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Casavo08 aprile, Il team di Casavo

Vendita casa ereditata: quali documenti occorrono?

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Quando perdiamo una persona cara, oltre al dolore spesso ci troviamo a fare i conti anche con la burocrazia e la gestione dei beni lasciati in eredità. Conti bancari, beni mobili e case entrano in nostro possesso da un giorno all’altro, con tutto il loro carico di oneri amministrativi.

Se hai ricevuto un immobile come lascito ereditario potresti trovarti nella posizione di non volerlo o poterlo mantenere tra le tue proprietà. Le ragioni per cui puoi decidere di venderlo sono infinite. Magari si trova in una città diversa rispetto a quella in cui risiedi, magari è troppo grande o troppo piccolo per le tue esigenze oppure preferisci avere liquidità disponibile nell’immediato.

Qualunque sia la tua motivazione, preparati a dover risolvere un bel po‘ di grattacapi. Non mancheranno, infatti, le scartoffie da compilare e i dubbi da chiarire: ma qual è la procedura corretta? Quali sono i documenti per vendere una casa ereditata? E le tasse sulla vendita?

Per aiutarti a gestire questa situazione difficile sia dal punto di vista emotivo che burocratico abbiamo pensato di raccogliere tutte le informazioni che ti occorrono per vendere una casa ricevuta in eredità.



Documenti per vendita di qualsiasi immobile

Cominciamo con la documentazione burocratica, il grande fardello di tutte le compravendite. I documenti per vendere una casa ereditata sono quasi identici a quelli che servono per cedere qualunque altro immobile. La differenza principale è rappresentata dall’atto di provenienza del bene.

Se stai vendendo una casa che hai acquistato, infatti, dovrai presentare il rogito notarile grazie al quale sei entrato in possesso dell’abitazione. Nel caso di un bene ereditato, invece, non sarà necessario il rogito ma la dichiarazione di successione insieme ad altri attestati specifici per i lasciti ereditari. Ne parleremo meglio più avanti, per ora ripassiamo tutti i certificati che servono per qualsiasi compravendita immobiliare. Dovrai preparare:

  1. i tuoi documenti personali in corso di validità, con una copia della carta d’identità e del codice fiscale;
  2. i documenti del catasto, ossia la scheda e il certificato catastale che puoi facilmente procurarti sul sito dell’Agenzia delle entrate;
  3. la certificazione energetica APE;
  4. il permesso di costruire;
  5. il certificato di residenza;
  6. il regolamento di condominio (se previsto) e la dichiarazione liberatoria che attesta che sei in regola con i pagamenti condominiali;
  7. l’eventuale contratto di locazione se l’immobile è occupato da un affittuario;
  8. ultimo, ma non per importanza, il già menzionato atto di provenienza, che nel caso dell’eredità coincide con la dichiarazione di successione.



Noi consigliamo anche di allegare il certificato di conformità degli impianti. Non è obbligatorio, ma aiuta ad aumentare il valore del bene dell’immobile.

Per maggiori informazioni ti consigliamo di leggere la nostra guida completa alle certificazione e ai documenti necessari per la vendita degli immobili.

Dichiarazione di successione ereditaria

Iniziamo a entrare nello specifico dei documenti ereditari. Come abbiamo già accennato, per i beni immobili ricevuti in eredità sono necessari alcuni atti supplementari da presentare nel momento in cui decidi di metterli in vendita. Procediamo con ordine.

Successione

Dopo la scomparsa di una persona si apre la fase di successione, che può essere legittima, nel caso in cui il defunto non abbia lasciato un testamento, o ereditaria, se invece esiste un documento che ne raccoglie le ultime volontà. Per la successione legittima, la divisione dei beni avviene nei modi e nelle forme stabilite dal codice civile. Per la successione ereditaria fa fede, invece, quanto scritto nel testamento.

In entrambi i casi, per entrare in possesso dei beni lasciati in eredità, gli eredi, i chiamati all’eredità e i legatari devono presentare all’Agenzia delle entrate la dichiarazione di successione, il documento ufficiale che stabilisce il passaggio di proprietà dei lasciti, entro dodici mesi.

Come abbiamo detto alcune righe più su, per gli immobili la dichiarazione di successione ha valore di atto di provenienza e va quindi allegata ai documenti necessari per la vendita della casa ereditata.

Accettazione di eredità e trascrizione

La dichiarazione di successione non è però sufficiente a produrre gli effetti concreti del passaggio di proprietà del bene. L’erede deve procedere anche con l’accettazione formale dell’eredità che, secondo il codice civile, può essere tacita o espressa.

L’accettazione espressa è una dichiarazione formale in cui l’erede accetta i beni ereditati. Deve essere rilasciata in forma scritta alla presenza di un notaio o pubblico ufficiale, o con scrittura privata autenticata.

L’accettazione tacita, invece, consiste in una serie di azioni o comportamenti che manifestano in maniera chiara l’intenzione di accettare i beni ereditati, anche senza una pronuncia formale. Nel caso di un immobile, per esempio, si parla di accettazione tacita se l’erede inizia ad abitarci. Anche la decisione di vendere costituisce prova certa della volontà di accettarlo.

L’accettazione tacita capita molto di frequente: per la vendita dell’immobile ereditato bisogna produrre in questo caso la trascrizione dell’accettazione. Il notaio, in mancanza di una volontà espressa, prende atto della precedente accettazione tacita e la trascrive in un documento che viene allegato agli altri necessari per la cessione.

È importante sottolineare che la trascrizione è obbligatoria per la validità della compravendita.

Vendita di un immobile ereditato: tasse

Dopo aver parlato dei documenti, vediamo adesso quali sono le tasse per la vendita di una casa ereditata.

L’imposta di successione è l’onere fiscale maggiore tra quelli che gravano su un bene in eredità. Il suo ammontare, per gli immobili, oscilla tra il 4 e l’8% del valore del bene, e varia a seconda del grado di parentela tra il defunto e l’erede. Vediamo le aliquote nel dettaglio:

  • 4% del valore catastale per coniuge e figli, con franchigia (quindi esenzione dal pagamento) se è inferiore a 1.000.000 di euro;
  • 6% del valore catastale per i fratelli e le sorelle, con franchigia fino a 100mila euro;
  • 6% del valore catastale per cugini di primo grado, i nipoti e gli zii, i suoceri e i cognati, senza franchigia;
  • 8% del valore dell’immobile per tutti gli altri eredi, compreso il convivente, senza franchigia.



Oltre alla tassa di successione, spetta all’erede anche il pagamento dell’imposta catastale e dell’imposta ipotecaria, come previsto anche per le altre compravendite immobiliari.

Vanno poi considerate le imposte di bollo e i tributi fissi per le spese accessorie, come per esempio i costi di cancelleria.

Per completezza occorre dire che – soprattutto per quello che riguarda le tasse sulla vendita delle case ereditate – la normativa cambia frequentemente, quasi di anno in anno. Di conseguenza per il calcolo delle aliquote e delle franchigie e per tutti gli altri aspetti diventa necessario affidarsi a professionisti competenti. Grazie a un esperto preparato e aggiornato avrete infatti la certezza di fare tutto nel modo corretto, senza rischiare di incorrere in una sanzione.

Casavo è a tua disposizione per aiutarti a risolvere nel migliore dei modi tutti i problemi collegati alla vendita di una casa ereditata, così da non doverti preoccupare di tasse e documenti. Il nostro team ti aiuterà a vendere in soli 30 giorni, e potrai liberarti dal pensiero della burocrazia in un momento già di per sé complesso e delicato.



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