A che prezzo vendere casa? Un algoritmo te lo dice

Hai deciso di vendere la tua proprietà, o magari ci stai solo pensando. Comunque vada, il pensiero principale che hai in testa in questo momento è: a che prezzo vendere casa?

Un prezzo di vendita onesto e in linea con il mercato permette ai potenziali acquirenti di valutare rapidamente e senza incertezza il reale valore di un immobile, creando le condizioni per ricevere offerte multiple il cui numero dipende semplicemente dall’effettiva domanda del mercato per quel tipo di immobile. Se il venditore, al contrario, chiede la luna e pretende una cifra maggiore rispetto al reale valore della casa potrebbe sì in qualche caso trovare un pollo (o qualcuno in una situazione di urgenza) che sarà disposto a pagare quel prezzo, ma molto più spesso perderà semplicemente la possibilità di intercettare acquirenti pronti, determinati e con una vera volontà di comprare. A quel punto l’immobile potrebbe addirittura diventare mal visto perché sopravvalutato nel prezzo, e alcuni potenziali acquirenti potrebbero decidere di non prenderlo più in considerazione anche a fronte di una riduzione.

D’altronde tu ti fideresti di qualcuno che ha provato a fare il furbo?

Iniziamo dall’elemento fondamentale, quindi. Come determinare il valore reale del tuo immobile? A differenza di Casavo, tu non hai accesso ai dati di decine di transazioni nella tua area, ma puoi in qualche modo ricavarli manualmente, anche se non saranno altrettanto precisi. Ti consigliamo queste fonti:

1. Lo strumento di esplorazione delle zone OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) offerto dall’Agenzia delle Entrate
2. Un confronto con i “comparabili”, ovvero con proprietà simili alla tua in vendita nella stessa area. A questo scopo puoi rivolgerti direttamente alle agenzie oppure puoi consultare siti di annunci online come immobiliare.it, casa.it e idealista. Ricorda però che questi prezzi saranno – in media – più alti del 12,5% rispetto al valore reale!
3. Puoi chiedere a Casavo una valutazione gratuita e senza impegno del tuo immobile, che sarà effettuata tenendo conto dell’area in cui la proprietà è collocata e delle sue caratteristiche (piano, illuminazione, tipo di riscaldamento ecc.), confrontandola al contempo con decine di transazioni comparabili effettuate nei 6 mesi precedenti e basate su dati reali. Ti ricordo che Casavo effettua la valutazione in 24h.

Chiunque nel mondo si pone la stessa domanda in questa situazione: a quanto vendere?

L’Italia però è un caso particolare e merita una riflessione ancora più attenta: nel nostro paese infatti la differenza media tra il prezzo richiesto inizialmente dai venditori e quello effettivamente realizzato alla vendita è del 12,5% ed è addirittura in aumento nel 2017 rispetto al 2016! Per dare un senso alle percentuali: per un immobile messo in vendita oggi a 250.000€, il giusto prezzo da offrire è probabilmente 219.000€, ovvero 31.000€ in meno!

Come sempre ci piace fare, mettiamo questo dato all’interno del contesto europeo: nel Regno Unito, Stockton-on-Tees è la città con la più alta differenza tra prezzo iniziale di richiesta e prezzo reale di vendita. Per questa cittadina della Gran Bretagna, la differenza media è dell’8,7%, ed è importante sottolineare che si tratta di un caso estremo! La media nazionale è intorno al 6,5%.

Uniamo quindi questo dato al tempo medio necessario per vendere una casa: in Italia ci vogliono in media quasi 8 mesi (circa 6 a Milano, città più virtuosa d’Italia) con il cronometro che inizia a correre nel momento in cui si prende la decisione di vendere. Da un focus group organizzato da Casavo è emerso che gran parte di questi 8 mesi è spesa nella fase di negoziazione, ovvero i venditori devono accumulare stress e incertezza per un lungo periodo perché siano disposti ad accettare una riduzione sensibile (del 12,5%, appunto) rispetto al prezzo a cui volevano vendere inizialmente.

In questo ragionamento bisogna anche tenere conto del ruolo di alcune agenzie immobiliari poco corrette che a volte gonfiano la valutazione iniziale di un immobile per accaparrarsi il mandato di vendita esclusivo: specialmente ai venditori inesperti brillano gli occhi quando si sentono dire che la loro casa vale molto – d’altronde un immobile è spesso il più grande investimento fatto da un individuo nel corso della vita!

Riassumendo, quindi, per stabilire il prezzo del tuo immobile cerca di informarti attraverso gli strumenti disponibili online (zone OMI e siti di annunci), oppure rivolgiti a un’agenzia immobiliare di cui ti fidi e che non userà trucchi per prendersi il mandato. In alternativa, se vuoi una valutazione rapida e accurata, chiedi a Casavo!