Proposta d'acquisto casa: cos'è, come funziona e fac simile

Eppure può succedere che non appaia molto chiaro cosa sia questo documento, come vada stilato e, soprattutto, a cosa serva. Ecco il motivo per cui noi di Casavo abbiamo pensato di realizzare per te una breve e utile guida, che contenga tutto ciò che c’è da sapere in merito.

Partiamo dalle basi: cos’è la proposta di acquisto casa

La proposta di acquisto è una dichiarazione in cui tu, compratore, attesti a un venditore la tua intenzione di acquistare la sua proprietà a un determinato prezzo. In questo modo ti assumi un impegno vincolante nei suoi confronti, e guadagni anche tempo per poter finalizzare la compravendita (un dettaglio di non poco conto se stai attendendo un finanziamento o un mutuo). Il proprietario, dal canto suo, rimane comunque libero di valutare altre offerte prima di accettare la tua proposta.

Per rendere completa la richiesta è necessario versare anche una caparra, la cui somma specifica viene calcolata in proporzione al valore dell’immobile; in linea generale, si attesta intorno al 10% del prezzo di vendita. Attenzione, però: non stiamo parlando di un versamento diretto sul conto corrente del venditore. Si tratta in realtà di un assegno non trasferibile, intestato al proprietario del bene, che l’agenzia immobiliare trattiene come deposito fiduciario. Il denaro non può essere incassato prima che ti sia stata comunicata l’accettazione della proposta.

Se ora ti stai chiedendo come fare una proposta per la casa che ti ha fatto innamorare, sappi che è molto semplice: ti basterà compilare un modulo. Sarà l’agenzia immobiliare a fornirti il questionario in cui dovrai inserire i tuoi dati e le condizioni della tua offerta, per dimostrare al venditore che hai davvero intenzione di concludere l’affare.

Non è necessario, perciò, che tu sappia come scrivere una proposta di acquisto casa da zero. Se hai trovato l’immobile dei tuoi sogni, recati all’agenzia immobiliare e porta con te un documento di identità, il codice fiscale e il libretto degli assegni.

Affinché sia valido, il modulo per la proposta di acquisto casa deve riportare:

• i tuoi dati personali;
• i dati relativi all’immobile che vuoi comprare (inclusi i dati catastali);
• le dichiarazioni - fornite dall’agente immobiliare - riguardanti l’agibilità dell’immobile, la sua conformità alle norme edilizie, l’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, l’ammontare annuale delle spese condominiali;
• il prezzo che proponi;
• le condizioni di pagamento della caparra, dell’immobile e dell’atto notarile;
• il termine di irrevocabilità della proposta, ovvero la sua durata;
• il compenso di mediazione e quello della restituzione della caparra in caso di mancato accordo;
• eventuali clausole aggiuntive.

Per avere un’idea più chiara sulle informazioni che ti saranno richieste in agenzia, dai un’occhiata al nostro fac-simile di proposta di acquisto. Una volta compilato il modulo e consegnato l’assegno per la caparra all’agente immobiliare, non ti resta che aspettare la risposta del venditore.

Se il proprietario dell’immobile rifiuta la tua offerta, la caparra ti viene subito restituita e potrai avanzare un’altra proposta, magari rivedendo il prezzo e altre condizioni. A questo punto non hai più alcun impegno vincolante con il venditore, perciò puoi anche decidere di guardarti intorno e cercare un’altra casa.

Che succede invece se la tua offerta viene accettata? Se il proprietario dell’immobile è soddisfatto della tua proposta, deve sottoscrivere il modulo e vincolarsi legalmente alla compravendita. Non appena ti viene comunicata la sua decisione, la proposta di acquisto è convertita in un contratto preliminare. L’assegno in deposito fiduciario presso l’agenzia immobiliare, nel frattempo, viene versato al venditore come caparra confirmatoria.

A ogni modo, fino a quel momento puoi cambiare idea e ritirare la tua offerta, comunicando le tue intenzioni tramite Pec o raccomandata. Se il recesso avviene prima che il venditore accetti la tua proposta riceverai indietro tutta la caparra, altrimenti perderai i soldi anticipati. D’altro canto, se il proprietario dell’immobile si tira indietro dopo aver firmato, sarà lui a doverti rimborsare con il doppio dell’anticipo versato. In altre parole, se hai depositato in agenzia un assegno di 4.000€, il venditore dovrà aggiungere al tuo acconto altrettanto denaro.

Ora è il momento di affrontare invece due dubbi molto frequenti in queste situazioni: quanto dura una simile proposta e in che modo è diversa da un contratto preliminare?

Quanto dura la proposta d'acquisto?

Per “durata della proposta di acquisto casa” si intende il tempo entro cui il venditore può accettare l’offerta e concludere l’affare. In media, vengono concessi dai 7 ai 15 giorni.

Ti sconsigliamo di lasciare al proprietario più di due settimane. Infatti, per l’intera durata della proposta, hai un legame vincolante con la tua offerta che, non appena viene accettata, si converte in un contratto preliminare. In altre parole non puoi avanzare proposte per altri immobili prima di ricevere una risposta dal venditore, a meno che tu non voglia ritrovarti a dover comprare due case nello stesso momento!

Detto ciò, la durata dell’offerta non è l’unica tempistica di cui devi tenere conto. Molto spesso, infatti, si deve aspettare l’approvazione di un finanziamento per poter sostenere le spese di acquisto di una nuova casa. Se questo è anche il tuo caso, prendi allora in considerazione i tempi necessari per espletare tutta la burocrazia - calcolando che di norma l’erogazione di un mutuo richiede circa 30/40 giorni.

Infine, l’ultimo elemento che influisce sulla durata della compravendita è l’appuntamento presso il notaio per la siglatura del contratto - il cosiddetto rogito notarile - la cui data viene scelta in accordo tra le due parti.

Insomma, se il venditore accetta subito la tua proposta e il mutuo ti viene concesso senza ritardi, puoi entrare in possesso della tua nuova casa nel giro di un mese.

Prima di andare avanti e parlare del contratto preliminare vogliamo darti un paio di consigli, dato che abbiamo citato più volte la questione finanziamento.

Come ben sai, gli istituti di credito non accettano d’ufficio tutte le richieste di un mutuo, motivo per cui Casavo ha realizzato per te un Servizio Mutui semplice e gratuito. Cosa succederebbe, allora, se il proprietario dell’immobile accettasse la tua offerta ma, per un qualsivoglia motivo, la banca ti negasse il finanziamento? Ritrovandoti tra le mani non più una semplice proposta ma un contratto preliminare, avresti l’obbligo di procedere con la compravendita, anche se non possiedi i soldi per farlo.

L’unico modo per evitare una simile situazione è quello di sottoscrivere una proposta di acquisto casa subordinata al mutuo: così, se non ottieni il finanziamento, non devi per forza concludere l’affare. D’altro canto, però, il venditore potrebbe così essere scoraggiato ad accettare la tua offerta. Se hai tutte le carte in regola per ottenere un finanziamento, evita di inserire questa clausola e porta a casa l’affare!

Qual è la differenza tra proposta d'acquisto e contratto preliminare?

Si fa spesso confusione tra una proposta di acquisto e un contratto preliminare. Molti credono sia la stessa cosa, ma non è così. Abbiamo già visto che la differenza tra le due sta nel fatto che il venditore abbia o meno accettato la tua offerta. Proviamo ad andare più nel dettaglio.

La proposta di acquisto, come spiegato sopra, vincola legalmente solo l’acquirente fintanto che non viene firmata anche dal proprietario dell’immobile. Il contratto preliminare, invece, vincola fin da subito entrambe le parti.

Questo duplice vincolo ti garantisce delle sicurezze in più, considerato che anche il venditore ha degli obblighi nei tuoi confronti. Dal momento in cui il contratto preliminare viene firmato, il proprietario non può più vendere la casa ad altri acquirenti, o costituire servitù passiva e altri diritti pregiudizievoli. In altre parole, sarà impedito a eventuali creditori di iscrivere un’ipoteca sulla casa promessa in vendita o di pignorarla. Fintanto che esiste un contratto preliminare, l’immobile è riservato a te in quanto futuro acquirente.

Il contratto preliminare, termine naturale della proposta immobiliare, tutela sia il venditore che l’acquirente in diversi modi. Per conoscerne tutti i dettagli, dai un’occhiata alla Guida per il Cittadino sulla Garanzia Preliminare realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato.

Ora che conosci per filo e per segno come funziona una proposta di acquisto, non ti resta che metterti all’opera e cercare l’immobile che fa per te. Un gioco da ragazzi, grazie alla nostra piattaforma annunci, dove troverai le migliori abitazioni in vendita nelle principali città d’Italia. Non perdere tempo, la tua nuova casa ti aspetta!