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Ley Hipotecaria 2019: ¿Qué cambió?

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El 19 de junio de 2019 entró en vigor la nueva ley hipotecaria en España. Es posible que hayas oído hablar de esta ley hipotecaria en las noticias, pero puede que no sepas en qué consiste. A partir de ahora, si compras una vivienda, debes acogerte a esta ley, así que vamos a hacerte un resumen y a explicarte todas las novedades.

Como leerás más abajo, es una ley que protege más a los clientes por diferentes motivos, así que seguro que te interesa saber más sobre ella. ¡Sigue leyendo!

Un resumen de la ley y cómo afecta a los compradores

Para empezar, es importante que conozcas la retroactividad de la ley hipotecaria de junio de 2019. Resulta que hay dos aspectos que sí te afectan, aunque hayas contratado la hipoteca antes de que entrara en vigor la nueva ley hipotecaria. Uno de ellos es que convertir una hipoteca de tipo variable a tipo fijo sale más barato. La segunda es que, en caso de impago, es esta nueva ley la que regula los embargos.

Por lo demás, esta ley solo afecta a las hipotecas o préstamos no hipotecarios firmados después de junio de 2019 destinados a comprar un inmueble. Solo quedan excluidas las hipotecas contratadas por empresas o para comprar inmuebles no residenciales, como pueden ser naves industriales o locales de negocios. En ese caso, rige la ley de hipoteca mobiliaria.

En resumen, los tres principales objetivos de la nueva ley hipotecaria son aumentar la protección de los consumidores, incrementar la transparencia y reforzar la seguridad jurídica. A continuación, veamos más detalladamente las novedades de esta nueva legislación hipotecaria.

La distribución de los gastos

Uno de los puntos más interesantes es cómo se distribuyen los gastos en la nueva ley hipotecaria. Los que corren a cargo de los bancos son los siguientes:

  • notaría;
  • registro;
  • gestoría;
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados;
  • su copia de la escritura. 



Por otro lado, el comprador solo tendrá que pagar los gastos de tasación y su copia de la escritura.

Esto es una gran ventaja, ya que anteriormente el comprador tenía que hacer frente a la mayoría de los gastos. Asimismo, las comisiones de apertura deben comprender todos los gastos de tramitación, estudio o concesión.

La protección de los consumidores

Otro de los grandes beneficios de esta ley para los prestatarios es que están mucho más informados que antes. Por ejemplo, una vez el banco te haya comunicado en la Ficha Europea de Información Normalizada las condiciones que te ofrece para darte la hipoteca, está obligado a dejarte un período de diez días hasta la firma.

Este espacio de tiempo se llama cooling off y sirve para que puedas comparar con las ofertas de los otros bancos y que pienses tranquilamente si quieres firmar la hipoteca con esas condiciones. En caso de duda, siempre puedes consultar estas condiciones con un profesional para que te diga si te interesan o no.

Por otro lado, también estarás más informado por parte del notario, ya que tiene la obligación de asegurarse de que la persona que va a contratar la hipoteca realmente ha entendido todas las cláusulas del contrato. Esto tiene el fin de evitar que haya personas que firmen algo que les pueda dar problemas en el futuro. Para ello, se realiza un test con una serie de preguntas para certificar que tienes conocimiento sobre todos los puntos importantes. Si no es así, el notario no autorizará la escritura. Después, en una segunda visita, el comprador procederá a la firma del contrato. Además, a diferencia de como sucedía antes, el cliente tiene libertad para elegir el notario.

Uno de los puntos en los que la legislación hipotecaria protege más al consumidor es en los impagos. El banco no podrá iniciar un proceso de desahucio hasta que se haya producido el impago de 12 cuotas o el 3 % del total del préstamo durante la primera mitad de la hipoteca. Durante la segunda mitad de la hipoteca, se debe haber producido un impago del 7 % o de 15 cuotas para que el banco pueda embargar la vivienda.

Por último, las cláusulas suelo, que son un tipo de interés que causó una gran polémica durante la anterior crisis financiera, están totalmente prohibidas. Sucede lo mismo con otras cláusulas abusivas declaradas nulas por el Tribunal Supremo.

La subrogación de la hipoteca

En cuanto a la novación y subrogación de la hipoteca con la nueva ley, se puede cambiar el titular o la entidad bancaria sin costes adicionales. En el caso de que quieras cambiar los intereses variables a fijos, la comisión que se llevará el banco nunca podrá ser mayor del 0,15 % en los tres primeros años. A partir del cuarto año, no te pueden cobrar ninguna comisión, por lo que esta es una de las grandes ventajas de la subrogación con la nueva ley hipotecaria.

Además, antes de esta ley, si nuestro banco igualaba o mejoraba las condiciones del banco al que nos queríamos cambiar, estábamos obligados a aceptarlo. Sin embargo, con la nueva ley hipotecaria de junio de 2019, tenemos total libertad para cambiarnos de banco cuando queramos.

Por cierto, hasta ahora estamos dando por hecho que ya tienes una hipoteca, pero si no es el caso y quieres hacerte con una, en Casavo hemos preparado una guía sobre cómo conseguir una hipoteca.

Los nuevos incentivos

Es posible que a lo largo de los años mejores tu situación económica y quieras saldar la deuda del préstamo antes de que finalice el plazo de la hipoteca. En el caso de que sea así, las comisiones del banco son más bajas que antes de que entrara en vigor esta ley. Esto es lo que se llama la «comisión de amortización anticipada de la nueva ley hipotecaria».

Estas comisiones son diferentes en función de si tienes una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo. Por ejemplo, cuando tienes una hipoteca con intereses variables, si devuelves el préstamo en los tres primeros años, la comisión es como máximo del 0,25 %. En el caso de que lo devuelvas en los cinco primeros años, la comisión puede ser como máximo del 0,15 %. Por último, si lo devuelves después de cumplir los cinco primeros años de hipoteca, no tendrás que pagar nada. En el caso de las hipotecas a tipo fijo, solo te cobrarán una comisión máxima del 2 % si devuelves el préstamo en los diez primeros años o un 1,5 % en los años sucesivos.

Otros cambios importantes

Hay otros cambios en la ley hipotecaria que no son tan relevantes como los anteriores, pero que también debes saber que existen. Uno de ellos es que las viviendas que sean eficientes energéticamente o que usen energías renovables estarán exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Son las llamadas «hipotecas verdes».

Por otro lado, los bancos no pueden asociar otros productos financieros a la hipoteca, tales como seguros de hogar, tarjetas de crédito o planes de pensiones. Es decir, no te pueden obligar a contratar otra cosa para poder acceder a tu hipoteca, pero sí te pueden ofrecer una reducción de intereses si contratas uno de sus productos.

Finalmente, un consumidor que haya contratado una hipoteca en otra moneda tendrá derecho a pasarla a euros en el momento que así lo desee. Además, los bancos están obligados a informar a sus clientes del aumento del valor de la otra divisa sobre el euro.

Bien, pues eso es todo lo que debes saber sobre la nueva ley hipotecaria. Si te estás planteando comprar una vivienda, estaremos encantados de informarte como expertos en el sector inmobiliario. Echa un vistazo a las casas en venta que tenemos en Casavo y te ayudaremos con todo el proceso.



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