Ley de Arrendamientos Urbanos: cambios claves en el alquiler

Tanto si eres inquilino como casero, te interesa estar a la última de los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es sumamente necesario para saber cuáles son las regulaciones actuales en términos de alquiler de inmuebles.

Es posible que hayas leído mucho sobre la LAU en las noticias jurídicas, pero también que no sepas qué significa. No te preocupes, porque en este artículo de Casavo te vamos a contar en qué consiste esta ley y todas sus claves, así que presta mucha atención.

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, también conocida como LAU, es un conjunto de normas que regulan los alquileres de inmuebles, ya sea para un uso turístico, residencial, comercial o de otro tipo. Esta ley está formada por 40 artículos que se dividen en 5 títulos:

• ámbito de ley;
• de los arrendamientos de vivienda;
• de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda;
• disposiciones comunes;
• procesos arrendaticios.

Aunque la ley de alquileres existe desde 1964, en marzo de 2019 se aprobó en el Consejo de Ministros un Real Decreto Ley de la última modificación de esta regulación. Aquí puedes leer todos y cada uno de los artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Es importante destacar también que esta ley ha sufrido hasta 12 modificaciones a lo largo de su historia, por lo que conviene estar pendiente por si vuelve a modificarse próximamente. En el siguiente apartado te contamos cuáles son las principales variaciones que se han aplicado en el Decreto Ley de 2019, ya que algunos son muy sustanciales.

En esta nueva ley de alquileres, el Gobierno español ha llevado a cabo una serie de cambios. El objetivo es impulsar el sector inmobiliario, defender los derechos de los inquilinos y mejorar el acceso a la vivienda. A continuación, te contamos algunos de los cambios más importantes:

En primer lugar, después de la actualización de 2019, hay cambios en los contratos con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos. Por ejemplo, se amplía la duración mínima de los contratos de arrendamientos urbanos de tres a cinco años si el arrendador es una persona física. Si es una persona jurídica, se amplía a siete años. Esto significa que puedes tener un contrato de la duración que quieras, pero llegada la fecha, si ninguna de las dos partes dice nada, se renueva automáticamente. Esto sucedería así sucesivamente hasta llegar a los cinco o siete años.

En el caso de que seas el inquilino, desde Casavo te recomendamos tener cuidado con las posibles cláusulas nulas del contrato, es decir, las que ponen límites a tus derechos como arrendatario de manera ilegal. Algunas de ellas pueden ser los falsos arrendamientos de temporada o el rechazo del propietario a realizar la prórroga legal, que te explicamos un poco más abajo. Asimismo, aunque no es obligatorio, sí es aconsejable firmar un contrato de arras antes de formalizar el alquiler de una vivienda.

Otro de los grandes cambios de la nueva LAU es la imposibilidad de aumentar la renta del contrato por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC). Este indicador mide la evolución del conjunto de precios de productos y servicios en España. Con esta calculadora del Instituto Nacional de Estadística, puedes saber cuánto ha variado el IPC en determinados períodos de tiempo.

Sin embargo, en la ley de arrendamientos de viviendas existe una excepción a este punto. Si se realizan obras de mejora por parte del arrendador y ya se han superado los cinco años de contrato, se puede subir la renta hasta un 20 % sobre el precio actual.

Además, la nueva ley de alquileres también habla sobre las prórrogas de los contratos. En el caso de que no se quiera prorrogar el contrato, el propietario deberá comunicarlo con un mínimo de cuatro meses de antelación y el inquilino con dos meses de antelación.

Eso sí, ambas partes pueden rescindir el contrato en diferentes supuestos. El inquilino puede hacerlo si el arrendador se niega a hacer reparaciones o si se entromete en su vida privada. El propietario puede rescindir el contrato en caso de impago, actividades ilícitas, obras sin permiso o un uso no adecuado del inmueble, entre otros motivos.

Por otro lado, también hay cambios con la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos en la fianza. Mientras que antes no había límite alguno, ahora existe una limitación a dos meses de la renta en concepto de garantías adicionales, además del primer mes de fianza. No obstante, hay una excepción en los contratos de larga duración, que son los de cinco años o más, donde no hay limitación. Además, cabe destacar que existe la falsa creencia de que el arrendador tiene 30 días para devolver la fianza, cuando lo cierto es que debe abonarse al finalizar el contrato.

Ahora, hablemos de quién debe pagar cada parte de los gastos según la nueva ley de alquiler de vivienda. Los gastos de formalización y tramitación del contrato y las comisiones que se lleva la inmobiliaria las debe pagar el propietario si es una persona jurídica. Si es una persona física, entonces son pagos a realizar por el inquilino. En cuanto al IBI, el seguro del hogar y la comunidad de vecinos, son siempre responsabilidad del arrendador.

En cuanto a la cuota de alta de los suministros, corre por parte del propietario y, a partir de ahí, el arrendatario paga las facturas, ya sean de agua, luz, gas, internet o teléfono. Hablando de reparaciones, si hay que hacerlas por el desgaste que provoca el paso del tiempo, el propietario se hará cargo. Sin embargo, si se han producido por un uso inadecuado del arrendatario, entonces es este quien tendrá que pagar la reparación.

El artículo 27 de la ley de alquileres permite a los arrendadores resolver el contrato por impago de la renta o de cualquier otro pago que sea responsabilidad del arrendatario. En ese caso, se debe comunicar al inquilino por carta certificada que tiene que abandonar el inmueble en un plazo de 15 días. Si se niega, entonces se puede acudir al procedimiento de desahucio, que está contemplado en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta última ley también ha modificado el procedimiento de desahucio por falta de pago del inquilino. Según esta ley, en los casos en los que se demuestre que el inquilino está en una situación de vulnerabilidad social o económica, el procedimiento de desahucio se puede retrasar.

Para ello, el inquilino deberá acudir a los Servicios Sociales para que estos lo comuniquen al Juzgado. A partir de ese momento, un Letrado de la Administración de Justicia puede suspender el procedimiento durante un plazo máximo de un mes.

En definitiva, hay que estar totalmente actualizado a las últimas modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente para no meter la pata, ya seas el casero o el inquilino. Por otra parte, si estás pensando en adquirir una nueva vivienda con el fin de alquilarla, en la web de Casavo puedes encontrar decenas de casas en venta que cumplen los más altos estándares de calidad.