Sfiducia Amministratore Condominio: Come Sfiduciare l’Amministratore di Condominio e l’Iter da Seguire

La vita condominiale, si sa, non è sempre rose e fiori. Liti, dispute e contenziosi sono in agguato ogni giorno, sia tra condòmini che con l’amministrazione. Se chi si dovrebbe occupare di mantenere l’ordine nella palazzina non fa il proprio dovere, potrebbe farti comodo sapere come sfiduciare l’amministratore condominiale. Per sfiduciare l’amministratore di condominio, è sufficiente la maggioranza in assemblea per revocare l’incarico.

Tutte le modalità di revoca dell’amministratore di condominio dal suo incarico

Per nominare un amministratore è necessario il voto favorevole della maggioranza dell’assemblea condominiale. L’assemblea può essere convocata in via straordinaria per discutere la revoca dell’amministratore. Quando parliamo di maggioranza in un palazzo intendiamo il 50% più uno di chi prende parte alla riunione nel giorno della votazione o, in alternativa, il gruppo che controlla la maggior parte delle quote millesimali dell’edificio. Le maggioranze necessarie per deliberare la revoca devono rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio. A differenza della vendita di un immobile di proprietà del condominio, che richiede l’unanimità, in questo caso è sufficiente la maggioranza semplice dei millesimi.

In linea generale, la carica di amministratore dura dodici mesi e si rinnova ogni anno con il tacito consenso delle persone che abitano il palazzo. L’incarico, però, può essere ritirato dall’assemblea anche prima della scadenza del primo anno di attività.

Alla base dell’interruzione del rapporto ci può essere una giusta causa, ma non è fondamentale. Tu e i tuoi condòmini, per esempio, potreste non aver instaurato un buon rapporto con il professionista coinvolto e aver deciso di capire come sfiduciare l’amministratore di condominio per trovare qualcuno di più adatto prima del termine del suo mandato. In tal caso, potrebbe essere presentata una mozione di sfiducia durante l’assemblea.

La nomina, la revoca e gli obblighi della funzione di amministratore sono tutti regolati dall’articolo 1129 del codice civile.

Iniziamo a entrare nei dettagli dei tre casi più comuni di interruzione del rapporto professionale tra amministratore e condominio.

Revoca dell’amministratore alla scadenza

Alla scadenza dei dodici mesi standard di incarico, l’assemblea può decidere a maggioranza – con le stesse condizioni necessarie per l’elezione – di ritirare l’incarico. Nel caso di mancato rinnovo del contratto alla scadenza, le strade dell’amministratore e della palazzina si dividono senza problemi e senza la possibilità per nessuna delle due parti di chiedere rimborsi o buonuscite. Sarà poi necessario procedere alla nomina di un nuovo amministratore con le stesse modalità

Revoca dell’amministratore durante l’incarico per giusta causa

Se vuoi capire come cambiare l’amministratore di condominio durante il mandato con una revoca per giusta causa, come gravi mancanze professionali, sappi che puoi decidere di procedere sia con il consenso dell’assemblea che con un’iniziativa personale.

La giusta causa dipende da gravi irregolarità nell’attività dell’amministratore. I casi più comuni includono:

• una gestione poco trasparente delle risorse finanziarie del condominio;
• appropriazioni indebite dal conto corrente condominiale;
• evidenti irregolarità nei conti e nelle fatture relative alle attività necessarie alla vita e alla manutenzione condominiale;
• mancate comunicazioni relative alle revisioni dei valori millesimali;
• ritardi o omissioni nel convocare una riunione per approvare il rendiconto condominiale;
• il rifiuto o il ritardo nell’eseguire le decisioni prese dalla maggioranza dell’assemblea;
• il rifiuto o il ritardo nell’indire appuntamenti che prevedano all’ordine del giorno questioni relative al lavoro dell’amministratore;
• la mancata compilazione dei registri condominiali e dei verbali degli incontri;
• il rifiuto o il ritardo nel fornire agli inquilini documenti come l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali;
• scarsa trasparenza relativa al personale coinvolto nella manutenzione dell’edificio e nella relativa documentazione contabile.

Nel caso in cui si verifichino una o più di queste ipotesi, l’assemblea può deliberare a maggioranza semplice di ritirare la nomina. In questa situazione, l’amministratore non ha diritto a rimborsi o buonuscite e abbandona il proprio ruolo.

Per sfiduciare un amministratore con giusta causa puoi anche non avere bisogno del supporto della maggioranza delle quote millesimali. Se sai che esistono delle irregolarità, ma i tuoi condòmini non hanno intenzione di seguirti nell’azione contro la persona o la società che gestisce la vostra palazzina, puoi decidere di rivolgerti a un tribunale per far valere le tue ragioni. Avrai bisogno dell’aiuto di uno studio legale per preparare un fascicolo in cui raccogliere tutte le prove delle irregolarità e chiedere la rimozione dall’incarico del responsabile.

Se il collegio giudicante accoglie la tua richiesta, il mandato dell’amministratore viene revocato con effetto immediato e l’assemblea passerà a eleggerne uno nuovo. E per le spese legali sostenute per questa iniziativa in solitaria? Hai giustamente diritto a chiedere agli altri abitanti il rimborso totale di quanto speso in quote pari ai millesimi dei vari condòmini. Del resto hai agito nell’interesse della collettività. Il condominio, a sua volta, ha facoltà di chiedere poi che l’ex amministratore restituisca tutti gli importi dovuti, compresi quelli pagati per l’azione legale.

Revoca dell’amministratore durante l’incarico senza giusta causa

Come già accennato, l’assemblea può anche decidere di togliere l’incarico all’amministratore in assenza di una giusta causa. Per interrompere il rapporto c’è bisogno anche in questo caso di un voto a maggioranza semplice. La legge prevede specifiche norme che regolano la revoca dell’amministratore di condominio, delineando le situazioni in cui è consentita o disciplinata la revoca giudiziale.

Per capire come sfiduciare l’amministratore di condominio in assenza di giusta causa dobbiamo soffermarci sul fatto che il rapporto che si instaura tra gli abitanti di un palazzo e chi li rappresenta si fonda sulla fiducia. Se per qualsiasi motivo questa fiducia viene a mancare prima della scadenza del mandato, tu e le altre persone del palazzo potete decidere di interrompere in anticipo il rapporto professionale, anche senza spiegare le ragioni. Le regole generali in tema di responsabilità da inadempimento e le disposizioni sul procedimento di revoca dell’amministratore devono essere rispettate.

In questo caso, però, l’amministratore licenziato ha diritto al risarcimento del danno che di solito coincide con il pagamento della parte di compenso annuale non ancora corrisposta. Sarà poi necessario procedere alla nomina del nuovo amministratore con le stesse modalità di voto.

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