CASAVO • 22 décembre, Casavo
Tout savoir sur les 8 diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre votre logement
Les diagnostics immobiliers jouent un rôle crucial dans le processus de vente ou de location d’un bien immobilier. Ils fournissent une évaluation transparente et fiable de l’état et de la sécurité de la propriété. Que vous soyez un propriétaire, un acheteur ou un locataire, comprendre la validité et les coûts associés à ces diagnostics est essentiel pour naviguer efficacement dans le marché immobilier.
Dans cet article, nous allons explorer les différents types de diagnostics, leur prix indicatifs et durées de vie respectifs. Cela vous permettra de prendre des décisions éclairées et de vous assurer que votre bien immobilier répond à toutes les exigences réglementaires. C’est parti !
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Validité des diagnostics immobiliers
La durée de validité des diagnostics immobiliers est variable et dépend spécifiquement du type de diagnostic réalisé. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), par exemple, est valable 10 ans. D’autres, comme le diagnostic amiante, peuvent ne pas avoir de date d’expiration si les résultats sont négatifs. Il est essentiel pour les propriétaires de rester à jour avec ces diagnostics pour éviter tout contretemps lors de la vente ou de la location de leur propriété. Les acheteurs et locataires, d’autre part, doivent être vigilants et s’assurer que les diagnostics fournis sont toujours valables, afin de prendre des décisions bien informées concernant leur futur logement.
Prix des diagnostics immobiliers
Le coût des diagnostics immobiliers peut varier en fonction de plusieurs critères tels que la taille du bien, son âge, sa localisation géographique, et le nombre de diagnostics à réaliser. En moyenne, les tarifs se situent entre 80 et 400 euros, bien que cela puisse varier. Il est crucial de choisir un professionnel qualifié et certifié pour réaliser ces diagnostics, même si cela peut parfois représenter un coût supplémentaire, car la précision et la fiabilité des résultats sont primordiales. Investir dans des diagnostics immobiliers de qualité est essentiel pour assurer la sécurité et la conformité de votre bien, et peut s’avérer économique à long terme en évitant des problèmes potentiels et coûteux.
Le diagnostic amiante
Détecter la présence éventuelle de matériaux contenant de l’amiante dans votre propriété est un besoin primordial. Il est impératif de souligner que, depuis le 1er juillet 1997, l’utilisation de l’amiante est strictement interdite dans l’industrie de la construction en raison de ses risques élevés pour la santé.
L’amiante, par le passé, était fréquemment utilisée dans divers éléments de construction, et sa présence dépend largement de la période durant laquelle la construction a eu lieu :
- Pour les bâtiments érigés avant le 1er janvier 1980 : surveillez les faux plafonds, le flocage, et le calorifugeage (isolation de la tuyauterie).
- Pour ceux construits entre 1980 et juillet 1996 : les faux plafonds et le calorifugeage sont les zones à risque à surveiller.
- Entre août 1996 et juillet 1997 : les faux plafonds restent le principal point de préoccupation.
- Après le 1er juillet 1997 : l’utilisation de l’amiante étant interdite, il ne devrait pas y avoir de matériaux contenant de l’amiante.
Un diagnostic professionnel est crucial pour évaluer la présence d’amiante, et selon les résultats obtenus, l’expert peut recommander différentes actions pour assurer la sécurité de votre habitation :
- Une évaluation périodique des matériaux susceptibles de contenir de l’amiante peut être envisagée.
- Un examen plus approfondi, notamment un contrôle de l’empoussièrement dans le logement, pourrait être nécessaire.
- Dans les cas les plus critiques, des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante peuvent être requis.
L’exposition à l’amiante est connue pour causer de sérieux problèmes de santé, y compris divers cancers et troubles respiratoires, c’est pourquoi les sanctions en cas de non-conformité sont sévères.
Il est également important de noter que si votre diagnostic amiante a été réalisé avant le 1er avril 2013, il doit être renouvelé. Après cette date, sa validité est illimitée, bien que nous recommandions fortement un réexamen suite à d’éventuels travaux dans le logement, afin d’assurer une protection optimale.
Le diagnostic assainissement non collectif
Il est possible qu’un logement ne soit pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Cela nécessite donc une installation autonome. Ainsi, cette installation d’assainissement non collectif doit faire l’objet d’un diagnostic réalisé par la commune.
Il est possible que le logement ne soit pas raccordé au réseau public car :
- Il n’existe pas de réseau public ;
- Le raccordement n’est techniquement pas réalisable.
Cette obligation datant du 1er janvier 2011 veille à la bonne évacuation des eaux usées d’environ 5 millions de biens immobiliers, soit plus de 15 % des logements en France.
Afin de réaliser le diagnostic, le vendeur doit se rapprocher du service d’assainissement non collectif de sa commune pour convenir d’un rendez-vous de contrôle. Suite à ce contrôle, le diagnostic détaillera s’il existe des dangers pour l’Homme et l’environnement et/ou des dysfonctionnements. En cas d’anomalie, le vendeur peut choisir de faire les travaux pour mettre à jour son installation ou alors en informer l’acquéreur qui devra réaliser les travaux au maximum 1 an après la signature de l’acte de vente.
Dans la mesure où les travaux ne sont pas nécessairement à la charge du vendeur, l’acquéreur peut faire rentrer cet aspect dans sa négociation. Il est important de noter que le diagnostic doit dater de moins de 3 ans au moment de la signature de l’acte de vente.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
L’objectif de ce document est de donner une estimation de la consommation énergétique du bien ainsi que son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le Diagnostic de Performance Énergétique comprendra une partie « Étiquette énergie » et une autre partie « Étiquette climat ».
- Étiquette énergie : elle informe sur la consommation énergétique annuelle du bien immobilier grâce à une échelle allant de A à G. Ainsi, A correspond à une consommation faible (inférieur à 51 kilowattheures/m2) alors que G correspond à une consommation importante (supérieure à 450 kilowattheures/m2).
- Étiquette climat : elle informe de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre CO2 grâce à une échelle allant de A à G. A correspond à une émission faible (inférieur à 6 kilos d’équivalent carbone/m2) alors que G correspond à une émission importante (supérieure à 80 kilos d’équivalent carbone/m2).
De plus, depuis le décret du 17 décembre 2020, le DPE connaît différents changements. Ainsi, depuis le 1er juillet 2021, le DPE est rendu opposable et sa durée de validité est fixée à 10 ans.
Le diagnostic gaz
L’objectif principal du diagnostic gaz reste de fournir un état des lieux complet des installations gaz dans une propriété. Ce diagnostic devient impératif pour toutes les installations de plus de 15 ans, visant à évaluer les risques potentiels et à garantir la sécurité. Sa validité est de 3 ans.
Si l’installation a été rénovée ou modifiée au cours des trois dernières années, la présentation d’un certificat de conformité est acceptée. Néanmoins, il est crucial que ce document soit délivré par un organisme officiellement reconnu et agréé par le ministère en charge de l’énergie. À ce jour, seuls trois organismes répondent à ces critères : Qualigaz, Dekra et Copraudit.
En France, plus de 11 millions de biens immobiliers sont alimentés en gaz, rendant ce diagnostic non seulement obligatoire, mais surtout essentiel pour la prévention des accidents. Les statistiques révèlent que 98 % des incidents sont causés par la vétusté et le mauvais entretien des installations. Outre les risques d’accidents, l’exposition au gaz peut engendrer de graves conséquences sur la santé, dont l’intoxication au monoxyde de carbone.
Le professionnel réalisant le diagnostic est en mesure d’identifier trois catégories d’anomalies :
- Type A1 : l’anomalie est mineure. Des recommandations seront fournies pour guider les travaux futurs.
- Type A2 : le risque est plus conséquent, incitant à réaliser des travaux dans les plus brefs délais afin de sécuriser l’utilisation du système.
- Type Danger grave immédiat : en cas de danger immédiat, le professionnel se doit d’arrêter immédiatement l’installation, de détecter l’origine du problème et de conseiller des travaux urgents. Il est aussi impératif que le propriétaire informe sans délai son fournisseur de gaz de la situation.
Le diagnostic électricité
Le diagnostic électricité s’avère indispensable pour toute installation électrique âgée de plus de 15 ans, avec comme objectif principal d’évaluer et d’assurer la sécurité du système électrique du logement. Il est toutefois possible de substituer ce diagnostic par une attestation de conformité délivrée par le Comité national pour la sécurité des usagers de l’électricité, à condition que ce document ait été émis il y a moins de trois ans.
Chaque année, près de 100 personnes perdent la vie à cause de l’électrocution en France. Dans ce contexte, le diagnostic électrique devient un outil crucial pour renforcer la sécurité des habitations. Il implique un examen minutieux de tous les composants visibles de l’installation électrique. Le professionnel en charge du diagnostic portera une attention particulière à plusieurs éléments clés, tels que le disjoncteur de branchement, l’installation de mise à la terre, ainsi que la liaison équipotentielle dans les pièces d’eau comme les salles de bain.
Cette évaluation rigoureuse permet de détecter d’éventuelles anomalies ou défaillances susceptibles de présenter un risque pour les occupants du logement. En identifiant et en corrigeant ces problèmes à temps, on réduit significativement le risque d’accidents électriques, contribuant ainsi à créer un environnement résidentiel plus sûr et sécurisé. En somme, le diagnostic électricité s’inscrit comme une étape cruciale dans la préservation de la sécurité électrique au sein de l’habitat.
Le diagnostic plomb
Ce document va donner des informations sur la présence de plomb dans le logement. Il concerne uniquement les logements construits avant 1949 qui utilisaient du plomb dans les peintures. L’objectif est d’évaluer le risque des revêtements dégradés pouvant contenir du plomb. En effet, le plomb représente un risque pour les propriétaires mais également pour les populations environnantes et les professionnels du bâtiment pouvant être amenés à faire des travaux.
Le professionnel va rechercher du plomb dans :
- Tous les revêtements du bien immobilier ainsi que les revêtements extérieurs ;
- Les annexes si elles sont fréquemment utilisées.
Dans le cadre d’une vente, le diagnostic plomb doit avoir été réalisé il y a moins d’un an s’il y a une concentration supérieure au seuil de 1 mg/cm2. En revanche, si le diagnostic ne met pas en évidence la présence de plomb (ou inférieur à 1 mg/cm2), le diagnostic à une durée de validité illimitée.
Pour faire disparaître le plomb, il faut faire venir une équipe d’experts qui va nettoyer l’appartement. Attention à ne pas le faire vous-même, il y a de grands risques de projections engendrant des problèmes de santé.
Le diagnostic termites
Ce diagnostic est obligatoire car les insectes xylophages (majoritairement les termites) sont très dangereux pour la structure du logement. En effet, ces insectes peuvent générer d’importants dégâts pouvant même causer l’effondrement du bien immobilier.
Un arrêté préfectoral avertit des zones infestées ou susceptibles de l’être à court terme. Chaque région n’est pas impactée de la même manière et c’est principalement le sud et l’ouest de la France qui sont infestés. Pour savoir si le logement se trouve dans une zone à risque, vous pouvez consulter :
- La mairie ;
- Le site internet du département ;
- La préfecture.
Si des termites sont présentes, il faudra prendre des mesures pour les éradiquer mais cela n’empêche pas la vente. Ainsi, l’acquéreur doit être averti et cela pourra être utilisé dans la négociation.
La validité du diagnostic termites est de 6 mois. Si ce délai est dépassé au moment de la signature de la promesse de vente, il faudra refaire un diagnostic pour ne pas encourir de sanctions.
Le diagnostic métrage Loi Carrez
L’objectif de la Loi Carrez est d’estimer avec précision la superficie du logement d’au moins 1m80 de hauteur sous plafond. Cette mesure a été déterminée car l’on considère qu’une personne de taille moyenne doit pouvoir se tenir debout dans les parties prises en compte.
Cette loi est obligatoire pour les logements en copropriété. Il est important de bien différencier « la superficie » de « la surface ». La surface désigne une étendue en deux dimensions alors que la superficie est une mesure physique qui est généralement en mètre carré.
Il n’est pas obligatoire de faire appel à un professionnel mais c’est vivement recommandé. En effet, s’il y a une erreur de mesure de plus de 5 %, l’acheteur peut faire baisser le prix du bien immobilier.
Le diagnostic métrage Loi Carrez a une durée de validité illimitée sauf si des travaux sont réalisés. Certains éléments appartenant au bien immobilier ne sont pas à prendre en compte :
- La cave ;
- Le parking ;
- Le garage ;
- Le balcon ;
- La terrasse.
Les diagnostics doivent figurer dans le dossier au plus tard avec la promesse de vente. Il est intéressant de faire le diagnostic métrage de la Loi Carrez le plus tôt afin d’apporter des précisions à votre annonce. De plus, en ayant constitué le dossier au préalable, vous pouvez corriger des erreurs s’il y en a.
Attention, lors de la constitution du dossier, si le vendeur omet volontairement un document ou fausse les informations, sa responsabilité est grandement mise en cause et cela peut aller jusqu’à une peine d’emprisonnement de 2 ans et 300 000 € d’amende.
En conclusion, les diagnostics immobiliers sont un élément incontournable dans le secteur immobilier, assurant transparence et sécurité pour toutes les parties impliquées. Comprendre la validité et les coûts associés à ces diagnostics est essentiel pour prendre des décisions éclairées et protéger votre investissement. En choisissant des professionnels qualifiés et en restant informé sur les dernières réglementations, vous pouvez vous assurer que votre bien immobilier est en parfait état et répond à toutes les exigences nécessaires.