Contrato promessa de compra e venda (CPCV): guia completo

Encontrou a casa ideal? Boa! O primeiro passo já está dado. Agora, só falta conseguir a aprovação do crédito habitação e marcar a escritura. No entanto, este processo envolve alguma burocracia e pode demorar desde algumas semanas a um ou vários meses.

Então, como “segurar” a casa dos seus sonhos? A realização de um contrato promessa compra e venda pode ser a solução para te dar a tranquilidade de que precisa nesta fase.

Neste artigo, dizemos-lhe tudo o que precisa de saber para celebrar este contrato, salvaguardar os seus direitos e evitar dissabores no processo de compra da sua casa nova.

Não sendo obrigatório, este tipo de contrato é muito comum em Portugal. A sigla CPCV é utilizada frequentemente para designar esta formalidade, por isso, é provável que a veja ou ouça nas interações com os bancos ou agentes imobiliários.

Mas o que é afinal um contrato promessa compra e venda? Trata-se de um acordo entre o proprietário de um imóvel e um potencial comprador em que ambos estabelecem os termos e condições para a futura venda de um imóvel.

Imaginemos que encontra finalmente a casa ideal, que preenche todos os seus requisitos. No entanto, há fatores que condicionam a compra: o imóvel pode estar ainda em construção, a aguardar licença de utilização ou precisa de aprovação de crédito bancário para avançar com a compra. Neste caso, ao celebrar um CPCV, tanto o proprietário do imóvel como o potencial comprador comprometem-se a aguardar o tempo necessário para que estejam reunidas as condições para a venda.

Os mediadores imobiliários têm, geralmente, modelos deste tipo de contrato. Caso contrário, pode utilizar o exemplo de contrato promessa compra e venda que lhe damos abaixo e adaptá-lo ao seu caso concreto. Depois de redigido, o contrato deve ser assinado por ambos os intervenientes e recomenda-se o reconhecimento presencial das assinaturas.

Vamos à parte prática: como se faz então um contrato promessa compra e venda? Para salvaguardar realmente os interesses dos envolvidos, há alguns dados que devem obrigatoriamente constar do CPCV.

Tais como:

• Identificação comprador e do vendedor;
• Identificação do imóvel;
• Licença de utilização ou construção do imóvel ou indicação da data prevista para a obtenção destas;
• Preço acordado para a venda do imóvel e calendarização de pagamentos;
• Prazo estipulado para a realização de escritura e indicação das consequências em caso de incumprimento;
• Cláusulas de rescisão: é importante salvaguardar algumas contingências para poderes anular o contrato caso não reúnas as condições necessárias para a compra, no final do prazo do contrato promessa compra e venda.

Com uma rápida pesquisa online, pode encontrar vários exemplos de CPCV. Deixamos-lhe abaixo um modelo que poderá adaptar ao seu caso.

Contrato de Promessa de Compra e Venda

Entre:

Promitente vendedor:

[Nome, estado civil (se casado, nome do cônjuge e regime de bens), portador do C.C. nº ......, datado de ....., emitido pelo arquivo de ......, e com o nº. de contribuinte ......., residente em......., freguesia de ......, concelho de .......]

e

Promitente comprador:

[mesmos dados indicados acima, mas referentes ao potencial comprador]

É celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas seguintes cláusulas:

O promitente vendedor declara ser dono e legítimo possuidor de um prédio urbano, composto de [partes afetas ao imóvel], sito em [morada], descrito na Conservatória do Registo Predial de ...... sob o nº ...... e inscrito na matriz sob o nº .....

Pelo presente contrato o promitente vendedor promete vender ao promitente comprador, livre de qualquer ónus, encargos ou responsabilidades, o aludido prédio urbano pelo preço de [indicar preço acordado].

O pagamento será realizado da seguinte forma:

a) … euros que, nesta data o segundo contraente entrega ao primeiro contraente, a título de sinal de pagamento do preço, quantia que este recebe e da qual dá a respetiva quitação;

b) … euros, entregues pelo promitente comprador ao promitente vendedor, na data da celebração da escritura de compra e venda.

A escritura de compra e venda deverá efetuar-se ao fim de X dias a contar da presente data.

Na eventualidade de o promitente comprador não obter aprovação de financiamento bancário, este contrato considerar-se-á imediatamente resolvido, obrigando-se o promitente vendedor a devolver de imediato ao promitente comprador o valor mencionado na alínea a) da cláusula 3.º;

Ficam por conta do promitente comprador as despesas ocasionadas com a escritura de compra e venda desta transação.

Qualquer alteração ao presente contrato será válida se celebrada por escrito e em documento assinado por todos os outorgantes.

Para a resolução de quaisquer questões emergentes deste contrato fica estabelecido como competente o foro da Comarca de ......

O presente contrato é feito em duplicado, ficando cada contratante com cada um deles.

Local, Data

Ass. promitente vendedor

Ass. promitente comprador

Nota: se ambos os intervenientes prescindirem do reconhecimento presencial das assinaturas, isto deve ser mencionado no contrato. Assim, evita-se que, mais tarde, uma das partes possa invalidar o contrato, alegando esta omissão.

Ao celebrar um CPCV, não é obrigatório que seja pago um valor a título de sinal. No entanto, esta prática é muito frequente e tida como prova de boa-fé por parte do comprador.

Além disso, este montante funciona como base para eventuais indemnizações em caso de incumprimento. Não existe nenhuma percentagem estipulada legalmente, mas o valor varia frequentemente entre os 10% e 30% do valor estipulado para a venda do imóvel. Naturalmente, o valor entregue a título de sinal é depois deduzido do valor do pagamento final.

Ou seja, se se comprometer a comprar um imóvel por 150.000 euros e der como um montante de 30.000 euros como sinal, na data da escritura só pagará os restantes 120.000 euros.

Como já deverá ter percebido, este tipo de contrato confere alguma segurança tanto ao vendedor como ao comprador. Por outro lado, é importante que a viabilidade do negócio seja, de facto, realista. Assim, evita-se que todos os envolvidos percam tempo precioso enquanto estão vinculados pelo CPCV.

Além disso, como já mencionámos, o incumprimento deste contrato tem consequências tanto para o comprador como para o vendedor. E, em ambos os casos, o valor pago como sinal tem uma grande influência. Se se comprometer a comprar um imóvel e quiser desistir (ou a venda não se realizar por qualquer outro motivo que não os salvaguardados no CPCV), perderá o valor do sinal. Por outro lado, se a desistência partir do vendedor, este poderá ver-se obrigado a pagar-lhe o dobro do montante do sinal.

Esperamos que este artigo o tenha ajudado a perceber os cuidados que deve ter antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda para “segurar” a sua casa de sonho. Se ainda anda em busca da opção perfeita, na Casavo, ajudamos a encontrar a casa ideal para si.