¿Puedo cancelar la hipoteca en el momento de la venta?

La cancelación de la hipoteca es uno de los pasos imprescindibles antes de vender una vivienda, ya que se debe vender libre de cargas. Por este motivo, en esta guía de Casavo te vamos a contar los requisitos para la cancelación registral de la hipoteca y los certificados para el levantamiento de hipoteca. Además, también te explicaremos los gastos de cancelación de la hipoteca que debes tener en cuenta antes de poner tu casa a la venta. ¡Vamos allá!

Lo primero de todo es entender a qué nos referimos exactamente cuando hablamos de cancelar la hipoteca en el momento de la venta. Es decir, pagas lo que te falte de la hipoteca antes de vender la vivienda, ya sea la última cuota o una amortización anticipada total, que es pagar lo que te falte de golpe. La cancelación de la hipoteca por la venta de la vivienda es uno de los tipos más frecuentes, así que en las gestorías están más que acostumbrados a ello.

Asimismo, cabe destacar que, aunque hayas acabado de pagar la hipoteca hace años, es necesario cancelarla en el Registro de la Propiedad para que la vivienda aparezca como libre de cargas. Normalmente, salvo casos excepcionales, cuando se vende una vivienda, la hipoteca ya está pagada. Además de para vender la vivienda, cancelar la hipoteca es obligatorio para contratar una nueva que mejore la tuya y para rehipotecar tu casa.

Una vez la hipoteca ha sido cancelada, los potenciales compradores podrán solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad, en la que aparecerá que la vivienda está libre de cargas. Este documento también indica quién es el propietario de la vivienda y las características básicas del inmueble.

La venta de la vivienda habitual y la cancelación de la hipoteca son algo muy típico cuando necesitas una casa más grande, tienes un traslado laboral o quieres cambiar de aires. Sin embargo, ¿se puede vender un piso sin cancelar la hipoteca? Aunque no es lo más habitual, técnicamente sí se puede. Puedes hacer una subrogación de la hipoteca por la que el comprador sigue pagando el préstamo hipotecario después de la adquisición de la vivienda. Otra solución es la hipoteca puente, que es una opción que los bancos ofrecen para que no tengas que estar pagando la hipoteca de la nueva casa a la vez que el préstamo de la primera.

Y ahora sí, vamos con los pasos para cancelar una hipoteca, que son pocos y sencillos. Necesitas tenerlos claros para no cometer ningún error:

• Solicitar el certificado de deuda cero a tu banco, que es un documento que acredita que has terminado de pagar tu hipoteca.
• Pedir la escritura de cancelación de hipoteca a tu notario, que puede ser el que tú quieras. A él le entregas el certificado de deuda cero y también acude un representante de tu banco para que firme la escritura de cancelación.
• Presentar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en Hacienda. Se puede hacer presencialmente en sus oficinas con el modelo 600 o por internet con el DNI electrónico. Aunque este es un trámite que puedes hacer por tu cuenta, desde Casavo te recomendamos que pidas ayuda a una gestoría.
• Acudir al Registro de la Propiedad con la escritura de cancelación y el modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados sellado por Hacienda. Este trámite debes hacerlo en la oficina en la que esté inscrita tu vivienda y la carga hipotecaria se elimina en un plazo de 15 días.

Como ves, el proceso es sencillo, pero es importante entender los pasos de la cancelación de la hipoteca sin saltarte ninguno. Además, debes tener en cuenta que estos trámites te pueden llevar entre uno y dos meses. Por eso, es recomendable que te pongas a ello antes de iniciar el proceso de venta de tu vivienda.

Además, en diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo estableció que era abusivo que no fuera el banco, sino el ciudadano, quien se hiciera cargo de todos los gastos de constitución de la hipoteca. Por este motivo, puedes reclamar el 50% de los gastos de tu hipoteca si la firmaste antes del 16 de junio de 2019. En otro artículo de Casavo te explicamos cómo reclamar gastos de hipoteca.

La cancelación registral de la hipoteca por venta, como cualquier otro trámite del sector inmobiliario, va asociada a algunos gastos. El precio de cancelación de la hipoteca depende en gran medida de si decides contar o no con una gestoría, ya que, en realidad, los trámites los puede realizar un particular. Eso sí, debes tener mucho tiempo y armarte de paciencia.

Además, puedes contar con la gestoría que te proporciona el banco o con una independiente, ya que no es obligatorio contratar la de la entidad bancaria. El coste de la cancelación de la hipoteca con la gestoría tiene un precio de unos 1.000 euros, aunque puede que con una gestoría independiente sea algo menos. Este precio no está regulado por ley, por lo que depende de las tarifas de cada gestoría.

Aunque hay que presentar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, está exento de pago, así que no tendrás que añadir este gasto a la suma total. Por otro lado, la emisión del certificado de deuda cero del banco también es gratuita.

Sin embargo, el notario sí te cobrará aproximadamente euros por la escritura de cancelación, y el Registro de la Propiedad te cobrará un mínimo de 24 euros. Por último, en el caso de amortizar la hipoteca antes de tiempo, es posible que el banco te cobre una comisión. Esta puede ser de entre un 0,15% y un 2% del importe que te falte por amortizar, dependiendo de tu tipo de hipoteca y los años que lleves pagando.

En el caso de que hayan pasado más de 20 años desde que terminaste de pagar la hipoteca, simplemente tendrás que presentar una instancia en el Registro de la Propiedad para eliminar la carga. Así solo tendrás que pagar los honorarios del registrador y te ahorrarás los del notario y los de la gestoría.

Para terminar, esperamos que hayas entendido lo que es la cancelación de la hipoteca, los pasos que tienes que dar y los costes que tiene asociados. Sabemos que la venta de una vivienda es un proceso muy complejo, así que, si necesitas la ayuda de profesionales inmobiliarios, desde Casavo estaremos encantados de trabajar contigo. ¡Contacta con nosotros!