Cómo reclamar los gastos de la hipoteca

Hasta hace muy poco tiempo, la mayoría de los bancos incluían en la hipoteca una cláusula por la que imponían a sus clientes hacerse cargo de los gastos, que supone formalizar un préstamo hipotecario. Algunos de ellos son la inscripción en el Registro de la Propiedad, la contratación de un notario, la tasación de la vivienda, los impuestos asociados a la compraventa del inmueble o los gastos de gestoría.

Sin embargo, el Tribunal Supremo sentenció que, en los casos en los que haya esas cláusulas abusivas para los clientes, se deben eliminar y proceder a la devolución de los gastos de formalización de la hipoteca. Estos gastos suelen suponer un 10 % aproximadamente de lo que cuesta el inmueble, por lo que desde Casavo te recomendamos considerar la opción de reclamar los gastos de la hipoteca. Sigue leyendo para ver tus opciones.

Para recuperar los gastos de la hipoteca hay una serie de documentos que debes tener a mano, como estos:

• la escritura del préstamo hipotecario
• la factura del notario
• el registro de la propiedad
• el recibo de la tasación
• tu DNI.

A continuación, te contamos qué gastos hipotecarios se pueden reclamar y en qué porcentaje.

Los gastos de constitución de la hipoteca que se pueden reclamar al banco son los siguientes:

• la mitad de los honorarios del notario: que representan entre un 0,1 % y un 0,3 % del valor de la hipoteca;
• la totalidad de los honorarios de la gestoría: suelen oscilar entre 150 € y 300 €;
• todos los gastos de registro: varían en función del valor de la propiedad, pero están entre 600 € y 1000 €;
• todos los gastos de tasación: depende de lo que te cobrara la tasadora, pero suele ser unos 400 €.

Por consiguiente, los gastos que no se pueden reclamar son el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, los gastos de compraventa de la vivienda y parte de los gastos de novación, subrogación o cancelación de la hipoteca..

En el caso de que te preguntes si se pueden reclamar los gastos de subrogación de la hipoteca, no es susceptible de reclamación en algunas partes, pero en otras sí. Veamos qué se puede hacer.

Para empezar, tu banco actual te puede cobrar la comisión por subrogación por cambiarte a otra entidad financiera, y es un gasto que, obviamente, tendrás que pagar tú. Además, también tendrás que pagar la tasación de la vivienda y la comisión por riesgo de interés en el caso de que firmaras una hipoteca de tipo fijo entre 2007 y 2019.

En el caso de que quieras pasar tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo, el banco te cobrará una comisión del 0,15 % durante los tres primeros años.

En definitiva, si quieres reclamar gastos de subrogación de la hipoteca, serían estos:  los honorarios de notaría, el registro de la propiedad y los honorarios de la gestoría.

Uno de los aspectos que sí puedes reclamar es la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca, que es una cantidad que el banco te cobra en concepto de gasto administrativo al tramitar una hipoteca. Normalmente es un porcentaje sobre el total del préstamo hipotecario.

Una vez acabes de pagar tu hipoteca y la canceles, los gastos de cancelación corren siempre por tu cuenta, por lo que es un importe que no puedes reclamar. Además, cabe destacar que, aunque el préstamo hipotecario esté actualmente cancelado, también se pueden reclamar los gastos de la hipoteca, ya que no hay prescripción para solicitar su nulidad.

Por otro lado, la novación de una hipoteca es cualquier modificación que se haga de las condiciones del préstamo después de producirse la firma. Los gastos de hacer una novación hipotecaria son muchos. Algunos de ellos son una comisión del banco, gastos de notaría, cambios en el Registro de la Propiedad, entre 150 € y 300 € de gestoría y unos 400 € de tasación. La devolución de los gastos notariales de la hipoteca es lo único que se puede reclamar de los gastos de novación de la hipoteca.

También es importante que sepas que solo los consumidores pueden pedir la devolución de los gastos de la hipoteca, es decir, personas que contrataran la hipoteca para vivir en el inmueble. Por tanto, no pueden reclamarlos empresas que las usaran para otros fines o personas que las compraran como inversión.

Si te estás planteando contratar una hipoteca próximamente, en este artículo te explicamos con todo lujo de detalles cómo conseguir una hipoteca.

Es importante saber desde qué año se puede solicitar la devolución de los gastos de la hipoteca, pues dependiendo del año en el que la firmaras, podrás reclamar o no.

En diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo estableció que era abusivo que no fuera el banco sino el ciudadano quien se hiciera cargo de todos los gastos de constitución de la hipoteca. Por eso, a partir de aquel momento, cada audiencia provincial debería determinar cómo sería el reparto de esos gastos entre banco y cliente, lo que sentó un precedente para poder solicitar los gastos de la hipoteca.

En 2018 sentenció que era el cliente quien debía pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Sin embargo, finalmente, en 2019 el Tribunal Europeo fijó la devolución de los gastos de la hipoteca que el ciudadano firmó en su momento en un 50 %, como los gastos de notario, registro, tasación y gestoría.

En definitiva, puedes reclamar los gastos de tu hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019, que es el día que entró en vigor la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario. La única excepción es el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que no se puede reclamar si firmaste el préstamo hipotecario antes del 12 de noviembre de 2018.

No obstante, si tu situación es que tienes una vivienda hipotecada, quieres venderla y no sabes si es posible, puedes estar tranquilo: nosotros te la compramos siempre que canceles el préstamo hipotecario. Para entender mejor cómo funciona, solo tienes que visitar nuestras preguntas frecuentes.

Recuerda que, en Casavo, tenemos el objetivo de ponértelo todo fácil, así que no dudes en contactar con nosotros si tienes una hipoteca y quieres vender tu inmueble.