¿Qué es la ley de Propiedad Horizontal y por qué es importante?

Al igual que hay leyes para regular cualquier aspecto de la vida, también existe una ley de comunidades de vecinos para determinar cómo deben funcionar. Se llama Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y existe desde hace más de 60 años.

No te preocupes si este término te suena a chino, porque a lo largo de este artículo de Casavo te vamos contar con todo lujo de detalles qué es la Ley de Propiedad Horizontal. También hablaremos de las normas que deben tener las comunidades de propietarios, cómo funcionan, cuáles son sus elementos comunes y la última actualización de esta ley. ¡Vamos allá!

En primer lugar, veamos qué se entiende por «comunidad de propietarios». Se trata de un conjunto de personas que, además de poseer exclusivamente una vivienda o un local, son copropietarios de los elementos comunes del edificio. Sigue leyendo para saber cuáles son sus obligaciones, el órgano de gobierno y la frecuencia con la que se reúne.

La Ley de Propiedad Horizontal vigente establece cuáles son las obligaciones y los derechos de los propietarios de una comunidad. El artículo 9 de la LPH es uno de los más importantes, ya que detalla las obligaciones de los vecinos, a saber:

• Respetar las instalaciones para conservarlas en buen estado y no alterar las zonas comunes o el exterior del edificio.
• Cuidar el interior del propio inmueble.
• Pagar la cuota de la comunidad para hacer frente a los gastos relacionados con el uso del edificio.
• Evitar las acciones que puedan perjudicar de cualquier manera a la comunidad de vecinos.
• Aprobar las reformas de algún propietario cuando la ley así lo contemple.
• Comunicar el cambio de titularidad de un inmueble.

Tanto las obligaciones como los derechos de los propietarios de la comunidad están recogidos en los estatutos. Estos son unos documentos donde también se reflejan los usos que se les da a cada uno de los espacios del edificio. Se podría decir que los estatutos son un conjunto de normas sobre los gastos, el gobierno, la administración, las reparaciones y la gestión de las comunidades de vecinos.

El artículo 3 es también muy importante ya que establece cuál es la cuota de participación para contribuir a los gastos de la comunidad y cuáles son los derechos que adquieres al pagarla. Para ello, debe existir una cuenta de la comunidad de propietarios en las que hacer el ingreso correspondiente para así crear un fondo común e, incluso, evitar derramas en caso de tener que hacer arreglos. Por último, el artículo 7 también es destacable porque enumera el tipo de actividades que un propietario no puede llevar a cabo en su vivienda.

Además, en el artículo 13, esta ley determina cuál es el órgano de gobierno de una comunidad y cómo funciona una junta de propietarios. Por ejemplo, el presidente se puede elegir por sorteo o elecciones y debe ir rotando cada cierto tiempo. Si la comunidad es especialmente grande, puede haber un vicepresidente que ayude al presidente o le sustituya en caso de ausencia.

Por último, otra persona, propietaria o ajena a la comunidad, será el administrador, que se encarga de la administración de la comunidad de propietarios. Este cargo tiene el objeto de velar por el buen funcionamiento de la comunidad y la conservación del edificio, además de ser el secretario en las juntas de propietarios. 

¿Con qué frecuencia se celebra una junta de propietarios?

En cuanto a las reuniones, la junta de propietarios debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos, y podrán asistir todos los propietarios que estén al corriente de los últimos pagos. 

Los principales objetivos de las juntas de propietarios son:

• nombrar los diferentes cargos de la comunidad;
• aprobar los presupuestos y obras de reparación;
• reformar los estatutos en el caso de que sea necesario.  

Además, también se puede convocar, tanto por parte del presidente como del 25 % de los propietarios de la comunidad, una junta extraordinaria para tratar algún asunto especial. Asimismo, todo lo que se hable en la reunión debe quedar reflejado en el libro de actas.

La propiedad vertical es aquella en la que un edificio entero pertenece a un solo propietario. Sin embargo, en las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, cada propietario es dueño de su vivienda, pero todos ellos comparten ciertos elementos.

Entre los elementos que comparten los vecinos de una comunidad se encuentran los siguientes:

• el portal; 
• el ascensor; 
• las escaleras;
• el suelo;
• el tejado; 
• los patios interiores;
• la azotea;
• los pilares;
• los muros de carga;
• la fachada;
• pozos y contadores;
• todas las instalaciones destinadas a los suministros de agua, luz, gas, ventilación y calefacción central.

Otros elementos comunes de la propiedad horizontal son los muebles que pueda haber en el portal o en los descansillos y los servicios que tenga contratada la comunidad, como limpieza o portería. En el caso de que el edificio tenga un sistema de seguridad, también forma parte de los elementos comunes de la comunidad de vecinos.

Por otro lado, los elementos privativos son aquellos que solo pueden ser usados de manera individual por su propietario, como las viviendas o locales, plazas de aparcamiento y trasteros.

La Ley de Propiedad Horizontal se aprobó en 1960 y, a lo largo de los años, ha sufrido numerosas modificaciones. Por ejemplo, en 1999 se estableció que se podía crear un fondo común para pagar posibles imprevistos de la comunidad, como la reparación de un ascensor averiado o la solución a unas humedades en el portal. Además, a partir de ese año, los vecinos morosos no tienen derecho a votar en las juntas de propietarios.

En otra ocasión, concretamente en 2013, se modificó de nuevo para facilitar la rehabilitación de las viviendas. Asimismo, los nuevos propietarios deben saldar las deudas que el inmueble tenga de los tres últimos años.

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