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Casavo30 Março, A Equipa da Casavo

Contrato promessa de compra e venda (CPCV): guia completo

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Encontrou a casa ideal? Boa! O primeiro passo já está dado. Agora, só falta conseguir a aprovação do crédito habitação e marcar a escritura. No entanto, este processo envolve alguma burocracia e pode demorar desde algumas semanas a um ou vários meses.

Então, como “segurar” a casa dos seus sonhos? A realização de um contrato promessa compra e venda pode ser a solução para te dar a tranquilidade de que precisa nesta fase.

Neste artigo, dizemos-lhe tudo o que precisa de saber para celebrar este contrato, salvaguardar os seus direitos e evitar dissabores no processo de compra da sua casa nova.

O que é CPCV ou contrato promessa de compra e venda e quando se deve realizar?

Não sendo obrigatório, este tipo de contrato é muito comum em Portugal. A sigla CPCV é utilizada frequentemente para designar esta formalidade, por isso, é provável que a veja ou ouça nas interações com os bancos ou agentes imobiliários.

Mas o que é afinal um contrato promessa compra e venda? Trata-se de um acordo entre o proprietário de um imóvel e um potencial comprador em que ambos estabelecem os termos e condições para a futura venda de um imóvel.

Imaginemos que encontra finalmente a casa ideal, que preenche todos os seus requisitos. No entanto, há fatores que condicionam a compra: o imóvel pode estar ainda em construção, a aguardar licença de utilização ou precisa de aprovação de crédito bancário para avançar com a compra. Neste caso, ao celebrar um CPCV, tanto o proprietário do imóvel como o potencial comprador comprometem-se a aguardar o tempo necessário para que estejam reunidas as condições para a venda.

Como fazer um contrato de promessa de compra e venda

Os mediadores imobiliários têm, geralmente, modelos deste tipo de contrato. Caso contrário, pode utilizar o exemplo de contrato promessa compra e venda que lhe damos abaixo e adaptá-lo ao seu caso concreto. Depois de redigido, o contrato deve ser assinado por ambos os intervenientes e recomenda-se o reconhecimento presencial das assinaturas.

Que dados deve incluir no CPCV?

Vamos à parte prática: como se faz então um contrato promessa compra e venda? Para salvaguardar realmente os interesses dos envolvidos, há alguns dados que devem obrigatoriamente constar do CPCV.

Tais como:

  • Identificação comprador e do vendedor;
  • Identificação do imóvel;
  • Licença de utilização ou construção do imóvel ou indicação da data prevista para a obtenção destas;
  • Preço acordado para a venda do imóvel e calendarização de pagamentos;
  • Prazo estipulado para a realização de escritura e indicação das consequências em caso de incumprimento;
  • Cláusulas de rescisão: é importante salvaguardar algumas contingências para poderes anular o contrato caso não reúnas as condições necessárias para a compra, no final do prazo do contrato promessa compra e venda.

Exemplo de contrato promessa compra e venda

Com uma rápida pesquisa online, pode encontrar vários exemplos de CPCV. Deixamos-lhe abaixo um modelo que poderá adaptar ao seu caso.

Contrato de Promessa de Compra e Venda

Entre:

Promitente vendedor:

[Nome, estado civil (se casado, nome do cônjuge e regime de bens), portador do C.C. nº ......, datado de ....., emitido pelo arquivo de ......, e com o nº. de contribuinte ......., residente em......., freguesia de ......, concelho de .......]

e

Promitente comprador:

[mesmos dados indicados acima, mas referentes ao potencial comprador]

É celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas seguintes cláusulas:

O promitente vendedor declara ser dono e legítimo possuidor de um prédio urbano, composto de [partes afetas ao imóvel], sito em [morada], descrito na Conservatória do Registo Predial de ...... sob o nº ...... e inscrito na matriz sob o nº .....

Pelo presente contrato o promitente vendedor promete vender ao promitente comprador, livre de qualquer ónus, encargos ou responsabilidades, o aludido prédio urbano pelo preço de [indicar preço acordado].

O pagamento será realizado da seguinte forma:

a) … euros que, nesta data o segundo contraente entrega ao primeiro contraente, a título de sinal de pagamento do preço, quantia que este recebe e da qual dá a respetiva quitação;

b) … euros, entregues pelo promitente comprador ao promitente vendedor, na data da celebração da escritura de compra e venda.

A escritura de compra e venda deverá efetuar-se ao fim de X dias a contar da presente data.

Na eventualidade de o promitente comprador não obter aprovação de financiamento bancário, este contrato considerar-se-á imediatamente resolvido, obrigando-se o promitente vendedor a devolver de imediato ao promitente comprador o valor mencionado na alínea a) da cláusula 3.º;

Ficam por conta do promitente comprador as despesas ocasionadas com a escritura de compra e venda desta transação.

Qualquer alteração ao presente contrato será válida se celebrada por escrito e em documento assinado por todos os outorgantes.

Para a resolução de quaisquer questões emergentes deste contrato fica estabelecido como competente o foro da Comarca de ......

O presente contrato é feito em duplicado, ficando cada contratante com cada um deles.

Local, Data

Ass. promitente vendedor

Ass. promitente comprador

Nota: se ambos os intervenientes prescindirem do reconhecimento presencial das assinaturas, isto deve ser mencionado no contrato. Assim, evita-se que, mais tarde, uma das partes possa invalidar o contrato, alegando esta omissão.

Que dados deve incluir no CPCV?

Ao celebrar um CPCV, não é obrigatório que seja pago um valor a título de sinal. No entanto, esta prática é muito frequente e tida como prova de boa-fé por parte do comprador.

Além disso, este montante funciona como base para eventuais indemnizações em caso de incumprimento. Não existe nenhuma percentagem estipulada legalmente, mas o valor varia frequentemente entre os 10% e 30% do valor estipulado para a venda do imóvel. Naturalmente, o valor entregue a título de sinal é depois deduzido do valor do pagamento final.

Ou seja, se se comprometer a comprar um imóvel por 150.000 euros e der como um montante de 30.000 euros como sinal, na data da escritura só pagará os restantes 120.000 euros.

Vantagens e desvantagens do contrato promessa de compra e venda (CPCV)

Como já deverá ter percebido, este tipo de contrato confere alguma segurança tanto ao vendedor como ao comprador. Por outro lado, é importante que a viabilidade do negócio seja, de facto, realista. Assim, evita-se que todos os envolvidos percam tempo precioso enquanto estão vinculados pelo CPCV.

Além disso, como já mencionámos, o incumprimento deste contrato tem consequências tanto para o comprador como para o vendedor. E, em ambos os casos, o valor pago como sinal tem uma grande influência. Se se comprometer a comprar um imóvel e quiser desistir (ou a venda não se realizar por qualquer outro motivo que não os salvaguardados no CPCV), perderá o valor do sinal. Por outro lado, se a desistência partir do vendedor, este poderá ver-se obrigado a pagar-lhe o dobro do montante do sinal.

Esperamos que este artigo o tenha ajudado a perceber os cuidados que deve ter antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda para “segurar” a sua casa de sonho. Se ainda anda em busca da opção perfeita, na Casavo, ajudamos a encontrar a casa ideal para si.

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