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Casavo16 junio, El equipo de Casavo

La subrogación de la hipoteca: ventajas y desventajas

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La subrogación de la hipoteca es lo más recomendable si las condiciones de tu hipoteca, que hace unos años te parecían buenas, ya no te lo parecen tanto. También podría ser conveniente si tienes una hipoteca variable y la quieres pasar a fija. O si quieres vender o comprar una casa que todavía tiene una hipoteca sin pagar por completo.

A lo largo de este artículo de Casavo te vamos a contar qué es, qué gastos conlleva, sus ventajas y desventajas y qué la diferencia de una cancelación de hipoteca. ¡Presta mucha atención!

Lo primero de todo es explicar en qué consiste exactamente una subrogación. Se trata de una modificación en las condiciones de la hipoteca que se contrataron en un principio. Existen esencialmente dos tipos: de deudor o de acreedor.

Por un lado, la subrogación de deudor consiste en subrogar la hipoteca a otra persona, es decir, cambiar el titular de la hipoteca. Este caso es muy típico, por ejemplo, cuando se compra una vivienda que todavía tiene hipoteca. Además de cambiar la titularidad de la casa, también se traspasa el préstamo hipotecario.

Si se da esta situación, el banco podrá aceptar o no al nuevo deudor tras un estudio para verificar si es una persona solvente que puede afrontar ese gasto cada mes. En el caso de que el banco no dé por bueno al nuevo comprador, se puede firmar un contrato de deuda entre este y el vendedor para que el comprador se comprometa a abonar las cuotas. Sin embargo, esta opción es muy arriesgada para la parte vendedora, ya que, si hay un impago, sigue siendo el titular del préstamo.

También cabe destacar que, al subrogar la hipoteca a otra persona, es el titular de la hipoteca quien debe informar al comprador sobre las condiciones del préstamo. El banco dará esta información al comprador solo cuando sea aceptado como nuevo titular. Toda esa información se recoge en el llamado «documento de subrogación».

Por otro lado, la subrogación de acreedor consiste en cambiar la hipoteca a otro banco, normalmente con el fin de conseguir una mejora de las condiciones en el préstamo. Con esta opción podemos pasar de tipo de interés variable a fijo, quitar productos vinculados a la hipoteca, acortar o ampliar el plazo de amortización o bajar los intereses.

Además, si tienes dificultades para la hipoteca debido a la crisis por COVID-19, es importante que sepas que existe la posibilidad de solicitar una moratoria de la hipoteca. Esta opción consiste en el aplazamiento del pago del préstamo hipotecario y sus intereses durante la pandemia, así que mira si cumples los requisitos para pedirla.



¿Cuáles son los gastos asociados con la subrogación de hipoteca?

Esta operación, en cualquier caso, conlleva una serie de gastos asociados:

  • Notario: unos 30 € para las copias de la escritura para el cliente.
  • Gestoría: es un servicio regulado por la Ley Hipotecaria de 2019 y son entre 100 € y 300 €.
  • Inscripción en el Registro de la Propiedad: tiene una tarifa fija por ley que cambia según el precio de la vivienda. Para que te hagas una idea, un inmueble con un precio de entre 60 101,22 € y 150 253,03 € debe pagar 0,75 € por cada 1000 € por el registro.
  • Comisión de subrogación: en hipotecas a tipo fijo, es del 0,5 % durante los cinco primeros años y de 0,25 % el resto de años. En hipotecas variables, es de 0,25 % en los tres primeros años, 0,15 % hasta el quinto año y más adelante no tiene ninguna comisión.
  • Comisión de apertura: no es lo más habitual, pero tu nuevo banco te la podría cobrar al comenzar la hipoteca allí.



Ten en cuenta que no importa cuál sea el banco al que te cambies, los gastos de subrogación de hipoteca serán prácticamente los mismos. Entre notaría, gestoría y registro, no deberían sobrepasar los 650 €.

¿Subrogación o cancelación de hipoteca? Ventajas y desventajas

Es posible que estés dudando entre realizar una subrogación o una cancelación de hipoteca, así que veamos sus ventajas y desventajas para que compruebes qué opción te beneficia más.

En algunas ocasiones se puede solicitar una cancelación de la hipoteca para, posteriormente, contratar otro préstamo. De esta manera, podremos obtener unas condiciones más favorables y cambiar de banco si queremos. No obstante, los gastos de cancelación de la hipoteca son mucho más altos que los de un cambio de banco.

Entre las ventajas de la subrogación de acreedor se encuentran las siguientes:

  • Puedes conseguir una mejora en los intereses.
  • Puedes eliminar las vinculaciones de la hipoteca.
  • Te ahorras la comisión de apertura.
  • No hay que pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.



No obstante, también tiene desventajas, pues también hay que hacer frente a algunos gastos, como los de gestoría, registro y tasación.

Te mostramos una tabla comparativa para que veas más claro las principales diferencias entre una y otra opción:



Ventajas
Desventajas
Cancelación 
de hipoteca 
Estás totalmente libre para negociar las condiciones de tu hipoteca. 
Todos los bancos permiten una cancelación de hipoteca. 
Puedes negociar el plazo de amortización de la hipoteca. 
Los gastos de cancelación son mucho más altos que los de la subrogación de acreedor. 
Hay que pagar la comisión por amortización anticipada de capital. Después, también se tienen que abonar gastos de registro de la propiedad y notaría. 
Subrogación 
de hipoteca 
Cambias la hipoteca a otra entidad bancaria para mejorar las condiciones. 
Las condiciones se renegocian con el banco a partir de las que tenías en la otra entidad. 
Puedes conseguir una mejora en los intereses y eliminar vinculaciones de la hipoteca. 
No hay que pagar el IAJD ni comisión de apertura. 
Hay que pagar una comisión por subrogación, además de los gastos de gestoría, notaría, registro y tasación. 
No todas las entidades están dispuestas a conceder una subrogación de hipoteca. 

Esperamos que esta tabla te ayude a decidir qué opción te conviene más.

Si no estás conforme con las condiciones de tu hipoteca, desde Casavo te recomendamos que las renegocies con tu banco. Lo que no conseguiste hace unos años ahora quizá sí te lo den. En el caso de que la entidad bancaria no dé su brazo a torcer, entonces sí tendrás que decantarte por un traslado de banco o una cancelación de la hipoteca.

Antes de decidir si vas a hacer una cancelación o una subrogación, debes estudiar las condiciones que te ofrece cada banco y hacer cuentas para averiguar qué opción te conviene más. Como es lógico, el ahorro de cambiar de banco debe ser siempre mayor que los gastos asociados a la subrogación.

Por último, recuerda que en Casavo te ayudamos con cualquier tema relacionado con la subrogación de hipoteca y podemos comprar tu vivienda, incluso si está hipotecada, en 7 días. En el caso de que te interese comprar, puedes ver las casas en venta que tenemos en nuestra web.



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