División horizontal: ¿qué es y para qué sirve?

En el caso de que quieras dividir una casa en varias viviendas totalmente independientes, debes llevar a cabo un proceso que se llama división horizontal. No te preocupes si no tienes ni idea sobre este tema, pues en este artículo de Casavo te vamos a contar con todo lujo de detalles. Además, también te contaremos los requisitos necesarios, lo que dice la normativa y la documentación necesaria para hacer una división horizontal. ¡Vamos allá!

En primer lugar, debemos definir qué es la división horizontal. Se trata de un proceso por el que se obtienen dos o más viviendas a partir de la fragmentación de una. El resultado es que cada una posee su propia referencia catastral y una participación en la comunidad proporcional a su superficie. Es decir, a partir de ese momento, ya no será una vivienda, sino dos. Además, esta división se puede hacer en vertical, es decir, por niveles, pudiendo ser las dos plantas de una casa unifamiliar, o en horizontal, siendo parcelas las partes resultantes de la división.

Asimismo, este proceso se hace principalmente por dos motivos. El primero de ellos es facilitar la venta de dos viviendas pequeñas con un precio menor frente a una grande de mayor precio, y el segundo es vender una y vivir en la otra.

Eso sí, es importante no confundir dos conceptos que son muy parecidos, así que vamos a explicar las diferencias entre segregación y división horizontal. Mientras que la división horizontal es la fragmentación de una finca en varias partes, la segregación es la separación de una parte de la finca original. Así, en la división horizontal se elimina el registro original y se crea un nuevo registro por cada fragmento. Por su parte, en la segregación se mantiene el registro original y se crea otro para la parte separada.

Para que termines de entender el concepto, es importante definir lo que es la división horizontal tumbada, pues es posible que este sea tu caso. Se trata de la división de dos edificaciones que ocupan una parcela indivisible. También es posible que te preguntes: «¿Para vender mi piso en dos partes diferenciadas es obligatorio hacer la división horizontal?». La respuesta es afirmativa, ya que lo que quieres vender son dos viviendas. Sin embargo, no es necesario realizar el proceso si lo que quieres hacer es alquilar dos partes de la vivienda a diferentes inquilinos.

El proceso está sujeto al Código Civil, a la Ley Hipotecaria y a la Ley de Propiedad Horizontal, que es la ley de la división horizontal. Una vez sabido esto, hay cuatro pasos para llevarlo a cabo. Primero, se redacta el proyecto. Después, se tiene que solicitar la licencia municipal para desarrollarlo. Más tarde, se hace la escritura. Por último, se registra la división horizontal en el Catastro.

En cuanto a los requisitos para realizar esta división, la Ley de Propiedad Horizontal establece los siguientes:

• Acuerdo de los propietarios de la comunidad: se debe hacer una petición a la junta de propietarios y el proyecto debe ser aprobado por tres quintas partes de ellos.
• Proyecto de División Horizontal: debe ser llevado a cabo y firmado por un arquitecto o un aparejador para autorizar el desarrollo del proyecto.

Además, recuerda que también tienes que solicitar la escritura de la división horizontal en el Registro de la Propiedad de tu localidad, aunque también se puede hacer por internet. En el siguiente apartado te indicamos el resto de documentos de los que debes disponer.

En cuanto a la documentación necesaria para hacer una división horizontal, son muchos los papeles a los que debes prestar atención. Estos son algunos de los más importantes:

• título de propiedad de la vivienda
• licencia de obras de los cambios que vas a hacer para dividir la vivienda
• certificado de obra nueva
• cédula de primera ocupación
• certificado de eficiencia energética
• cédula de habitabilidad
• descripción del inmueble en el que se va a hacer la división horizontal
• descripción de los elementos privativos
• plano descriptivo del inmueble
• estatutos de la comunidad
• reservas de derechos
• licencia de división horizontal
• escritura de obra nueva
• escritura de división horizontal
• nota del Registro de la Propiedad
• ficha y valor catastral
• recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
• tasación inmobiliaria

Desde Casavo te recomendamos hacerte una lista con los documentos que te faltan e irlos tachando para asegurarte de que no te olvides ninguno. De lo contrario, tendrás que echar más de un viaje al Registro de la Propiedad. Por esta razón, es importante que siempre guardes bien todos los documentos que certifiquen diferentes aspectos acerca de tu vivienda, tanto en papel como en digital.

La escritura de división horizontal es uno de los documentos más importantes del proceso, ya que en él figuran los estatutos constitutivos de la comunidad. Además, en este documento aparecen cuáles son los elementos comunes y privados y se establece cuál es el nivel de participación de cada uno de los propietarios en el total.

En cuanto al precio de hacer una escritura de división horizontal, puede variar dependiendo de varios factores. Algunos de ellos son el valor de la propiedad que se va a dividir, los honorarios del notario y el número de folios de la escritura. A todo ello hay que sumar el 21 % de IVA de la operación notarial. Haciendo estas cuentas, el rango de precio puede oscilar entre 600 € y 1500 €. Otros gastos son el del registro y el del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, pero son mucho menores.

Para terminar, esperamos que te hayan quedado claros los diferentes conceptos sobre la división horizontal de una casa. Sabemos que puede ser un proceso un poco engorroso, por lo que debes tener paciencia y seguir todos los pasos que te hemos explicado en este artículo. Además, si tienes cualquier otra duda sobre el mercado inmobiliario, desde Casavo estaremos encantados de ayudarte. Solo tienes que contactar con nosotros.