código Civil.

Por tanto, en el caso de incumplimiento del contrato de arras, ambas partes tendrían que acudir a juicio para determinar cuáles son las consecuencias para la persona que ha decidido abandonar el proceso de compraventa.

Ejemplo de contrato de arras

Ahora que ya lo sabes todo sobre los contratos de arras, veamos de una manera práctica cómo sería todo el proceso. Imagina que eres un comprador y has encontrado la casa de tus sueños. Te encanta y te la quieres quedar, así que llegas a un acuerdo verbal con el vendedor sobre el precio y las condiciones.

Entonces, quedáis en redactar un contrato de arras para comprometeros a iniciar el proceso de compraventa de la vivienda. El precio que habéis acordado es de 200.000 €, por lo que tendrás que dar una señal de 20.000 €, que entregarás el día de la firma del contrato. Por tanto, la cantidad a pagar después será de 180.000 €.

En el contrato de arras incluís los siguientes datos:

  • Nombre, apellidos y DNI del vendedor y del comprador.
  • Todas las características de la casa que vas a comprar, como la dirección, el número de referencia catastral, la superficie en metros cuadrados, si tiene garaje o trastero, el número de la cédula de habitabilidad, etc.
  • Cantidad de la señal, que has acordado con el vendedor (en el caso de nuestro ejemplo: 20.000 €). 
  • Precio de venta y la manera en la que se pagará, que en este caso será de 200.000 € y se hará por transferencia bancaria.
  • Fecha límite para formalizar la compraventa, que tú habrás acordado con el vendedor. Lo más habitual son 60 días desde la firma del contrato de arras.
  • Otras condiciones, como quién pagará los impuestos asociados a la compraventa o si el mobiliario se incluye en el precio del inmueble.



Una vez firmado, debes ser consciente del tipo de arras que son para saber qué consecuencias puedes tener si incumples el contrato, como ya hemos explicado. Si son arras penitenciales, perderías los 20.000 € de la señal y, si son arras confirmatorias, tendrías que pagar una indemnización al vendedor.



Si no sabes muy bien cómo redactarlo, mira este ejemplo de contrato de arras de la Organización de Consumidores y Usuarios. No obstante, lo más recomendable es que cuentes con la ayuda de un profesional.



Por último, solo queremos recordarte que somos expertos en el sector inmobiliario y en la compraventa de viviendas, por lo que podemos asesorarte y resolverte cualquier duda que te surja con respecto a este tema.



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