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Como fazer a escritura de uma casa e quanto custa?

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Encontraste finalmente um novo dono para a tua casa? Ou estás de malas aviadas para a fase seguinte da tua vida numa casa nova? Então, provavelmente, só falta mesmo tornar as coisas oficiais e fazer a escritura. Na vida adulta, quase tudo envolve alguma burocracia e acarreta despesas. E, para os marinheiros de primeira viagem, este ato oficial pode parecer mais complicado do que realmente é. Neste artigo, vamos descomplicar tudo: a Casavo diz-te tudo o que precisas de saber para fazer a escritura de um imóvel, os valores envolvidos e os documentos necessários.

O que é a escritura de compra e venda?

As escrituras públicas são atos jurídicos necessários para formalizar um contrato entre duas partes. Além das escrituras de compra e venda de imóveis, abrangem também doações e partilhas de bens, bem como constituições e dissoluções de associações e sociedades.

No caso das escrituras de imóveis, este é o último passo em todo o processo de compra e venda e o dia em que as chaves da casa passam para as mãos do novo proprietário legal. Geralmente, estes atos são realizados em notários ou em conservatórias de registo predial com a presença de todos os intervenientes: compradores, vendedores, os profissionais responsáveis pelo registo e, se existir mediação de uma agência imobiliária, os representantes desta devem estar também presentes.

Além disso, se os compradores tiverem recorrido a crédito habitação, deverá estar também presente um representante do banco. Neste caso, são feitos (ou lavrados, que é o termo utilizado) dois documentos: um relativo à compra e venda e um contrato de mútuo com hipoteca. Neste último, são estipuladas todas as condições respeitantes ao crédito habitação e só mediante a assinatura é que o banco libertará o montante pedido para a compra da casa.

As escrituras de compra e venda de imóveis podem ainda fazer-se num balcão Casa Pronta, um serviço disponibilizado pelo Estado e que permite aos utentes tratarem de diversas formalidades e atos notariais. Além disso, a partir de abril de 2022 é também possível realizar escrituras online, com recurso a vídeoconferência.

Todos os passos para realizar a escritura do imóvel

Se assinaste um contrato promessa de compra e venda, este deverá ter uma cláusula a estipular o prazo para marcação da escritura da casa. Em geral, este pode variar entre 30 a 90 dias e, se não for cumprido, pode resultar na anulação do CPCV e na consequente devolução do sinal.

Assim, o primeiro passo, será mesmo tratar de marcar uma data para a escritura. Se optares por usar o serviço Casa Pronta, podes fazer o agendamento da escritura diretamente no portal.

Se preferires recorrer a um notário público ou privado ou a um advogado, deves consultar a disponibilidade destes e informar depois os restantes intervenientes da data acordada.

Depois de marcada a data da escritura da casa, será necessário pagar os impostos e recolher toda a documentação necessária para que no dia nada falhe.

Documentos necessários para a escritura do imóvel

Naturalmente, todos os intervenientes deverão ter consigo os respetivos cartões de cidadão ou outros documentos de identificação (civil e fiscal) válidos.

Depois, são necessários os documentos relativos ao imóvel que vai mudar de proprietário. Estes documentos podem variar mas em geral, será necessária a certidão de teor, a caderneta predial (ou modelo 1 do IMI) emitida pelas Finanças e a licença de utilização ou ficha técnica de habitação e, por fim, é obrigatório apresentar o certificado energético válido.

No dia da escritura, deves comprovar que liquidaste o IMT e imposto de selo referente à venda (explicamos tudo acerca destes custos mais abaixo) e também o devido IMI (Imposto Municipal sobre os Imóveis).

Além disso, na escritura de um imóvel consta sempre que o mesmo se encontra “livre de ónus ou encargos”. Isto significa que, se o imóvel tiver associado um crédito à habitação, o vendedor deverá pedir ao banco que emita um distrate da hipoteca, ou seja um documento que comprove o montante em dívida que irá ser liquidado após a escritura.

Por fim, se tiver sido assinado CPCV, este deverá também ser incluído na documentação apresentada no dia da escritura.

E quanto custa fazer a escritura de uma casa?

Existe uma espécie de mito generalizado de que o valor da escritura é uma das maiores despesas na compra de uma casa. No entanto, o registo em si, não é propriamente dispendioso.

Por exemplo, se optares pelo serviço Casa Pronta, o preço fixado atualmente é de 375 € (ou 700 € nos casos em que estiver associado crédito habitação). Se recorreres a um notário ou conservatória, cada gabinete poderá praticar preços diferentes e deverás consultar estes custos antecipadamente.

Essencialmente, há dois custos que podem ser uma parcela significativa das despesas na compra de uma casa: o pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o imposto de selo.

O imposto de selo é um valor fixo que equivale a 0,8% do valor da casa. Se pedires crédito à habitação, pagas também 0,6% sobre o montante financiado (desde que o montante pedido seja superior a 5000 euros).

O IMT varia entre 0 e 8%, consoante vários fatores, mas em traços muito gerais, quanto mais cara for a casa, mais elevados são os custos associados à compra.

Para o cálculo, precisas de algumas variáveis: o valor da venda (ou o valor patrimonial, consoante o que for mais elevado), a localização do imóvel (Portugal continental ou regiões autónomas), o tipo de imóvel e o fim a que se destina (habitação própria permanente ou secundária). Depois, é importante consultar a tabela de taxas marginais definida pelo Estado para o ano em vigor.

Vejamos abaixo um exemplo:

Queres comprar, em 2022, um imóvel por 150.000 €, com valor patrimonial de 120.000 €.

Pediste crédito à habitação e o montante financiado pelo banco é de 100.000 €.

Eis uma estimativa dos custos da escritura do imóvel:

  • Custos notariais e de registo (Casa Pronta): 700 €
  • Imposto de selo: 1200 € (0,8% de 150.000)
  • Imposto do selo sobre o crédito: 600 € (0,6% de 100.000 €)
  • IMT: 1859,77 € (a taxa marginal definida em 2022 para transações entre 126.403 € e 172.348 € é de 5% com uma parcela a abater de 5.640,23. Ou seja, neste caso o valor a pagar é calculado da seguinte forma: 150.000 x 5% - 5640,23 = 1859,77)

É importante notar que, se o imóvel em questão se destinar a habitação própria e permanente e custar menos de 92.407 € (ou 115.508,75 se localizar na Madeira ou nos Açores), o comprador fica isento do pagamento de IMT.

Embora o custo da escritura do imóvel e os valores associados fiquem a cargo do comprador, existem também alguns custos associados à venda de uma casa. Por isso, se estás no papel de vendedor, aconselhamos a que te informes bem sobre esses custos para evitar surpresas desagradáveis.

Agora que tens todas as informações sobre o processo de escritura de um imóvel, está na altura de encontrares a casa ideal para ti. Define a localização, o preço e todos os outros requisitos da casa dos teus sonhos e a Casavo mostra-te todas as opções para o teu novo lar.

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