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Casavo07 abril, Il team di Casavo

Impostos sobre venda de imóvel: sabe tudo agora

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Vais vender a tua casa por um valor superior ao que pagaste por ela? Parece um cenário perfeito. No entanto, poderás ter de ponderar bem algumas questões para evitar que tenhas surpresas desagradáveis na altura da venda. Neste artigo, dizemos-te tudo sobre os custos associados à venda de um imóvel. Explicamos como poderás fazer o cálculo do imposto sobre a venda da tua casa e algumas formas de reduzires esse encargo ou, simplesmente, não teres de o pagar.

Lista de impostos sobre venda de imóveis em Portugal

Se vais vender a tua casa, imaginamos que estejas a contar obter algum lucro com esta transação. No ano seguinte à venda da tua casa, terás de declarar a venda do imóvel na declaração de IRS. E se obtiveste lucro, poderás ter de pagar imposto sobre esse valor. Mas quanto é afinal o imposto sobre a venda de um imóvel em Portugal? A resposta depende de vários fatores. Vamos por partes:

O que são as mais-valias na venda de um imóvel?

Em traços muito gerais, as mais valias correspondem ao lucro que obtiveste com a venda da tua casa. Há, no entanto, vários elementos que deves ter em conta no cálculo do imposto sobre a venda de um imóvel.

Por exemplo, se estás a vender a tua casa, pelo menos, 24 meses depois de a teres comprado, será aplicado um coeficiente de desvalorização da moeda (publicado anualmente pelo Ministério das Finanças). Assim, garante-se que o imposto que tens a pagar não é influenciado pela inflação que, entretanto, se tenha verificado desde que compraste o imóvel.

Ao valor de venda, vais também deduzir todos os custos que suportares na compra e venda do teu imóvel, como os encargos com impostos, custos de processo, documentação ou a comissão da agência imobiliária.

Além disso, se tiveres feito obras para melhoria e valorização da tua casa nos últimos 12 anos (pinturas, reparações em canalizações, instalação de sistemas de climatização, etc.) esses custos serão também considerados no cálculo do imposto sobre a venda da casa.

Em suma, a fórmula que deves usar é a seguinte:

Mais valias = Valor de venda - (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) - Encargos com compra e venda - Encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos)

É ainda importante referir que, para o cálculo do imposto sobre a venda de um imóvel, é apenas considerado 50% do valor das mais-valias.

Cálculo de imposto na venda de casa: exemplo prático

Imaginemos o seguinte cenário:

Compraste um imóvel em 2001 por 100.000 € e vendeste em 2021 por 170.000 €.

Em 2021, a Portaria do Ministério das Finanças define que o coeficiente de desvalorização da moeda a ser aplicado a imóveis comprados em 2001 é de 1,33.

Entre encargos com escritura de compra, IMT, imposto de selo, documentação e comissão à imobiliária os custos associados à compra e venda do imóvel totalizam 12.000 €.

Entretanto, nos últimos 12 anos, fizeste obras de melhoria na casa no valor de 7.000 €.

Aqui fica o teu cálculo:

Mais-valias = 170.000 - (100.000 x 1,33) - 12.000 - 7000 = 18.000

Assim, o imposto sobre a venda do imóvel será calculado com base em 50% do valor das tuas mais-valias, ou seja, 9.000 € (50% de 18.000).

Onde e como declarar a venda do imóvel no IRS

Quando vendes uma casa, deves incluir essa informação na declaração de IRS respeitante a esse ano. Mais precisamente, deves indicar no anexo G todos os dados necessários para o cálculo das eventuais mais-valias que obtiveste na venda do imóvel.

Há, no entanto, casos em que podes ficar isento de pagar impostos sobre esta venda. Por exemplo, se utilizares o valor da venda para amortizar um crédito habitação e investires o restante num novo imóvel. E nem precisas de o fazer imediatamente. Se comunicares às Finanças (no mesmo anexo G da declaração de IRS) a intenção de reinvestimento, poderás fazê-lo nos 36 meses seguintes à compra. No entanto, tem em atenção que este novo imóvel tem de ser a tua habitação própria e permanente, ou seja, não se aplica em caso de segunda habitação ou casas de férias, por exemplo. Se comunicares essa intenção e acabares por não fazer o reinvestimento dentro desse período, terás de fazer o devido acerto com as Finanças.

Por outro lado, se o imóvel que estás a vender tiver sido comprado antes de 1989, podes também beneficiar de isenção de imposto sobre mais-valias, uma vez que este imposto não estava ainda em vigor, naquela altura.

Outros custos na venda de um imóvel

O pagamento de impostos pode constituir uma importante fatia dos custos na venda de um imóvel. Mas existem outros encargos a ter em conta.

Em primeiro lugar, a determinação do preço justo para venda. Principalmente, se tiver já passado muito tempo desde que compraste a casa, podes não ter a certeza do valor atual desta. Existem vários fatores a considerar antes de apurar o valor para a venda de um imóvel. Por isso, antes de avançares com a divulgação da venda da tua casa, poderá fazer sentido contratar um avaliador profissional. O custo deste serviço poderá rondar os 300 euros.

Depois, há toda a recolha de documentação necessária, desde certidões e licenças, que custar entre 15 e 30 euros, ao certificado energético, cujo custo varia entre 28 e 65 euros, acrescido dos honorários do perito. Dica: estes honorários não estão tabelados, por isso, é boa ideia pedir vários orçamentos a diferentes profissionais.

Se optares por contratar uma agência imobiliária, terás de pagar uma comissão pela venda. Esta varia consoante a imobiliária, mas pode ir de 3 a 6% (mais IVA) ou mesmo mais.

Por fim, ao venderes um imóvel, fica registado na escritura que este se encontra “livre de ónus ou encargos”. Portanto, se tiveres crédito habitação, deverás contactar o teu banco e pedir a emissão de um distrate. O distrate é o documento que comprova que o crédito associado ao imóvel foi efetivamente liquidado. O banco poderá cobrar um valor pela emissão desse documento e, além disso, terás de suportar a penalização por liquidação antecipada do empréstimo. Esta taxa pode variar entre 0,5% a 2% do valor em dívida, dependendo do tipo de contrato. Isso significa que, no caso de um crédito com um valor em dívida de 50.000 euros, pagarás ao banco entre 250 e 400 euros pela liquidação antecipada.

Contas todas feitas, a venda de um imóvel poderá ter alguns custos associados que toldam um pouco o entusiasmo de obter algum lucro com este tipo de negócio. No entanto, a boa notícia é que estes custos acabam por ajudar a reduzir o montante a pagar como imposto pela venda do teu imóvel.

Esperamos que este artigo te tenha sido útil. Depois de tudo ponderado e preparado para avançar com a venda da tua casa, a Casavo está à tua disposição para acompanhar todo o processo. Começa por fazer uma avaliação gratuita do teu imóvel na nossa plataforma. O nosso algoritmo dá-te uma avaliação imediata e nós entraremos em contacto dentro de 24 horas para saber como te podemos ajudar.

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