Tasse e costi per la vendita della casa: guida completa

Se stai pensando di vendere un immobile è molto importante conoscere nel dettaglio le tasse sulla vendita della casa. La vendita di una casa da parte di un privato è generalmente esente da tasse, salvo casi particolari. Di norma non è obbligatorio per il venditore versare imposte sulla cessione della propria abitazione, anche quando questa genera un guadagno. In alcune situazioni particolari però chi vende casa paga le tasse, ad esempio nel caso di immobili ereditati o quando la transazione genera una plusvalenza.

La legge prevede regole diverse a seconda di varie casistiche, tra cui:

• il tipo di edificio
• chi abita l’immobile
• il tempo trascorso dal momento dell’acquisto
• le modalità con cui il proprietario ne è entrato in possesso.

Quando si pagano le tasse sulla vendita di un immobile?

Muoversi nell’intricata burocrazia della cessione degli immobili può crearti parecchia confusione. Andiamo quindi a vedere insieme come uscire da questo complesso labirinto normativo e quali sono i casi in cui chi vende casa deve pagare le tasse:

Tasse per chi vende la prima casa dopo 5 anni dall’acquisto

Quando metti in vendita la prima casa una volta trascorsi 5 anni dall’acquisto non hai alcun obbligo di pagamento dell’Irpef sulla plusvalenza, né di nessun’altra forma di imposta.

Anche nel caso tu abbia usufruito di agevolazioni fiscali come il bonus prima casa, non dovrai pagare nessuna tassa sulla vendita della casa dopo 5 anni dal suo acquisto. La scadenza del quinquennio ti permette di rivendere la proprietà senza perdere il diritto alle agevolazioni o rischiare salate sanzioni.

Tasse per chi vende la prima casa prima dei 5 anni dall’acquisto

Vendere casa prima di 5 anni, invece, quali tasse ti comporterà? Ecco, questa è la casistica in cui dovrai sottostare al pagamento dell’Irpef qualora la vendita ti genererà una plusvalenza, cioè quando riuscirai a rivendere l’immobile a un prezzo superiore a quello pagato al momento dell’acquisto.

Se però l’immobile soddisfa una o più delle seguenti condizioni, sarai esentato da ogni forma di tassazione sulla vendita, anche nel caso in cui essa avvenga a meno di 5 anni dal suo acquisto:

• tu in qualità di proprietario (o tuoi familiari fino al terzo grado di parentela) hai usufruito dell’immobile come abitazione principale – ovvero come luogo di residenza anagrafica – nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita;
• hai acquisito l’immobile tramite successione ereditaria;
• hai ricevuto l’immobile in donazione.

Per quest’ultimo punto è necessario che siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa, ad opera di chi ha effettuato la donazione.

Tasse sulla vendita della seconda casa

Ecco un’altra delle domande più frequenti relative alle imposte: ma se vendo la seconda casa devo pagare tasse?

Quando vendi la seconda casa producendo un guadagno si aprono due possibili scenari:

• se la seconda casa è stata acquistata da più di 5 anni non scatterà alcun tipo di pagamento;

• se la seconda casa è stata acquistata da meno di 5 anni, la plusvalenza generata dalla sua cessione a titolo oneroso sarà soggetta a tassazione.

Adesso vediamo insieme quali sono le tasse sulla vendita della seconda casa. Il guadagno generato può essere tassato in due modi diversi. La prima soluzione è la tassazione ordinaria, che fa confluire il guadagno ottenuto dalla vendita dell’immobile nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi”. Il secondo metodo è la tassazione separata, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%, spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria

Come puoi notare dalla tabella degli scaglioni Irpef, chi ha un reddito superiore ai 15.001€ pagherà un’aliquota più alta (a partire dal 27%) rispetto a quella prevista dal sistema a tassazione separata che, come abbiamo visto, è pari al 26%.

Tasse sulla vendita di immobili ereditati

Ereditare beni immobili è spesso una grande fortuna, ma può succedere che la scelta più sensata sia procedere alla loro vendita. Vediamo insieme quali sono gli elementi di cui tenere conto quando ti appresti alla vendita di un immobile acquisito tramite successione.

La dichiarazione di successione

Il primo passo per vendere un immobile ricevuto in eredità è pagare le tasse che ammontano sullo stesso. La cifra da corrispondere verrà calcolata nella dichiarazione di successione, un atto da presentare entro un anno dalla morte del proprietario, che contiene l’elenco di tutti i beni e i relativi valori del defunto.

Puoi redigere in totale autonomia questo documento, attraverso l’apposito software dell’Agenzia delle Entrate. In alternativa, puoi affidarti a un commercialista, un notaio o un avvocato che ti supporti lungo tutto il processo di pagamento della tassa di successione. Le aliquote variano dal 4 all’8% a seconda del grado di parentela che lega il defunto al suo erede. In determinati casi esiste, inoltre, un valore fisso minimo – chiamato franchigia – da versare in aggiunta al valore della casa.

Quali imposte si devono pagare prima della presentazione della dichiarazione di successione? Come in un’ordinaria compravendita, le imposte da versare sono due:

• quella catastale, con aliquota al 1% sul valore del bene immobile;

• quella ipotecaria corrispondente al 2%.

Andranno inoltre versate, in caso di eredità, l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e i tributi speciali (ad esempio, i diritti di segreteria).

Accettazione dell’eredità

Se da parte tua c’è la volontà di vendere, devi aggiungere due passaggi alla dichiarazione di successione: l’accettazione dell’eredità e la trascrizione della stessa.

L’atto di accettazione dell’eredità può avere due forme: espressa, quando l’erede esprime la volontà di accettare i beni oggetto dell’eredità, mediante una dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale, oppure attraverso una scrittura privata autenticata.

La trascrizione dell’accettazione dell’eredità avviene davanti a un notaio e per procedere dovrai presentare il certificato di morte del defunto e l’atto di successione.

Spese notarili per la vendita della casa: su chi ricadono?

Secondo l’art. 1475 c.c., le spese di compravendita relative a un immobile gravano sul compratore, a meno di accordi diversi. La norma si riferisce, nello specifico, ai costi per la stipula dell’atto pubblico e la sua successiva copiatura nei registri immobiliari.

Quanto costa il notaio per vendere casa? Le spese notarili relative all’acquisto di un’immobile sono quattro:

• l’imposta catastale di 50€;
• l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’abitazione;

• l’imposta ipotecaria di 50€
• l’imposta sul valore aggiunto, che va dal 4% per la prima casa al 22% per l’acquisto di un immobile di lusso.

Il compenso che spetta al notaio e il corrispettivo per la costituzione dell’atto pubblico ricadono sulle tasche dell’acquirente che, solitamente, si occupa della scelta del notaio stesso.

La norma però permette alle parti l’inserimento di una deroga scritta nel contratto di vendita. Potrai quindi aggiungere una clausola che stabilisce la suddivisione equa delle spese tra acquirente e venditore, oppure affidarne l’intera responsabilità al venditore.

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In questo articolo abbiamo visto quanto costa vendere casa, ma come già saprai le tasse sulla vendita non sono la sola cosa di cui preoccuparti quando decidi di cedere un immobile. Vendere casa in Italia è un processo che può impegnarti per parecchi mesi, richiederti numerose visite nella tua abitazione e spesso lasciarti parecchia confusione sui prezzi di mercato.

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