Contrato de compraventa: derechos y obligaciones del comprador y vendedor

El contrato de compraventa es el documento más importante si eres el vendedor o el comprador de una vivienda, ya que, sin esta firma, el proceso no se puede finalizar. Por este motivo, en esta guía de Casavo te vamos a contar cómo es un contrato de compraventa entre particulares y los derechos y obligaciones de cada una de las partes. ¡Vamos allá!

Uno de los aspectos más tediosos de comprar o vender una vivienda es hacer todo el papeleo, pero es totalmente necesario y son trámites que todo el mundo debe gestionar. Eso sí, conviene saber qué es lo que se firma en cada momento para evitar problemas futuros. Por ello, lo primero que vamos a hacer es definir el contrato de compraventa de inmueble para que luego entiendas los derechos y obligaciones que tienen compradores y vendedores.

Por supuesto, los pasos previos a firmar el contrato de compraventa son visitar la vivienda, comprobar bien todas las características del inmueble y acordar un precio con el vendedor. Por otro lado, una vez se ha producido la compraventa, hay que pagar los impuestos correspondientes e inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

El contrato de compraventa es un acuerdo bilateral por el que el vendedor está obligado a vender la propiedad y el comprador tiene la obligación de pagar el precio acordado. Asimismo, en este documento también se especifican los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor, que veremos más abajo en esta misma guía.

Después de firmar este documento de compra y venta, el comprador se convierte en propietario legítimo de la vivienda, así que el vendedor debe abandonarla. Cabe destacar, además, que la firma tiene lugar obligatoriamente ante notario para que quede constancia. Asimismo, según el artículo 1964 del Código Civil, un contrato de compraventa privado prescribe a los cinco años, pero se puede reclamar el precio del contrato de compraventa en un periodo de tres años.

Además, el contrato de compraventa no debe confundirse con el contrato de arras de la compraventa de la vivienda. Este último es un documento que recoge el compromiso de ambas partes de iniciar el proceso de compraventa. En este caso, el comprador le entrega un pequeño porcentaje del precio de venta al vendedor en concepto de reserva, que suele ser de en torno al 10%.

Además de saber lo que es, es necesario que conozcas los elementos que deben aparecer en un contrato de compraventa de la casa. A continuación, te explicamos todos ellos:

• Datos personales del comprador y del vendedor: nombre, apellidos, documento nacional de identidad y lugar de residencia;
• Características de la vivienda: la dirección, el número de la finca registral, la referencia catastral, los metros cuadrados y la situación arrendaticia son los más importantes. Sin embargo, también se deben incluir cuáles son los materiales de construcción y cuál es la situación y estado de la vivienda.
• Precio de venta del inmueble: debe aparecer la cantidad acordada, la fecha en la que se realizará el pago y la forma en la que se efectuará. También se debe especificar si se va a realizar en varios plazos y si ha habido un contrato de arras previo.
• Impuestos y gastos: asociados a la compraventa de la vivienda, tanto del comprador como del vendedor. Asimismo, es importante que quede claro quién va a pagar cada gasto. Puedes consultar los gastos de vender una vivienda en otro artículo de Casavo.

• Situación del inmueble: hay que incluir si existe alguna circunstancia legal que afecte al inmueble, como si tiene cargas. Para ello, es muy recomendable anexar una nota simple de la vivienda.
• Fecha de entrega: en la que el vendedor entrega su vivienda al comprador, que empieza a ser el nuevo propietario.
• Penalizaciones: son las sanciones que tendrán tanto el comprador como el vendedor si incumplen alguna de las cláusulas del contrato de compraventa. Por ejemplo, un incumplimiento puede ser que la casa no se entregue en la fecha acordada o que el comprador no pague en plazo.
• Firma de las dos partes: tiene que estar en todas las páginas del contrato. Si hay varios compradores o vendedores, deben firmar todos. En el caso de que la parte vendedora sea una promotora, tiene que firmar tanto el comprador como el administrador y el apoderado de la empresa.

Y, hablando de los gastos al comprar una vivienda, hasta hace no mucho los bancos obligaban a sus clientes a hacerse cargo de todos los gastos. Sin embargo, el Tribunal Supremo sentenció que esas cláusulas eran abusivas. En Casavo te contamos con todo lujo de detalles cómo reclamar gastos de hipoteca.

Hablando, en primer lugar, de las obligaciones del comprador de una vivienda, la más importante es que tiene que pagar el precio acordado. Además, también tiene que hacer frente al pago de los impuestos y gastos asociados a la compraventa. Algunos de ellos son la inscripción en el Registro de la Propiedad, el IVA si es una vivienda de nueva construcción y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano.

En cuanto a los derechos del comprador de una vivienda, la oferta, promoción y publicidad del inmueble debe ajustarse a la realidad. Otro de los derechos del comprador es que no haya cláusulas abusivas que le carguen gastos que no le corresponden, como los gastos de formalización de la hipoteca de los que hemos hablado un poco más arriba. Además, el comprador tiene derecho a no recibir la vivienda de forma parcial, por ejemplo, sin la plaza de garaje que estaba especificada en el contrato de compraventa. Por último, el comprador tiene derecho a reclamar por vicios ocultos durante los 30 días siguientes a la venta.

Haciendo referencia al vendedor, sus obligaciones pasan por custodiar y conservar el piso hasta la entrega. Por tanto, es el responsable de cualquier imperfecto que se produzca hasta el momento de la venta. También tiene la obligación de entregar el inmueble en el momento de la firma de la escritura pública. Además, debe reparar posibles vicios ocultos de la vivienda y pagar los gastos de escrituración, la plusvalía municipal, el IBI del año en curso, el IRPF y los pagos pendientes a la comunidad.

¿Y qué derechos del vendedor hay? Pues el vendedor tiene derecho a recibir el pago del comprador en la fecha acordada y a rechazar una oferta de venta de la vivienda si no la quiere aceptar.

En definitiva, el contrato de compraventa es un documento fundamental para que se produzca la compra y la venta de una vivienda. Por este motivo, conviene informarse bien sobre todos los conceptos que lo rodean. En el caso de que necesites ayuda con la compra o la venta de un inmueble, en Casavo podemos trabajar contigo para conseguirlo lo más rápidamente posible y por un precio inmejorable. ¡Contacta con nosotros!