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Casavo06 Setembro, A Equipa da Casavo

Condomínio: tudo o que deve saber sobre leis, regras e contas em 2022

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Quando se pensa em comprar um apartamento, a preocupação mais imediata é frequentemente a convivência com os restantes habitantes do prédio e a gestão e manutenção geral do edifício. Em abril de 2022, entrou em vigor uma nova lei do condomínio, que vai ter impacto nas vidas de milhares de proprietários de apartamentos.

Se já vive num apartamento ou está a pensar comprar um, descubra neste artigo tudo o que precisa de saber para evitar incumprimentos e situações inesperadas.

Nova lei do condomínio - O que mudou?

A Lei nº8/2022, que se destina a rever o regime da propriedade horizontal, vem introduzir alterações significativas à gestão de edifícios e às transações imobiliárias.

Em traços muito gerais, as assembleias passam a ter novas regras de funcionamento e os administradores ganham novos poderes e obrigações. Da parte dos condóminos, há também novas obrigações a respeitar, nomeadamente em caso de venda do imóvel.

Responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda

Acumular dívidas de condomínio nunca é uma situação ideal, mas pode acontecer. E o facto de a casa mudar de proprietário não significa que as dívidas transitem para o novo dono.

Para que tudo se passe com a maior clareza possível, quem vende um apartamento tem agora de pedir ao administrador do condomínio uma declaração de todos os encargos em vigor referentes à fração, bem como eventuais dívidas existentes (indicando a natureza, o valor, a data de constituição e de vencimento). O administrador tem dez dias para emitir este documento a partir da data em que é pedido pelo condómino.

Este documento é de tal importância que agora faz parte dos documentos necessários para a venda do imóvel.

Propriedade horizontal também sofre alterações

Em termos muito simples, uma propriedade horizontal é um prédio que, embora tenha um único artigo matricial, se encontra dividido em frações autónomas. O documento que especifica as partes do edifício que correspondem às diversas frações e atribui um valor relativo a cada fração chama-se título constitutivo.

Anteriormente, para alterar este título constitutivo, era necessário o acordo de todos os condóminos. Esta lei do condomínio determina que as alterações são possíveis desde que os condóminos oponentes não ultrapassem 1/10 do capital investido e que a alteração não modifique as condições de utilização, valor ou fim a que se destinam as frações.

Partes comuns são da responsabilidade dos administradores ou dos proprietários?

Este é um tópico que acaba por estar na génese de muitos conflitos entre condóminos. A nova lei do condomínio veio estabelecer que a responsabilidade pelas despesas necessárias à manutenção das partes comuns do edifício pertence aos condóminos proprietários à data da decisão. Ou seja, se comprar um apartamento hoje, não contribuirá para obras de conservação que tenham sido acordadas antes da sua escritura de compra e venda.

Por outro lado, as despesas associadas a áreas comuns de uso privado, como pátios e varandas, são agora responsabilidade do proprietário, a menos que o estado destas afete as outras áreas comuns do edifício. Nesse caso, o proprietário pagará apenas o valor correspondente à sua fração.

Direitos e deveres do condómino

Se já vive ou pensa viver num apartamento, deve saber que o papel de condómino lhe traz algumas obrigações.

Acima de tudo, deve cumprir as leis e regras do condomínio e pagar as quotas e contribuições extraordinárias correspondentes à sua fração. Depois, terá de zelar pela segurança e manutenção do prédio e de todos os habitantes: respeite a finalidade que se destina a sua fração, preserve os espaços comuns e zele pela segurança de todos, contratando um seguro de incêndio.

Por outro lado, enquanto condómino, tem naturalmente direito a utilizar as partes comuns (de acordo com a finalidade estabelecida) e a fazer algumas obras e melhorias na sua fração. Além disso, tem direito a participar nas assembleias ou fazer-se representar caso não possa estar presente.

Papel do administrador do condomínio

Antes da entrada em vigor da nova lei do condomínio, os administradores tinham já algumas importantes responsabilidades: faziam o orçamento das receitas e despesas para apresentar em assembleia, cobravam as quotas devidas e convocavam as assembleias.

A partir de abril de 2022, faz também parte das obrigações destes verificar se existe fundo de reserva comum e emitir as declarações de dívidas e encargos dos condóminos, sempre que tal for pedido.

Os administradores ficam também responsáveis por executar tudo o que for decidido em assembleia num prazo máximo de 15 dias úteis (a menos que seja estipulado prazo diferente) e informar os condóminos, a cada seis meses, acerca de qualquer processo judicial em curso. Por fim, devem intervir em situações de urgência, convocando assembleias extraordinárias de condóminos.

Caso sejam necessárias obras de conservação, os administradores devem apresentar, pelo menos, três orçamentos diferentes. Resta notar que o incumprimento destas funções poderá resultar na aplicação de sanções.

Como verificar as contas e despesas do condomínio

Se é proprietário de uma fração num edifício e quer estar a par da gestão financeira do seu condomínio, o melhor é estar presente na assembleia anual onde se discutem e aprovam as contas do último ano e o orçamento para o ano seguinte.

Mas como pode verificar as contas do seu condomínio? Em geral, todas as despesas devem estar discriminadas, indicando o número da fatura e o fornecedor. Se existirem faturas duplicadas ou em falta, isto é algo a corrigir.

Além disso, verifique se existem rubricas “Outros”, “Diversos” ou “Vários” e peça esclarecimentos sobre que custos aí estão incluídos. Se houver alguma despesa fixa, por exemplo, é possível que esta deva ter a sua rubrica própria.

Afinal, as dívidas de condomínio prescrevem ou não?

Neste artigo, estabelecemos já de quem é a responsabilidade por dívidas de condomínio em caso de venda. No entanto, é também importante saber que, como qualquer outra dívida, estas têm um prazo para prescrição.

As dívidas de condomínio prescrevem ao fim de cinco anos, exceto no caso de contribuições para despesas extraordinárias, em que só passados 20 anos é que a dívida prescreve.

Como poderá perceber, por esta altura, além dos custos habituais com a compra de uma casa, se optar por um apartamento estará a adotar algumas responsabilidades acrescidas.

No entanto, com todas as informações que te damos neste artigo, tem tudo aquilo de que necessita para fazer uma compra consciente e evitar dores de cabeça.

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