CASAVO • 9 novembre, Casavo
Acheter une maison à rénover : est-ce la bonne solution pour vous ?
Si vous êtes à la recherche d’un logement à acheter, vous aurez sans doute croisé des logements à des prix compétitifs, mais nécessitant des travaux de rénovation ; vous vous serez alors demandé si, en fin de compte, le jeu en valait vraiment la chandelle.
Bien entendu, il n’existe pas de réponse universelle et valable pour tous. Plusieurs facteurs sont à prendre en compte pour vous donner une réponse, tels que le coût de la rénovation et le temps que vous pouvez y consacrer.
Comment savoir si cela vaut la peine d’acheter un bien à rénover ?
Sommaire
Qu’entend-on par « maison à rénover » ?
Avant toute chose, définissons ce que l’on entend par bien à rénover : il s’agit d’un bien immobilier qui nécessite une intervention importante, qui implique des travaux de longue durée et des dépenses généralement élevées. Le logement est en effet transformé par l’élimination, l’ajout, la modification ou l’insertion d’éléments structurels.
Certains éléments reviennent souvent lorsque l’on parle de rénovation :
- Rénovation des parois externes, telles que le toit ou la façade de l’immeuble.
- Modification de l’organisation des espaces intérieurs, par exemple en abattant des cloisons ou en en construisant de nouvelles pour modifier la disposition et la taille des pièces.
- Installation de nouvelles fenêtres ou de nouveaux balcons.
- Ajout d’un ou plusieurs étages dans le cas d’une maison.
- Réfection des installations (électricité, eau, etc.).
- Isolation thermique ou insonorisation des pièces.
Si, en revanche, seuls des travaux mineurs sont nécessaires, qui peuvent être considérés comme des travaux de rafraîchissement, il n’y a pas lieu de considérer le logement comme un bien à rénover. Il s’agit, par exemple, de murs à repeindre, de carrelage à remplacer, de volets à changer ; dans de tels cas, les délais et les coûts seront plus contenus.
Avantages et inconvénients de l’achat d’une maison à rénover
L’achat d’un bien à rénover présente des avantages, mais aussi des inconvénients. Le poids de chaque plateau de la balance sera différent pour chaque personne, mais il convient de tenir compte des points suivants.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Le prix d’achat du bien est inférieur | Il n’est pas possible d’estimer exactement le coût d’une rénovation, car de nombreuses variables entrent en ligne de compte |
| Grande flexibilité pour la personnalisation du logement |
Il est nécessaire de trouver un bon entrepreneur, ce qui peut prendre du temps |
| La valeur finale du bien augmente souvent jusqu’à 30 % |
De nombreuses démarches administratives sont nécessaires, ce qui peut s’avérer complexe et exigeant |
| Divers avantages fiscaux et aides publiques sont disponibles pour les personnes qui souhaitent rénover un logement |
Très souvent, les délais nécessaires à la restructuration sont longs |
Si, d’une part, les coûts sont incertains et les délais longs, d’autre part, nous avons la possibilité de redonner de la valeur à un bien immobilier et de construire un logement qui corresponde parfaitement à nos besoins. L’achat d’un bien immobilier à rénover peut donc être plus adapté aux personnes qui disposent d’une bonne situation financière, qui ne sont pas pressées de s’installer dans leur nouveau logement et qui ont le temps et l’envie de gérer les inspections, les dossiers et l’entreprise à laquelle ils confient les travaux.
Que faut-il vérifier lors de l’achat d’une maison à rénover ?
Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier à rénover, la première chose dont vous devez vous assurer est que le logement que vous achetez présente toutes les conditions requises pour être rénové et habité.
- Assurez-vous qu’il n’y a pas d’hypothèque ou de saisie sur le logement.
- Vérifiez que le bien immobilier est en règle en matière d’urbanisme et de cadastre : les certificats (revenu cadastral et planimétrie) doivent être correctement enregistrés auprès du cadastre de la commune.
- Vérifiez la régularité des installations et la classe énergétique.
- Demandez un certificat de conformité.
- Renseignez-vous auprès de la mairie sur les éventuelles restrictions ; par exemple les bâtiments historiques sont souvent soumis à diverses contraintes.
Une fois que vous vous êtes assuré que le logement dispose de toutes les autorisations nécessaires et qu’il peut donc être rénové et habité, d’autres éléments entrent en ligne de compte pour déterminer si cela vaut vraiment la peine de l’acheter. Par exemple, le quartier dans lequel se trouve le logement, les services qui ont pu être créés au cours des dernières années et qui rendent la zone plus attrayante (par exemple, une ligne de métro).
Mais ce n’est pas tout : il faut aussi examiner attentivement les éléments qui nécessitent une rénovation et ceux qui n’en ont pas besoin. Pour ce faire, il est conseillé de toujours faire appel à un expert, afin d’avoir une estimation précise des travaux à effectuer et des coûts qu’ils impliquent. Concrètement, il s’agit d’examiner la stabilité de la structure, l’état des murs extérieurs et de la toiture, l’état des différentes installations et la possibilité de créer des raccordements, l’état général du logement, par exemple la présence d’infiltrations, de moisissures, de traces d’humidité, etc.
Une fois que vous avez établi l’état du logement, prenez le temps d’étudier les espaces : pouvez-vous imaginer comment les modifier, si nécessaire, en fonction de vos besoins ? Là encore, sollicitez l’aide d’un professionnel pour comprendre dans quelle mesure les murs porteurs et les colonnes structurelles peuvent être modifiés.
Combien coûte la rénovation d’un logement ?
Une fois tous ces points vérifiés, il sera plus facile d’estimer le coût de la rénovation du logement. Il est en effet très difficile de donner une idée générale des frais, a priori, car il y a trop de variables en jeu. Un outil de simulation comme celui d’hemea peut permettre d’y voir plus clair.
En moyenne, une rénovation complète peut coûter entre 400 et 650 euros par mètre carré. Plus précisément :
- Pose de sols : 40 à 50 euros au mètre carré
- Peinture des murs : 30 à 40 euros au mètre carré
- Démolition des cloisons : 50 à 70 euros au mètre carré
- Portes, fenêtres et montage : 150 à 220 euros au mètre carré
- Installation électrique : 40 euros au mètre carré
- Plomberie : 80 euros au mètre carré
La rénovation d’une maison ou d’un appartement peut coûter de 20 000 à 250 000 euros, en fonction de sa taille, des modifications à apporter, de la zone dans laquelle il se trouve, etc.
Lorsque vous évaluez la faisabilité de la rénovation, n’oubliez pas de tenir compte du fait qu’il peut y avoir des événements imprévus qui n’ont pas été décelés lors des premières visites et qui pourraient entraîner des coûts plus élevés ainsi que des délais plus longs.
Primes à la rénovation actives en 2023
L’État fournit diverses aides à la restructuration qui visent à améliorer certains aspects du logement, comme l’accessibilité, la sécurité ou encore la rénovation énergétique. Entre autres subventions, citons :
- Le prêt à l’amélioration de l’habitat (PAH), une aide à la rénovation des logements proposée par la CAF.
- « Habiter serein » et « Habiter sain », des programmes de l’Agence nationale de l’habitat si votre logement a besoin de travaux de rénovation urgents.
- Les retraités du régime général, les fonctionnaires retraités et les retraités civils peuvent bénéficier d’une aide financière pour effectuer des travaux de rénovation dans leur logement.
- « Habiter facile », une aide ponctuelle destinée aux personnes handicapées ainsi qu’aux personnes âgées, qui vise à rendre le domicile plus accessible
- Le programme « Habiter mieux » de l’Anah, qui fournit des subventions pour la rénovation des immeubles d’habitation.
- « MaPrimeRénov’ », une aide l’État permettant de financer les travaux de rénovation énergétique et les équipements
Où acheter une maison à rénover ?
Bien entendu, le choix doit aller de pair avec les exigences de vie de chacun. Les grandes villes se prêtent toutefois très bien à ce type d’achat, car elles possèdent de nombreux bâtiments, dont certains ont été construits il y a plusieurs décennies, et qui peuvent constituer une excellente opportunité de rénovation et de mise en valeur.
Voici donc quelques possibilités qui s’offrent à vous :
Votre nouveau chez-vous n’attend plus que vous.