¿Cómo vender una casa con hipoteca?

Si todavía no has terminado de pagar la hipoteca, pero quieres vender la vivienda, te estarás preguntando si se puede vender una casa hipotecada. En esta guía de Casavo te contamos cómo se puede vender una propiedad hipotecada de diferentes formas. Además, te explicamos las ventajas y desventajas de subrogar una hipoteca y los trámites que tienes que realizar. ¡Vamos allá!

“¿Puedo vender una casa hipotecada?” Esta es una duda mucho más frecuente de lo que parece, pero normalmente no sabemos si realmente se puede y qué pasos tenemos que dar. La respuesta es que sí, se puede vender un piso con hipoteca. Ahora bien, en el caso de que quieras hacerlo, tienes varias opciones:

• vender la casa por un precio superior a la hipoteca y cancelarla: si el mercado inmobiliario pasa por un buen momento, puedes recibir más dinero por tu casa que lo que le debes al banco;
• vender la casa por un precio inferior a la hipoteca y cancelarla: puede que recibas menos dinero que el que te falta por pagar de hipoteca, pero igualmente podrás vender tu vivienda;
• subrogar la hipoteca al comprador: el titular de la hipoteca pasa a ser la persona que va a comprar la vivienda.

Además, debes saber que, si quieres vender el piso con hipoteca para comprar otra casa, siempre puedes solicitar una hipoteca puente. Se trata de un préstamo que facilita la compra de una nueva vivienda mientras consigues vender la actual.

Empecemos por ver la primera de las opciones para vender un piso hipotecado, que es cancelar la hipoteca. Esto significa que, antes de terminar de pagar la hipoteca, tú tendrás acordado un precio de venta con el comprador, intentando que sea mayor de lo que le debes al banco. Mediante un Certificado de Deuda Pendiente y el cheque del comprador, puedes liquidar las cuotas pendientes de la hipoteca y vender el inmueble.

En el caso de que el precio de venta sea mayor que la hipoteca, te sobrará una parte que podrás invertir en tu nueva casa. Sin embargo, si la hipoteca es superior al precio de venta, tendrás que dedicar el 100% de lo que te pague el comprador a liquidar la hipoteca. Además, seguirás debiendo el resto del dinero al banco, que se reformulará en otro préstamo con unas nuevas condiciones diferentes a las que tenías en la hipoteca.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que cancelar una hipoteca no es gratis, sino que supone una serie de gastos, como notaría, registro, gestoría y una comisión que te cobra el banco. En definitiva, tienes que estudiar bien si esta opción te sale a cuenta o es mejor subrogar la hipoteca, como te contamos a continuación.

Si quieres vender un piso sin cancelar la hipoteca, lo mejor es que hagas una subrogación hipotecaria. Esto es que la titularidad de la hipoteca de tu vivienda se traspasa al comprador cuando el proceso de compraventa llegue a su término. Por tanto, al comprar un piso con hipoteca, siguiendo esta opción, es el nuevo propietario el que se haría cargo de la hipoteca. Veamos cuáles son las ventajas de esta elección:

• es más fácil que se conceda la subrogación que una hipoteca que empieza desde el principio;
• los costes de subrogación son más bajos que los de la cancelación de la hipoteca;
• es el nuevo propietario el que asumirá los costes de cancelación cuando termine de pagar la hipoteca;
• se mantienen las mismas condiciones de la hipoteca. Probablemente, los tipos de interés del pasado fueran más bajos que los del presente.

En cuanto a las desventajas de la subrogación para vender una casa hipotecada, encontramos las siguientes:

• la subrogación conlleva una serie de gastos como notaría, gestoría e inscripción en el Registro de la Propiedad;
• el banco te cobra una comisión de subrogación, que en hipotecas fijas es del 0,5% durante los cinco primeros años y del 0,25% el resto de los años. En el caso de las hipotecas variables, te cobran el 0,25% los tres primeros años, un 0,15% el cuarto y el quinto año, y nada el resto de los años.

Si quieres darle un repaso a lo que es la Tasa Anual Equivalente (TAE), que tanto influye en tu hipoteca, en Casavo te lo contamos con todo lujo de detalles.

Para terminar, vamos a ver cuáles son los trámites para vender un piso hipotecado. Por un lado, si vas a cancelar la hipoteca, tienes que hacer lo siguiente:

• primero, acuerda el precio final de venta con el comprador;
• después, solicita el Certificado de Deuda Pendiente;
• luego, llévalo ante el notario y firma el contrato de compraventa;
• más tarde, acude al banco con el cheque del comprador para liquidar la hipoteca y paga las comisiones de la cancelación;
• finalmente, si el precio es más alto que la hipoteca que te quedaba por pagar, recibirás el resto del dinero. Si el precio era inferior a la hipoteca, tendrás que seguir pagando la deuda mediante un nuevo préstamo.

Por otro lado, si vas a subrogar la hipoteca al comprador, estos son los pasos a seguir:

• En primer lugar, negocia con el comprador las condiciones de la venta y de la subrogación.
• después, acude al banco con el comprador para que hagan un estudio y comprueben que es una persona solvente y que se puede hacer cargo de la hipoteca.
• por último, si la entidad bancaria da el visto bueno, se firma la subrogación hipotecaria y el comprador empieza a ser el titular de la hipoteca. De esta manera, podrá comprar la vivienda hipotecada.

Pues bien, esperamos que te hayan quedado claras todas las opciones para vender una casa hipotecada. Recuerda que en Casavo te ayudamos a vender tu piso en un tiempo récord con todo el apoyo y los recursos que necesites. Contacta con nosotros sin ningún compromiso.