Guida completa al certificato di agibilità

Se hai in previsione di vendere o affittare una proprietà, prima di concludere la trattativa assicurati che tra i documenti relativi all’immobile ci sia anche il certificato di agibilità.

Cos’è con esattezza e come si ottiene? Chi lo rilascia e quanto costa? La nostra guida completa ti fornirà tutte le informazioni di cui hai bisogno per ottenere in maniera rapida questo documento.

Secondo l’articolo 24 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), l’agibilità “certifica la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente”. (Fonte: Ediltecnico)

L’agibilità però, a causa delle decine di leggi che si sono modificate nel tempo, viene spesso confusa con l’abitabilità.

Anche se i due termini possono sembrare simili, differiscono per un aspetto fondamentale: il certificato di abitabilità regolamenta tutte le proprietà a uso residenziale; l’agibilità, invece, viene concessa anche agli immobili destinati a un uso diverso da quello abitativo.

Il documento fu reso obbligatorio dal Regio Decreto n. 1265 del 1934: era compito di ogni sindaco accertarsi che gli edifici fossero conformi ai progetti consegnati al catasto e a quanto previsto dalla legge. Nel 1967, la legge Ponte introdusse la dichiarazione di abitabilità o di agibilità che con il Testo Unico sull’Edilizia 380/2001 venne di nuovo abolita, anche se parzialmente.

Con il D.Lgs. n. 222/2016 si ebbe la svolta definitiva. L’ultimo decreto legge in materia semplifica molto l’iter burocratico: una volta terminata la costruzione o ristrutturazione della proprietà, per renderla abitabile il responsabile dei lavori deve solo inviare in Comune la Segnalazione Certificata di Agibilità, in cui attesta che l’immobile risponde a tutti i requisiti richiesti.

Anche se non è più obbligatoria come un tempo, è ancora molto importante durante la compravendita di un immobile. Dovrai consegnarla al notaio che si occupa del rogito come garanzia aggiuntiva per i tuoi acquirenti, che possono così essere sicuri del buono stato della loro futura casa.

Secondo l’Articolo 24 comma 2 del Testo Unico per l’Edilizia, il certificato di agibilità di una casa va richiesto in caso di nuove costruzioni, ricostruzioni o soppalcature e di modifiche importanti alla struttura dell’immobile. Se il bene è di tua proprietà, puoi presentare personalmente la domanda per l’ottenimento; in alternativa puoi delegare un tecnico di fiducia.

Entro 15 giorni dal completamento dei lavori, devi poi recarti allo Sportello Unico del tuo comune di residenza con:

• la richiesta di accatastamento dell’immobile;
• una dichiarazione di conformità;
• la certificazione di conformità e collaudo degli impianti, rilasciata da personale specializzato.

Puoi farti un’idea su cosa significhi avere un impianto conforme, leggendo questo nostro articolo sugli impianti elettrici.

L’ufficio responsabile della pratica ha 30 giorni di tempo per analizzare la documentazione che hai consegnato. Se le informazioni sono sufficienti, il tuo certificato sarà pronto in 10 giorni. Al contrario, se gli atti dovessero risultare incompleti, il Comune potrebbe richiedere delle integrazioni da presentare il prima possibile: i tempi, in questo caso, possono allungarsi di qualche settimana.

Nonostante la legge non si sia espressa chiaramente sull’obbligatorietà di presentare il certificato di agibilità durante una compravendita immobiliare, la richiesta per l’ottenimento del documento va comunque inoltrata entro i termini prescritti.

Superati i 15 giorni di tempo messi a disposizione è possibile andare incontro a multe che vanno da 100€ per i primi giorni di ritardo, fino a 450€ se la tardività supera i 90 giorni.

Quindi, se devi vendere o affittare un immobile, è importante che tu ti muova per tempo. Per il buon esito della trattativa potrebbe essere fondamentale essere in possesso di questo attestato!

Passiamo alla parte spinosa: il costo del certificato di agibilità.

Sulla spesa complessiva incide soprattutto il compenso dei tecnici specializzati a cui ti rivolgi per la redazione dei documenti da presentare all’ufficio comunale. Per i lavori di muratura, devi coinvolgere solo chi si è occupato della direzione dei lavori: l’ingegnere, l’architetto o il geometra. Se anche gli impianti hanno subito modifiche che incidono sul loro funzionamento, devi chiedere un ulteriore supporto a un collaudatore che ne verifichi la conformità.

Le spese fisse variano invece di Comune in Comune, in base all’entità della ristrutturazione e alla quantità di dettagli da inserire nella relazione.

Riassumendo, il costo totale di un attestato di agibilità si compone di:

• diritti di segreteria, tra i 16€ e i 66€;
• compenso del tecnico (ingegnere, architetto, geometra), che va dai 120€ ai 1.500€;
• collaudo statico, che costa tra gli 800€ e i 4.200€;
• verifica di conformità degli impianti, per la quale spenderai tra gli 80€ e i 300€.



Il totale oscilla tra un minimo di 1.016€ a un massimo di 6.066€. (Fonte: Soldioggi.)

Ma è davvero necessario spendere questi soldi prima di mettere in vendita una proprietà?

Si può vendere un immobile senza certificato di agibilità? Sulla questione, oltre ai numerosi testi di giurisprudenza sull’edilizia, si è espressa direttamente la Corte di Cassazione.

Secondo la legge si tratta di una condizione necessaria che deve essere garantita dal venditore. Con la sentenza n. 8199 dell’11 agosto del 1990, la Cassazione ha stabilito che l’acquirente, qualora non venga in possesso del documento, è legittimato a richiedere la risoluzione del contratto d’acquisto.

L’inadempimento da parte del venditore si verifica anche nel momento in cui non sia specificata, nel contratto preliminare, la consegna del certificato di agibilità di una casa. Il potenziale compratore deve essere tempestivamente informato dell’inagibilità della proprietà a cui è interessato, pena la possibilità di scindere qualsiasi accordo stipulato senza penalità di sorta.

Infine, una sentenza più recente – la n.622/19 del 2019 – conferma che “in una compravendita di un immobile destinato ad abitazione il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto. Esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.” (Fonte: Nel Diritto.)

In definitiva, se manca questa dichiarazione, una proprietà non può essere messa sul mercato. La vendita di un immobile privo di attestato è considerata un illecito non di poco conto, sanzionabile con multe molto più importanti dei guadagni ottenuti dalla trattativa.

Sottovalutare la questione, dunque, può costarti caro. Ricorda che la compravendita immobiliare è un’operazione delicata e, per essere sicuri di operare in piena trasparenza, bisogna sempre informarsi adeguatamente con chi è del settore.

La produzione di un’autocertificazione di agibilità potrebbe risultare complessa. Scarica qui il modulo per il certificato di agibilità che potrai compilare con facilità, e senza rischiare di incappare in sanzioni inattese. Ti suggeriamo anche alcuni spunti per la compilazione:

1. nella prima parte del documento devi inserire i dati personali del proprietario dell’immobile: nome e cognome, codice fiscale, data di nascita e indirizzo di residenza;
2. vanno elencati poi:

• i dati identificativi dell’immobile;
• la sua destinazione d’uso;
• i dati del responsabile dei lavori;
• i dati sulla presentazione della comunicazione di fine lavori;
• l’indicazione della SCIA o SCIA unica.



Infine, ricordati di allegare la dichiarazione del professionista abilitato che certifichi la sussistenza delle condizioni di sicurezza igiene, salubrità, risparmio energetico della proprietà e degli impianti.

Accertati di possedere il certificato di agibilità della tua proprietà e, se non lo trovi, occupati di recuperarlo prima di metterla sul mercato: rappresenterà un valore aggiunto determinante per il prezzo finale dell’immobile.