Obra nueva vs segunda mano

A la hora de comprar una vivienda, puede que tengas la duda entre pisos de segunda mano o pisos de obra nueva. Para que puedas salir de dudas, en esta guía de Casavo te contamos las principales diferencias entre una vivienda de segunda mano y una vivienda de obra nueva. Sobre todo, te hablaremos de impuestos, calidad de construcción, revalorización del inmueble, eficiencia energética y precio. ¡Vamos allá!

Para empezar, cuando compras una vivienda, hay algunos impuestos que debes pagar. Sin embargo, no son los mismos para una casa de segunda mano que para los pisos de nueva construcción. En el primer caso, hay que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que, en el segundo, tienes que pagar el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). En los siguientes apartados te lo contamos con más detalle.

Como ya hemos visto, el Impuesto de Transmisión Patrimonial se debe pagar cuando se compran casas de segunda mano, es decir, esas viviendas que ya tienen un propietario. Este impuesto tiene un tipo impositivo que varía en función de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda. Lo que hace es gravar la transmisión de bienes entre particulares, como en este caso, un inmueble.

Cabe destacar que este impuesto debe ser pagado por el comprador siempre que la vivienda se encuentre en territorio español o, incluso, en el extranjero si el comprador tiene su residencia en España. Además, tienes 30 días desde la firma del contrato para pagarlo en la Delegación de la Agencia Estatal de Administración Tributaria de la comunidad que corresponda.

Para que te hagas una idea de lo que tendrás que pagar, en la mayoría de las comunidades autónomas, el tipo impositivo se encuentra entre el 8% y el 11%. Sin embargo, en Madrid solo se paga el 6% y se reduce al 4% si se trata de una familia numerosa y es su vivienda habitual.

Para pisos de obra nueva, se tienen que pagar dos impuestos: el IVA y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Por si no lo tienes claro, las casas de obra nueva son aquellas que se adquieren del promotor cuando la construcción está terminada o incluso antes.

El IVA de la vivienda es el 10 % del importe de las escrituras de una casa, aunque se reduce al 4% si se trata de una vivienda de protección oficial. Este mismo IVA se aplica a plazas de garaje y trasteros. Por otro lado, existe un IVA del 21% para locales comerciales y plazas de garaje en el caso de que sean más de dos. En cuanto al momento del pago, se abona cuando se firman las escrituras.

Respecto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos asociados a la compraventa de una vivienda. Por un lado, el importe de este impuesto está formado por una cuota fija, que son 0,30 euros por pliego y 0,15 euros por folio de los documentos notariales. Por otro lado, también tiene una cuota variable entre el 0,5% y el 2% dependiendo de tu comunidad autónoma.

Otra de las grandes diferencias entre los pisos de obra nueva y la vivienda de segunda mano es la calidad de construcción. Como te podrás imaginar, las viviendas que se construyen ahora tienen una calidad muy superior a las que se construían hace 20 años. Desde el confort hasta los acabados, pasando por el aislamiento térmico, la calidad de construcción en los pisos de nueva construcción suele ser mejor.

Además, cuando compras una vivienda en un edificio recién construido, casi te garantiza unos 20 años en los que no tendrás gastos por derramas u obras de adecuación. Asimismo, según la Ley de Ordenación de la Edificación, todos los edificios de nueva construcción tienen una cobertura de un año para los daños en los acabados de la obra. También tienen una cobertura de tres años para los problemas de habitabilidad y diez años para los fallos en la estructura del edificio.

Hablando de revalorización en el futuro, las viviendas de obra nueva valdrán un precio muy superior a las viviendas de segunda mano. En primer lugar, por una cuestión de antigüedad. En segundo lugar, cuando compras una vivienda sobre plano, tiene un determinado precio y, cuando ya está construida, su precio sube automáticamente.

Además, las viviendas nuevas te dan posibilidades que las de segunda mano normalmente no tienen. Algunas de ellas son el uso de materiales de última generación, la implementación de la domótica, un diseño moderno o la construcción actualizada a la normativa del momento. Si ahora mismo vas a comprar una casa de segunda mano de hace 20 años, probablemente no tendrá nada de esto.

Haciendo referencia a la eficiencia energética, los pisos de obra nueva se llevan la palma. Estos son los aspectos que hacen que tengan una mayor eficiencia energética:

• La distribución de los espacios es más eficiente y están mejor iluminados, ya que suelen tener grandes ventanales y terrazas;
• Si se compra la vivienda sobre plano, se pueden hacer cambios en los acabados para que sea más eficiente energéticamente;
• El código técnico de la edificación exige que todos los edificios nuevos hagan un uso racional de la energía;
• Tienen un mayor aislamiento térmico para controlar la temperatura;
• Cuentan con iluminación de bajo consumo;
• Parte de su gasto energético procede de fuentes renovables;
• La domótica te permite programar cuándo encender la calefacción o las luces para que no estén encendidas más tiempo del necesario.

Como ves, las diferencias de eficiencia energética entre las casas de obra nueva y las casas de segunda mano son muchas, así que probablemente en este sentido te interese más una vivienda nueva. Asimismo, todas estas características influyen en la etiqueta del certificado energético de la vivienda.

Para terminar, vamos a ver las diferencias de precio. En este apartado, salen perdiendo los pisos de nueva construcción, ya que su precio suele ser más alto y, por lo general, no es negociable. Según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 2021 este tipo de viviendas fueron un 17% más caras que las casas de segunda mano.

A esto también se suma que, si compras sobre plano, el precio es un poco más bajo, pero tendrás que pagar la hipoteca a la vez que vives en otro sitio hasta que lo construyan. Como punto positivo, en los primeros años de una vivienda de obra nueva, no suele haber derramas. Además, cuando entras a vivir, no necesitas hacer ninguna reforma, algo que sí suele suceder en la vivienda de segunda mano.

Por último, esperamos que te haya quedado claro cuáles son las diferencias entre los pisos de obra nueva y los pisos de segunda mano. En el caso de que estés buscando casas en venta de segunda mano, nosotros te recomendamos comprar casa con Casavo, ya que el proceso de compra es mucho más rápido y sencillo de lo que te puedes imaginar. ¡Contacta con nosotros!