Compravendita tra parenti di primo grado: come vendere casa a un figlio o un parente in modo sicuro

La compravendita di immobili tra parenti di primo grado è permessa senza restrizioni particolari.
Desideri cedere a tuo figlio o tua figlia una tua proprietà immobiliare e non sai in che modo procedere? Prima di procedere con l’acquisto, è importante valutare gli aspetti legali, fiscali e familiari.
Con questo articolo di Casavo ti spieghiamo come funziona la vendita di casa tra parenti e come farla in maniera sicura e senza

Vendere casa a un figlio: quali sono le opzioni possibili

Capita spesso che i genitori decidano di cedere ai figli o ad altri parenti una propria abitazione per garantire loro una residenza di cui possano beneficiare a pieno titolo. In alcuni casi, potrebbe essere necessario ottenere un mutuo per facilitare la compravendita.

Il primo istituto che viene in mente in questi casi è la donazione immobiliare, ma esistono anche altre modalità per portare a termine la cessione. Se ti stai chiedendo se un genitore può vendere la casa al figlio o alla figlia, la risposta è sì, e spesso è la soluzione migliore per evitare imprevisti e conseguenze negative.

La donazione immobiliare

La donazione dell’immobile è la prassi più consolidata per trasferire la proprietà di un immobile a un parente. Se è vero che permette di risparmiare sui costi della compravendita, la donazione è comunque gravata da tasse. Oltre alle tradizionali imposte di registro, catastali e ipotecarie, vi è poi una specifica imposta di donazione il cui importo cambia in base al grado di parentela che lega donante e donatario.

Nella stragrande maggioranza dei casi per i parenti in linea retta (genitori e figli, marito e moglie) gli importi da pagare sono bassi: l’aliquota prevista è pari al 4% dell’eventuale valore eccedente il milione di euro. Se, quindi, doni un bene quotato 1.100.000 euro dovrai pagare il 4% di 100.000 euro, cioè 4.000 euro.

Per conoscere i dettagli delle aliquote per gli altri gradi parentela ti consigliamo di consultare il nostro articolo sulle imposte relative alle donazioni.

In apparenza può sembrare la soluzione migliore, ricorda però che questo istituto ti espone al rischio di controversie da parte degli eventuali altri eredi. Se decidi di donare un’abitazione a uno solo dei tuoi figli, fratelli e sorelle potrebbero richiedere la restituzione del bene donato entro 10 anni dalla tua scomparsa per ricevere la propria quota legittima di successione. È molto importante, quindi, che ci sia un consenso generale intorno alla decisione per non esporti a possibili contestazioni.

La vendita

La vendita di immobili dal padre al figlio (o da madre a figlio o figlia) mette al riparo dalle recriminazioni da parte di altri eredi. Lo svantaggio principale, è che il prezzo concordato per la cessione deve essere in linea con le quotazioni di mercato, e prevede quindi un esborso di denaro reale e coerente con il valore dell’abitazione.

È sempre possibile una vendita fittizia per un importo inferiore stabilito di comune accordo, ma in questo caso rimane l’eventualità di pretese di restituzione degli altri eredi che potrebbero avere da ridire su quella che sarebbe, a tutti gli effetti, una donazione mascherata.

Un genitore può vendere una casa a un solo figlio senza ledere gli interessi degli altri. Al momento dell’eredità, infatti, i loro diritti successori sulla quota di legittima – cioè la parte del patrimonio della persona defunta che spetta per legge ai parenti in linea retta – rimangono validi su quanto incassato per la compravendita. Un’eventuale valutazione al ribasso non è per questo accettabile, a meno che tutte le parti interessate non siano d’accordo.

Consideriamo rapidamente anche l’ipotesi che il figlio venda casa al padre o alla madre. A livello legale non ci sono problemi: hai tutto il diritto di farlo accordandoti nel modo che preferisci con i tuoi genitori. Se però hai fratelli o sorelle, al momento della successione il bene rientrerà nella quota di legittima e andrà quindi suddiviso tra tutti gli eredi. Gli istituti di credito potrebbero richiedere ulteriori garanzie per l’approvazione del mutuo in queste transazioni.

La donazione con vendita e consenso da parte degli eredi

Rimane infine da considerare l’opzione della donazione con vendita con il consenso da parte degli altri coeredi. Questa operazione consiste nella cessione a titolo gratuito dell’immobile a tutti gli eredi aventi diritto secondo le quote stabilite dalla legge sulle successioni.

Le persone che hanno ricevuto una porzione del bene cederanno poi la propria parte al figlio o alla figlia del donante, che otterrà alla fine la piena proprietà dell’abitazione.

Ipotizziamo che tu e l’altro genitore abbiate tre figli e decidiate di cedere gratuitamente una vostra proprietà a un’unica figlia d’accordo con i fratelli. Per evitare future controversie ereditarie, la donazione con vendita e consenso stabilisce, alla presenza del notaio, la volontà di tutte le persone chiamate in causa di rinunciare ai propri diritti successori.

Vendere casa a un figlio in presenza di creditori: è possibile?

Cosa succede se la persona che decide di donare o vendere casa a un figlio o altro parente ha dei debiti e la sua proprietà è a rischio pignoramento? In caso di donazione o vendita a prezzo fittizio, chi vanta un credito ha diritto a chiedere la revoca del trasferimento entro 5 anni dal rogito se non esistono altri beni facilmente pignorabili che consentano il saldo del debito.

Se siamo di fronte a una simulazione assoluta, invece, il creditore o la creditrice non ha limiti di tempo per difendere le proprie pretese. La simulazione assoluta è un atto giuridico che non produce alcun effetto. Nel nostro caso, quindi, un padre si accorda con un figlio per donare l’abitazione in cui poi continua ad abitare come se nulla fosse avvenuto.

Ora conosci tutte le possibilità per la vendita di casa tra parenti. Non dimenticare che un genitore ha la possibilità di cedere un immobile senza lasciare nulla ai figli, ma ne parliamo meglio in un altro articolo. Se hai intenzione di liberarti di una tua proprietà in tempi certi, vieni a scoprire tutti i vantaggi che ti aspettano con Casavo!