Les assouplissements du crédit immobilier

Le Haut conseil de stabilité financière a annoncé des mesures pour allonger le délai d’emprunt ou encore réexaminer les dossiers en cas de refus de prêt.

Des “ajustements techniques”, mais qui ne reviennent pas sur les “fondamentaux” des règles d’octroi des crédits immobiliers. A l’occasion d’une réunion du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), le ministère de l’Economie et la Banque de France ont annoncé, lundi 4 décembre 2023, plusieurs mesures pour assouplir le recours à l’emprunt, et réveiller un marché de l’immobilier au ralenti.

Des prêts jusqu’à 27 ans en cas de gros travaux

Pour lutter contre le surendettement, le Haut conseil de stabilité financière interdit depuis 2022 aux banques d’accorder un crédit immobilier si les dépenses liées à l’habitation dépassent 35% des revenus des emprunteurs. C’est ce qu’on appelle le taux d’effort. Le HCSF limite également la durée maximum des crédits à 25 ans, à quelques exceptions. Cette durée maximale d’emprunt était déjà allongée à 27 ans en cas de travaux de rénovation représentant 25% du coût total du projet. La nouvelle décision du HCSF, publiée lundi 4 décembre 2023, abaisse ce seuil et permettra de bénéficier d’un crédit sur 27 ans dès que les travaux représentent “10% du coût total de l’opération”. De plus, les extensions de plus de 150 m² ou correspondant à plus de 30% de la surface totale existante, doivent respecter la réglementation RT 2012.

Les intérêts des prêt-relais exclus du taux d’effort

La deuxième annonce s’adresse aux foyers qui ont souscrit à un prêt-relais et qui souhaitent en parallèle décrocher un crédit immobilier classique. Le HCSF a décidé d’autoriser les banques à exclure les intérêts versés dans le cadre d’un prêt-relais du calcul du taux d’effort de l’emprunteur. A condition cependant que le montant du prêt-relais ne dépasse pas 80% de la valeur du bien vendu.

Plus de flexibilité pour les banques

Les banques disposent en outre d’une marge de manœuvre pour accorder des crédits au-delà de la durée réglementaire ou à un ménage dont le taux d’effort dépasse 35%. Au total, 20% des dossiers validés par un établissement de crédit chaque trimestre peuvent contourner ces règles, à condition que cela concerne en priorité des emprunts pour l’achat d’une résidence principale.

En réalité, ces quotas d’exception sont sous-utilisés par les banques. Le HCSF constate que “l’utilisation de la marge de flexibilité des banques reste nettement en dessous du plafond de 20%, à 14,3 % au troisième trimestre 2023”. Pour y remédier, l’autorité a décidé de lisser cette marge de dérogations sur trois trimestres glissants. Elle espère ainsi donner un peu plus de flexibilité aux banques pour qu’elles ne refusent pas en cours de trimestre un crédit à des emprunteurs, de crainte d’avoir déjà épuisé leurs quotas d’exception.

Un droit de réexamen en cas de refus de prêt

Le HCSF s’est prononcé en faveur d’un dispositif de réexamen en cas de refus de prêt immobilier. “Un mécanisme de réexamen des dossiers va être mis en place par les banques pour qu’un second regard puisse être porté à des dossiers solvables qui auraient été rejetés”, détaille dans une note Agnès Bénassy-Quéré, seconde sous-gouverneure de la Banque de France.