Caparra confirmatoria e penitenziale: cosa sapere e differenze

Le caparre sono una parte fondamentale delle trattative immobiliari come strumento di tutela e garanzia per entrambe le parti. Attraverso un impegno economico reciproco, infatti, chi vende e chi compra si impegnano tra di loro a portare a termine l’accordo.

In questa guida trovi tutto ciò che occorre sapere su cosa significa caparra confirmatoria e sull’uso di quella penitenziale nella vendita di un’abitazione: quali sono le loro differenze, a quanto ammontano, come si calcolano e tutti gli aspetti fiscali da conoscere.

Caparra penitenziale e confirmatoria: differenze

Nelle compravendite immobiliari esistono due tipi di caparre con scopi molto diversi tra di loro: una svolge la funzione di assicurazione, l’altra di penale se la compravendita non viene conclusa.

Cominciamo dall'analisi di cosa è la caparra confirmatoria. Questo termine indica la quota di denaro che il compratore versa alla persona che vende casa al momento della stipula del contratto preliminare. Si tratta quindi di una garanzia, concordata tra le parti, che viene versata a titolo d’impegno a rispettare il preliminare.

La caparra penitenziale rappresenta invece la somma da versare in caso di recesso. Se decidi di non onorare l’accordo sottoscritto per qualsiasi ragione che non dipenda da una condotta sbagliata dell’altra persona coinvolta, ti verrà chiesto il pagamento di una cifra a titolo di rimborso per il tempo dedicato alla trattativa.

L’importo delle due opzioni di solito viene stabilito di comune accordo tra le clausole accessorie del contratto preliminare.

Come funziona la caparra confirmatoria preliminare

Dopo aver accennato a cos’è la caparra confirmatoria, approfondiamo la questione. L’istituto trova il suo fondamento nell’articolo 1385 del codice civile e ha il compito di garantire l'impegno reciproco che le parti assumono l’una con l’altra in una trattativa.

Nelle compravendite immobiliari rappresenta il pagamento anticipato di una percentuale calcolata sulla cifra pattuita per il trasferimento di proprietà, come tutela contro i possibili danni che potresti subire per un eventuale inadempimento.

Se dopo la conclusione del compromesso subentra una qualche circostanza che porta te o l’altra persona coinvolta a non voler più concludere l’affare, ecco che quanto versato si trasforma in un risarcimento automatico senza dover procedere con un’azione legale.

A quanto ammonta la caparra confirmatoria

Non esistono delle indicazioni assolute su quanto deve essere la caparra confirmatoria. Nella prassi che si è ormai consolidata i suoi valori sono di solito compresi tra il 7 e il 10% del prezzo deciso per la conclusione dell’affare. Se ti interessa sapere quando incassare la caparra confirmatoria, sappi che di solito il pagamento avviene alla firma del preliminare tramite un assegno o un bonifico intestati al venditore.

Se ti accordi per comprare casa a 100.000 euro, quindi, e nel preliminare avete stabilito un anticipo pari al 7% del totale, paghi 7.000 euro contestualmente alla chiusura dell’accordo.

In caso di mancata conclusione del rogito possono verificarsi due scenari:

• la responsabilità ricade su chi compra e i nostri 7.000 euro vengono trattenuti da chi vende a titolo di risarcimento;
• la persona che vende si ritira dall’accordo senza giusta causa e restituisce i 7.000 euro più altri 7.000 come rimborso.

Nell’ipotesi invece in cui tutto proceda senza intoppi, chi ha ceduto la proprietà restituisce la cauzione all’acquirente dopo la stipula del rogito.

Come fatturare la caparra confirmatoria

Nel corso degli anni sono emerse alcune perplessità sul possibile obbligo di fatturazione e su come fatturare la caparra confirmatoria. L’Agenzia delle Entrate è intervenuta con la risoluzione n.197/E/2007 per chiarire il quadro.

La caparra preliminare non costituisce un anticipo del pagamento finale, ma un risarcimento preventivo nell’eventualità di inadempimento. La cifra che versi al momento della firma è esente da IVA e non richiede una fattura. La condizione fondamentale, però, è che la sua natura di rimborso potenziale venga specificata nel compromesso, altrimenti il pagamento sarà assimilabile a un acconto e soggetto a tasse.

Aspetti fiscali della caparra confirmatoria

Oltre al mancato versamento dell’IVA, sotto il profilo fiscale ti ricordiamo che il preliminare è sottoposto al pagamento di un'imposta di registro di 200 euro per l’iscrizione presso l’Agenzia delle Entrate. Se nel preliminare è indicata la clausola accessoria che stiamo approfondendo, tale importo aumenta dello 0,50% calcolato sulla cifra indicata come opzione confirmatoria, quindi nel nostro esempio sui 7.000 euro per un totale di 350 euro.

Come funziona la caparra penitenziale

Passiamo ora alla differenza tra caparra confirmatoria e penitenziale. Si tratta anche in questo caso di un istituto previsto all’interno delle compravendite immobiliari, ma con uno scopo molto diverso. Se la prima ha natura di risarcimento del danno per la mancata conclusione dell’accordo, la seconda è assimilabile piuttosto a una clausola di rescissione.

Nella stesura del contratto preliminare, tu e l’altra parte avete diritto di concordare una cifra che permette a entrambi di annullare la trattativa entro un determinato periodo di tempo. Potete stabilire, per esempio, che ognuno di voi ha la possibilità di pagare 10.000 euro entro 30 giorni dalla firma del compromesso per ritirarsi. Se il contratto include anche una clausola preliminare, l’importo versato come garanzia viene restituito senza penali.

Per quanto riguarda l’ammontare, non c’è alcuna differenza tra la caparra confirmatoria e penitenziale, nel senso che per nessuno dei due istituti sono previste indicazioni. Hai quindi la libertà di accordarti con l’altra parte nel modo che preferisci.

Aspetti fiscali della caparra penitenziale

In modo simile alla caparra confirmatoria preliminare, nel corso degli anni si sono verificate diverse situazioni in cui è stato chiesto alle autorità competenti di intervenire a proposito della tassabilità dell’opzione penitenziale. L’interpretazione prevalente prevede che la penale è esente da IVA e che non costituisce reddito, e pertanto non vada tassata.

Per quanto riguarda l’imposta di registro, oltre ai 200 euro per la registrazione del compromesso dovrai aggiungere il 3% di quanto indicato come penale.

Al termine di questa guida sai tutto quello che ti serve su cosa vuol dire caparra confirmatoria e sul ruolo della clausola penitenziale per cominciare a vendere la tua abitazione. Vuoi liberarti del tuo immobile e raggiungere il tuo obiettivo in poco tempo? Allora scopri tutti i vantaggi che ti aspettano quando vendi casa con Casavo!