Los tipos de interés en las hipotecas

Si has llegado a este artículo, posiblemente te estés planteando contratar una hipoteca. Si es la primera vez que lo haces, seguramente no tengas muy claro qué tipos de interés hay en una hipoteca o si te viene mejor una hipoteca fija o variable.

Como ya sabrás, una hipoteca es una manera de financiar con un banco la compra de una vivienda, devolviendo el dinero prestado en un determinado plazo con unos intereses. La cantidad de estos intereses dependerá del tipo de hipoteca que contrates, además de muchas otras diferencias que existen.

No te preocupes si tienes un lío en la cabeza, porque en este artículo de Casavo te vamos a contar todos los detalles. Así, al terminar de leerlo estarás un poco más cerca de tomar la decisión acertada. Vamos a explicar qué tipos de hipotecas existen, cuáles son las principales ventajas de cada una, qué interés tiene una hipoteca y cómo cambiarte de una fija a una variable y viceversa. ¡Vamos allá! 

Aunque hasta hace unos años no eran tan comunes, casi la mitad de la población española actualmente tiene una hipoteca fija. Se ha convertido en un préstamo hipotecario tan popular porque su tipo de interés no varía durante toda la vida del préstamo. Es decir, conociendo el capital por el que compras el inmueble, el plazo a pagar la hipoteca y el tipo de interés, sabrás exactamente la cuota mensual que pagarás durante todos esos años y nunca cambiará.

La principal diferencia entre una hipoteca fija y otra variable es que, en la primera, los tipos de interés suelen ser más altos, así como las comisiones en el caso de que quieras cancelarla o pagarla por anticipado. Además, el periodo de amortización de las hipotecas fijas suele ser de un máximo de 25 años.

Sin embargo, la gran ventaja que tienen las hipotecas fijas es que vivirás con la seguridad de que siempre estarás pagando la misma cuota, sin correr ningún riesgo de que el Euribor suba o baje. Por otro lado, es el banco quien asume los riesgos. Si los tipos de interés de las hipotecas suben por encima de lo pactado contigo, no podrán exigirte que pagues más intereses. Tu cuota seguirá siendo la misma.

En el caso de que actualmente ya tengas una hipoteca variable y la quieras pasar a fija, tienes principalmente dos opciones. 

La primera es hacerlo mediante novación, que consiste en un cambio de las condiciones de tu préstamo hipotecario, como un cambio de hipoteca variable a fija. Para que el banco te acepte esa modificación, lo mejor es que lleves todos los pagos al día para demostrar que tienes solvencia y que eres un buen cliente de tu banco. 

La segunda opción es hacerlo mediante subrogación, que consiste en cambiarte directamente a otro banco en el que empieces a tener una hipoteca fija. Con esta estrategia tendrías que acudir a varias entidades e intentar sacar mejores condiciones de las que tienes actualmente.

Tanto una alternativa como la otra supone una comisión por parte del banco y otra cantidad por gastos administrativos. Por eso, debes informarte muy bien de cuánto sería su coste para estudiar si realmente te interesa hacer el cambio. Además, en algunos casos también se debe pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados o una nueva tasación de la vivienda.

En las hipotecas variables, el tipo de interés no es siempre el mismo, sino que va variando a lo largo de los años. Esta variación obedece a factores externos al comprador y al banco, normalmente según el Euribor. Este tipo de interés de hipoteca está compuesto por un diferencial fijo y el índice de referencia. Este último se actualiza en cada revisión, que será cada 6 meses o cada año, dependiendo de lo que acuerdes con tu entidad bancaria.

El índice de referencia suele ser el Euribor, que es el porcentaje medio que se aplica cuando los bancos europeos se prestan dinero entre ellos y fluctúa en función de los movimientos del mercado financiero. Esto significa que, si el Euribor sube, tu cuota mensual será más elevada, y si baja, será más baja. Por otro lado, el diferencial fijo es un pequeño porcentaje que pactarás con tu banco y que será siempre el mismo.

La principal ventaja de las hipotecas variables es que su periodo de amortización, es decir, el tiempo en el que puedes pagar la hipoteca, es de hasta 40 años. Por eso es el tipo de hipoteca más contratada en España. Además, cabe destacar que, aunque sea variable, primero suele haber un periodo de unos meses en los que se cobra un tipo de interés fijo.

Ahora bien, no te preocupes si contratar una hipoteca variable te provoca demasiada incertidumbre al no saber qué sucederá en el futuro. Si el Euribor sube mucho, siempre puedes cambiar la hipoteca variable a tipo fijo. Por otro lado, en el caso de que tengas una hipoteca fija, puede que quieras convertirla en variable si el Euribor está muy bajo. Así pagarías menos intereses, por lo que puedes hacerlo mediante una novación o subrogación, como te hemos explicado antes. La comisión más elevada que permite la ley es del 0,15 % durante los tres primeros años.

Eso sí, desde Casavo te recomendamos que trabajes con un experto que tenga la suficiente experiencia con este tipo de gestiones. Ese profesional sabrá aconsejarte sobre si debes hacer el cambio o no en función de las futuras fluctuaciones del mercado.

Por último, nos queda la hipoteca mixta, que, como su propio nombre indica, es una mezcla de las dos anteriores. En una fase inicial es fija y después pasa a ser variable. En este tipo de préstamo hipotecario, puedes elegir durante cuánto tiempo quieres que el interés de la hipoteca sea fijo. Dependiendo de la entidad bancaria, puede ser un año, diez o veinte.

Para terminar, es importante que sepas que no existe un tipo de interés de hipoteca mejor o peor. Lo que debes hacer es estudiar bien las condiciones que te ofrece cada banco y tener en cuenta tus circunstancias personales. También debes tener claro si prefieres pagar una cantidad mayor sabiendo que no cambiará o una cantidad menor con el riesgo de que en el futuro pueda subir.

A continuación, te hacemos un resumen para aclararte las ideas:

• Por lo general, las hipotecas fijas son una buena opción para personas que prefieren la tranquilidad de pagar siempre lo mismo y que quieren planificar su economía a años vista.
• Por otro lado, las hipotecas variables pueden estar bien para personas que ahora no pueden pagar mucho, pero que, en el futuro, aunque suba el Euribor, tendrán una mayor capacidad económica.
• Por último, con las hipotecas mixtas tienes la tranquilidad de la fija durante un tiempo y los bajos intereses de la variable durante otro período.

Ahora se entiende mucho mejor, ¿verdad?

En cualquier caso, siempre puedes consultar la guía de Casavo sobre cómo conseguir una hipoteca, en la que te contamos todos los detalles que necesitas conocer antes de contratar un préstamo hipotecario. Además, ya sabes que estamos a tu disposición para resolverte las dudas sobre los tipos de créditos hipotecarios o cualquier otro aspecto sobre la compraventa de viviendas.