Investissement locatif : comment assurer le logement et sa rente locative ?

Un investisseur qui acquiert un bien immobilier locatif espère gagner d’une part sur la valeur du bien immobilier lui-même, et d’autre part grâce aux revenus mensuels que génère la location. Pour renforcer les possibilités de gains et sécuriser la rentabilité du placement, il est possible d’assurer le bien immobilier et les revenus locatifs.

Assurance du bien immobilier

Le fait que la valeur du bien s’apprécie dans le temps n’est malheureusement pas un critère maîtrisable. Par contre, on peut se couvrir contre les dégâts et dommages qui pourraient survenir.

Le locataire

Lorsqu’une personne loue un logement, elle est obligée de souscrire à une assurance habitation qui couvre les risques locatifs. Grâce à cette assurance, le bien immobilier est réparé ou le propriétaire est indemnisé en cas d’incendie, de dégât des eaux ou d’explosion. Il n’est pas obligatoire de se couvrir contre les dégâts causés chez les voisins ni pour la valeur des biens à l’intérieur du logement.

Le locataire doit être en mesure de présenter une attestation d’assurance habitation lors de la remise des clés, lors du renouvellement du bail, ou chaque année si le propriétaire le demande. À défaut, le propriétaire pourra, au choix, résilier le bail ou souscrire une assurance habitation et en répercuter le prix sur le loyer.

Le propriétaire bailleur

Le propriétaire bailleur n’a pas d’obligation de souscrire à une assurance, excepté si le logement fait partie d’une copropriété, comme indiqué dans la loi Alur de 2014. Dans ce cas, il est obligatoire de souscrire à une assurance qui couvre sa responsabilité civile envers les tiers (principalement les voisins et la copropriété) ainsi qu’envers les locataires en cas de défaut de construction ou de vice de fabrication.

Si le logement est indépendant, le propriétaire bailleur peut, bien que ce ne soit pas obligatoire, souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant, appelée couramment “assurance PNO”.

En cas de vacance locative, aucun locataire n’est tenu de souscrire à une assurance habitation. L’assurance PNO prendra alors en charge les dommages causés par un sinistre, comme une défaillance électrique, un incendie, un dégât des eaux, entre autres.

Pendant que le logement est loué, l’assurance PNO couvre les sinistres si le locataire n’a pas d’assurance habitation, malgré l’obligation légale. Elle complète également les indemnisations nécessaires en cas de sinistre si la formule souscrite par l’occupant ne suffit pas à couvrir les dégâts.

Les assurances PNO étant conçues spécialement pour les propriétaires qui ne sont pas sur place, les assureurs s’adaptent souvent à la gestion des sinistres à distance et facilitent les démarches. Luko, par exemple, permet de déclarer les sinistres par vidéo

Assurance des revenus

La principale source de rendement d’un investissement locatif est bien sûr le versement des loyers, c’est pourtant ce qui est aussi le plus incertain. Si le locataire est dans une situation financière compliquée, le loyer est généralement la dépense la plus importante et donc la plus difficile à payer, et les procédures en cas de non-paiement peuvent être longues et coûteuses.

L’assurance Garantie Loyers Impayés couvre le propriétaire bailleur à différents niveaux, le premier étant évidemment le non-paiement des loyers mensuels. Si le locataire ne paye pas son loyer, malgré des relances envoyées par courrier, le propriétaire peut déclarer le sinistre à son assureur. Il faut habituellement compter un délai de 3 mois avant de recevoir l’indemnité, et les garanties ont souvent une franchise ainsi qu’une limite en durée ou en montant.

Ces assurances peuvent également prendre en charge les frais de procédure de recouvrement, comme le coût de l’intervention d’un huissier. Certains assureurs appliquent par ailleurs des frais de dossier, il s’agit de vérifier les clauses du contrat et de comparer plusieurs compagnies d’assurances.