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Cómo conseguir hipoteca: la guía definitiva

Capítulo

1

Guía Casavo

Cómo vender una casa


Capítulo 1:

Cómo conseguir hipoteca: la guía definitiva

La mayoría de los ciudadanos no pueden pagar una vivienda en un solo pago, por lo que tienen que conseguir una hipoteca. Explicado brevemente, es un tipo de préstamo en el que el banco paga el inmueble por adelantado y el inquilino devuelve ese dinero a plazos con intereses a la entidad bancaria.

Antes de elegir el banco con el que hipotecarás tu casa, es esencial que visites varias entidades bancarias para informarte sobre las condiciones. Por ejemplo, el porcentaje de financiación que te ofrecen, el tipo de interés que tendrás que pagar, etc.. Solo cuando tengas todos los datos podrás tomar la mejor decisión, ya que, en función de tus ahorros, podrás permitirte unas opciones u otras.

En esta guía te contamos cuáles son los requisitos para que te concedan una hipoteca, cómo conseguir una hipoteca al 100 % y si es posible pedir una hipoteca sin ahorros. ¡Vamos allá!

Claves y requisitos para conseguir una hipoteca

Seguro que una de las primeras preguntas que te surgen es “¿cuánta hipoteca puedo pedir?”. Desde que estalló la burbuja inmobiliaria en España, normalmente no se consiguen hipotecas que financien el 100 % del precio, por lo que al principio tienes que pagar la parte de la casa que no se financia. Por ejemplo, si el banco te financia el 80 %, tú deberás pagar el 20 % restante, que lo deberás tener ahorrado. En el caso de que te den un préstamo hipotecario al 100 %, es lo que se llama una hipoteca sin entrada.

Además, debes tener en cuenta que también hay que pagar los gastos para escriturar la casa, el registro de la propiedad y los impuestos, por lo que lo más recomendable es que, antes de decidir comprar una vivienda, tengas un colchón de un 30 % de su valor.

Asimismo, el banco te exigirá tener una nómina suficientemente alta para pagar con solvencia la cuota mensual de la hipoteca. Si la vivienda va a tener más de un titular, será más sencillo cumplir este requisito. El Banco de España recomienda que la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35 % del sueldo del titular para poder pagarla cómodamente.

Tener un empleo estable da más confianza al banco a la hora de pedir una hipoteca. Si tienes un contrato indefinido y cierta antigüedad, te darán mejores condiciones. Los bancos tienden a conceder más hipotecas para una vivienda habitual que para segundas residencias o de ocio, por lo que ten esto en mente cuando vayas a informarte a una entidad bancaria.

Otro de los requisitos para una hipoteca es tener un buen historial crediticio. Esto significa no figurar en ninguna lista de morosos y es un requisito básico para que te concedan un préstamo hipotecario. También es importante no tener muchos préstamos en curso, aunque no se haya producido ningún impago. Si tienes alguna deuda, es poco probable que te concedan la hipoteca.

Por último, otro requisito para una hipoteca es aportar un aval, ya que puede ser una exigencia del banco en el caso de que tu perfil no sea considerado lo suficientemente bueno. Sin embargo, es algo que hay que meditar mucho, ya que estarías poniendo en riesgo los bienes de otra persona. Una hipoteca sin aval solo se concede cuando la entidad bancaria está muy segura de tu capacidad de pago. Por último, las hipotecas sin aval y sin contrato fijo se conceden en muy raras ocasiones.

Documentación necesaria para solicitar una hipoteca

Aparte de cumplir con los requisitos de la hipoteca, el banco también te pedirá que presentes algunos documentos:

  • Un documento que te identifique, como el DNI, NIF, NIE o pasaporte.
  • Un contrato de arras en el caso de que se haya firmado.
  • La declaración del IRPF del último año.
  • Las escrituras de otros inmuebles que se tengan.
  • En el caso de que vivas de alquiler, el contrato de arrendamiento.
  • La vida laboral actualizada.
  • Extractos bancarios recientes.
  • Recibos de préstamos que se tengan contratados.

Además, si tienes un trabajo por cuenta ajena, el banco te exigirá el contrato laboral, las nóminas de los tres últimos meses y la justificación de ingresos adicionales. Por el contrario, si eres trabajador por cuenta propia, el banco pide otros documentos. Estos son la declaración anual del IVA, los pagos trimestrales del IVA del año en curso, la declaración anual del IRPF y últimos recibos del pago a la Seguridad Social.

Tipos de interés en las hipotecas

En cuanto a los tipos de interés en las hipotecas, es importante que sepas que existen tres:

  • Tipo fijo: durante los años que dure tu hipoteca siempre pagarás la misma cuota, aunque cambien los tipos de interés en el mercado.
  • Tipo variable: los intereses que pagues cambiarán cada mes en función de las subidas o bajadas del Euríbor, que fluctúa constantemente.
  • Tipos mixtos: durante unos años pagarás el tipo fijo y durante otro período de tiempo pagarás el tipo variable.

Es fundamental que te informes bien sobre los tipos de interés de cada préstamo hipotecario. En el caso de ser variable o mixto, debes tener la seguridad de que vas a poder afrontar su pago, incluso aunque aumente la cuota de la hipoteca. Además, asegúrate de que el banco te dice la TAE que pagarás en la hipoteca.

Vender tu casa es más fácil de lo que imaginas

Empieza con una valoración

¿Cómo conseguir financiación al 100%?

Ahora que ya sabes cómo conseguir una hipoteca, veamos cómo obtener el mayor porcentaje de financiación posible. Aunque la mayoría de la gente te diga que ya no existe la posibilidad de conseguir una hipoteca al 100%, sí que hay algunos trucos que puedes aplicar:

  • Valor de la tasación: el 80 % de financiación que suelen ofrecer los bancos se refiere al valor de tasación. Es decir, un tasador debe ir a la vivienda y determinar cuál es el valor del inmueble. En el caso de que el valor de tasación fuera un 20 % más alto que el precio o superior, podrías financiar tu casa al 100 %. Por ejemplo, imagina que quieres comprar un inmueble de un precio de 100.000 euros y su valor de tasación es de 125.000 euros. En ese supuesto, el banco te dará el 80 % de 125.000 euros, que son los 100.000 euros del precio.
  • Perfil solvente: aunque, por norma general, los bancos no conceden hipotecas al 100 %, sí hacen algunas excepciones con perfiles de clientes extraordinariamente solventes. Por ejemplo, si tienes un sueldo más elevado que la media, un contrato indefinido de cierta antigüedad y no tienes ninguna deuda.
  • Viviendas que son propiedad del banco: debido a la imposibilidad de pagar la hipoteca por parte de algunos inquilinos, los bancos se pueden quedar con viviendas que acaban siendo de su propiedad. Como son muchas y tienen que darles salida, habitualmente las venden con préstamos hipotecarios con más facilidades de lo habitual, en ocasiones con financiación al 100%.
  • Asesores hipotecarios: también llamados “brokers inmobiliarios”, son profesionales expertos en este tipo de préstamos que negocian con las entidades bancarias para conseguir hipotecas al 100 %, o al menos por encima del 80 %. Sin embargo, tendrás que pagar los honorarios del asesor hipotecario.
  • Doble garantía hipotecaria: en el caso de que hayas intentado todas las opciones anteriores y aun así no hayas conseguido una financiación por encima del 80%, puedes optar por la doble garantía hipotecaria. Significa que te dan el 80%, y el otro 20% se cubre con una hipoteca de otra vivienda, como puede ser la de un familiar. De esta manera, el banco se cura en salud en caso de impago. Eso sí, esta opción debes reflexionarla mucho, ya que conlleva más riesgos que las anteriores.

También es importante destacar que, para conseguir una hipoteca al 100%, el banco suele poner condiciones algo más desfavorables con respecto a los préstamos con un porcentaje menor. Algunos de ellos son unos tipos de interés más altos, la domiciliación de tu nómina con ellos o la contratación de un seguro.

Hipotecas sin ahorros, ¿es posible?

Como ya has podido comprobar en el apartado anterior, hay algunos casos en los que el banco te puede conceder el 100 % de la hipoteca. Ahora bien, ¿es posible pedir una hipoteca sin ahorros? Esto es ciertamente difícil por dos motivos. En primer lugar, el banco no querrá arriesgarse a prestar una gran cantidad de dinero a alguien que no tiene ahorros y que quizás no pueda devolverlo.

En segundo lugar, hay una serie de gastos relacionados con la compra de la vivienda a los que debes hacer frente. Para hacerte una idea de la cantidad de estos gastos, suelen ser en torno al 10 % del valor del inmueble. Algunos son el registro de la propiedad, la notaría, el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales, la tasación de la vivienda, la gestoría, la comisión de apertura y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Todo ello sumado a que, después, todavía te debe quedar un colchón para seguir viviendo.

Una de las grandes incógnitas antes de pedir una hipoteca es cuánta hipoteca puedo pedir con mi sueldo. Los expertos recomiendan que la cuota mensual de la hipoteca no supere en ningún caso el 33 % de tu salario. De esta manera, podrás hacer frente al resto de los gastos de tu vida sin ningún problema.

En definitiva, se podría decir que pedir una hipoteca sin ahorros es prácticamente imposible. No hay ninguna entidad bancaria que ofrezca abiertamente financiar el 100 % del inmueble y además pagar todos estos gastos, aunque, si tienes un perfil excelente, puedes intentar negociar.

Como ves, conseguir una hipoteca es una tarea compleja en la que hay muchos factores a tener en cuenta, por lo que siempre hay que meditarlo mucho y solo dar el paso cuando tengas una seguridad total. Si ya te has decidido, contacta con Casavo para que te ayudemos a encontrar la casa de tus sueños y, de paso, despejar cualquier duda sobre la hipoteca.

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