Come calcolare la rata di un mutuo

La decisione di comprare casa va di pari passo con la necessità di definire con precisione le tue reali potenzialità di acquisto, stabilendo la rata mensile che potrai – e dovrai – sostenere per saldare l’importo dell’immobile.

Avrai bisogno, infatti, non solo di sapere se potrai sostenere la spesa nel lungo periodo, ma anche di conoscere i parametri che le banche tengono in considerazione per stabilire se approvare o meno il mutuo.

Quali sono le variabili che entrano in gioco in questa operazione?

Come si calcola la rata di un mutuo, il punto di partenza

La formula di calcolo per la rata del mutuo si compone di diverse voci che influiscono sull’importo da pagare ogni mese per acquistare la tua casa: sapere come stimare il valore di ciascuna di esse ti permetterà di stabilire la tua rata mensile.

La prima variabile da conoscere è il valore della casa, che può essere diversa dal suo prezzo di vendita, e che equivale al costo al metro quadro moltiplicato per i metri quadri complessivi. Oltre alla metratura, sul prezzo influiscono altri dettagli quali:

• la zona
• le condizioni dell’appartamento
• il numero di locali
• la classe energetica
• il tipo di riscaldamento
• la presenza dell’ascensore e di eventuali spazi aperti.

Calcola la rata a partire dall’importo del mutuo

Altra cosa è l’importo del mutuo, ovvero la percentuale finanziabile del valore della casa. In genere gli istituti di credito consentono di rateizzare fino all’80% del costo complessivo e per dare inizio alla procedura è necessario disporre almeno della differenza.

Inoltre, per fare una simulazione di rata del mutuo, devi definire l’arco temporale per estinguere il finanziamento. Maggiore sarà la durata del mutuo, minore risulterà la singola rata, ma aumenterà il peso degli interessi perché il livello di rischio della banca sarà superiore rispetto a un finanziamento di più breve periodo.

La rata di un mutuo cambia in base al tipo di casa

Un’altra variabile da tenere in considerazione quando si tratta di capire come si calcola un mutuo è la sua finalità. Qui è necessario distinguere tra seconda e prima casa. Per quest’ultima gli istituti di credito, in genere, prevedono delle agevolazioni che consentono di contenere l’importo del prestito e di risparmiare sull’esborso complessivo.

I tipi di tasso incidono sul calcolo della rata di un mutuo

Per proporre condizioni di finanziamento vantaggiose, le banche intervengono sullo spread che è il loro reale ricavo. Questo va a costituire il tasso d’interesse del mutuo che varia in base all’indice di riferimento scelto: Irs e Eurirs nel caso di finanziamento a tasso fisso ed Euribor per quello a tasso variabile.

Scegliendo un mutuo a tasso fisso, avrai la certezza di pagare la stessa rata dall’inizio alla fine del finanziamento. In questo caso, infatti, la percentuale di Irs e Eurirs viene fissata al momento della stipula del mutuo e resterà la stessa fino al saldo totale. Nel caso del mutuo a tasso variabile, invece, le oscillazioni dell’Euribor influiscono sulle variazioni della rata, che potrà aumentare o diminuire in base all’andamento del mercato.

All’interno dell’offerta di mutuo, inoltre, troverai il valore percentuale di TAN e TAEG. Il TAN - Tasso Annuo Nominale - corrisponde al tasso di interesse puro e il TAEG – Tasso Annuo Effettivo Globale – include oltre agli interessi, le spese e gli oneri che dovrai sostenere per accedere al finanziamento. È questo il valore che ti servirà tenere in considerazione per valutare le offerte dei diversi istituti di credito.

Infine, in alcuni casi, gli istituti di credito permettono di concordare la periodicità del saldo delle rate che può essere mensile, trimestrale o semestrale. Considera anche questa variabile quando decidi di fare una simulazione della rata del mutuo.

A calcolare la rata di un mutuo ci pensa la matematica

Per individuare l’importo mensile del finanziamento si utilizza una formula matematica ben precisa:

[C x (1 + TA / RA)^(RA x A)] x {(TA / RA) / [(1 + TA / RA)^(RA x A)] – 1}

Le lettere indicate nella formula corrispondono alle variabili che abbiamo illustrato poco sopra:

C: Capitale o importo del mutuo;

TA: tasso annuo espresso in decimali (un tasso del 2% corrisponde a 0,02);

RA: numero di rate annuali (12 se scegli una rateizzazione mensile, 4 se trimestrale e 2 se semestrale);

A: durata del mutuo in anni.

La matematica complessa però non è per tutti, per questo hai diverse soluzioni: puoi impostare un file excel che calcoli la rata al tuo posto o usare un simulatore di calcolo mutuo prima casa o seconda casa disponibili online.

Come calcolare la rata del mutuo su excel

Se hai a disposizione il pacchetto Office di Microsoft puoi inserire in un foglio di calcolo i parametri necessari a quantificare la rata del mutuo in modo rapido e preciso. Vediamo come:

1. apri un nuovo file excel selezionando Nuovo da modello;
2. seleziona Calcolatore prestito ipotecario tra i modelli proposti;
3. completa la tabella pre-imposta che compare nel primo foglio del file. I valori da inserire sono prezzo di acquisto dell’immobile, tasso di interesse, durata del mutuo, importo del mutuo e data di inizio del prestito.
    

Una volta inseriti i valori nelle celle corrispondenti, il foglio di calcolo quantificherà in automatico la rata mensile e l’importo comparirà nella cella Pagamento mensile prestito.

Nel secondo foglio del file inoltre troverai il riepilogo del piano di ammortamento compilato in base ai dati inseriti. La tabella è un prospetto chiaro e semplice: per ciascun mese della durata del mutuo troverai il saldo iniziale, il capitale e gli interessi di ciascuna rata, l’importo complessivo rimanente da saldare e quello già saldato.

Il procedimento non è complesso: accertarti che i valori siano corretti. La variabile che potrebbe metterti in difficoltà è il tasso d’interesse, ma online puoi trovare i valori che ti occorrono.

Sul sito de Il Sole 24 Ore, per esempio, puoi consultare gli andamenti di Euribor, Irs e Eurirs aggiornati regolarmente. Per ottenere il tasso di interesse, a questi valori dovrai poi aggiungere lo spread stabilito dalla banca, valore che varia in base all’offerta che l’istituto di credito sceglierà di proporti.

Esempi di calcolo rata mutuo a tasso fisso e variabile

Ora conosci le variabili che entrano in gioco nel calcolo del mutuo, la formula matematica per quantificare il valore della rata e lo strumento che excel mette a tua disposizione per valutare un piano di ammortamento completo.

Per capire meglio come funziona, facciamo un esempio.

Iniziamo calcolando un mutuo per l’acquisto di una prima casa e ipotizziamo di scegliere il tasso fisso. Il valore del nostro immobile è 170.000€ e intendi richiedere un finanziamento dell’80%. Questo significa che hai la certezza di disporre di 34.000€ per coprire il restante 20% senza contare gli oneri aggiuntivi relativi alla stipula – inclusi nel TAEG – e le spese accessorie che dovrai sostenere, ma che non rientrano in questo calcolo. L’importo del mutuo dunque è di 136.000€.

Ipotizziamo che tu scelga di suddividere il finanziamento su 30 anni e in rate mensili. Visto che stiamo parlando di tasso fisso, l’indice di riferimento è l’Irs e immaginiamo ammonti a 1.5%. Se lo spread della banca è del 2%, il valore del tasso d’interesse corrisponde al 3.5% dell’importo annuo del mutuo.

Considerate le singole voci, l’importo della rata ammonterà a 611€ e resterà lo stesso fino al saldo finale.

Ora che sai come calcolare la rata del mutuo a tasso fisso, confrontiamo la medesima situazione ipotizzando di richiedere un finanziamento a tasso variabile. In questo caso, per stabilire il tasso d’interesse, è necessario fare riferimento non all’Irs, ma all’Euribor, che ipotizziamo ammonti allo 0,5%.

Sommiamo quindi questa percentuale al 2% di spread fissato dalla banca e otteniamo un tasso d’interesse del 2,5%.

La rata del mutuo mensile che ne risulta è di 537€ e potrà aumentare o diminuire in base all’andamento di mercato.

Conoscere come calcolare la rata del mutuo a tasso variabile o a tasso fisso ti permette di valutare la formula di finanziamento migliore in base alle tue reali possibilità. Ricorda però che gli istituti di credito tendono in genere a concedere mutui con una rata uguale o inferiore a un terzo del reddito mensile percepito dall’intestatario.

Quindi, se vuoi sapere come calcolare la rata del mutuo in base al tuo stipendio, parti da questa considerazione: con una retribuzione mensile ipotetica di 1.500€, la rata massima del mutuo che potrai richiedere alla banca non dovrà superare l’importo di 500€ al mese.

Strumenti online più affidabili per il calcolo rata mutuo

Come vedi le variabili che entrano in gioco nel calcolo del mutuo sono tante, ma le operazioni per completare la stima sono comunque accessibili. L’unica voce che non puoi stimare con precisione è il tasso d’interesse, perché include lo spread che ogni banca stabilisce in base alle proprie offerte.

Sul web puoi trovare numerosi calcolatori in cui ti basterà inserire gli importi delle variabili che conosci all’interno delle rispettive caselle per ottenere il valore della rata mensile.

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