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Casavo07 Abril, A Equipa da Casavo

Impostos sobre venda de imóvel: saiba tudo agora

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Vai vender a stua casa por um valor superior ao que pagou por ela? Parece um cenário perfeito. No entanto, poderá ter de ponderar bem algumas questões para evitar surpresas desagradáveis na altura da venda. Neste artigo, dizemos-lhte tudo sobre os custos associados à venda de um imóvel. Explicamos como poderá fazer o cálculo do imposto sobre a venda da sua casa e algumas formas de reduzir esse encargo ou, simplesmente, não ter de o pagar.

Lista de impostos sobre venda de imóveis em Portugal

Se vai vender a tua casa, imaginamos que esteja a contar obter algum lucro com esta transação. No ano seguinte à venda da sua casa, terá de declarar a venda do imóvel na declaração de IRS. E se obteve lucro, poderá ter de pagar imposto sobre esse valor. Mas quanto é afinal o imposto sobre a venda de um imóvel em Portugal? A resposta depende de vários fatores. Vamos por partes:

O que são as mais-valias na venda de um imóvel?

Em traços muito gerais, as mais valias correspondem ao lucro que obteve com a venda da sua casa. Há, no entanto, vários elementos que deve ter em conta no cálculo do imposto sobre a venda de um imóvel.

Por exemplo, se está a vender a sua casa, pelo menos, 24 meses depois de a ter comprado, será aplicado um coeficiente de desvalorização da moeda (publicado anualmente pelo Ministério das Finanças). Assim, garante-se que o imposto que tem a pagar não é influenciado pela inflação que, entretanto, se tenha verificado desde que comprou o imóvel.

Ao valor de venda, vai também deduzir todos os custos que suportar na compra e venda do seu imóvel, como os encargos com impostos, custos de processo, documentação ou a comissão da agência imobiliária.

Além disso, se tiver feito obras para melhoria e valorização da sua casa nos últimos 12 anos (pinturas, reparações em canalizações, instalação de sistemas de climatização, etc.) esses custos serão também considerados no cálculo do imposto sobre a venda da casa.

Em suma, a fórmula que deve usar é a seguinte:

Mais valias = Valor de venda - (Valor de aquisição x Coeficiente de desvalorização da moeda) - Encargos com compra e venda - Encargos suportados com valorização do imóvel (nos últimos 12 anos)

É ainda importante referir que, para o cálculo do imposto sobre a venda de um imóvel, é apenas considerado 50% do valor das mais-valias.

Cálculo de imposto na venda de casa: exemplo prático

Imaginemos o seguinte cenário:

Comprou um imóvel em 2001 por 100.000 € e vendeu em 2021 por 170.000 €.

Em 2021, a Portaria do Ministério das Finanças define que o coeficiente de desvalorização da moeda a ser aplicado a imóveis comprados em 2001 é de 1,33.

Entre encargos com escritura de compra, IMT, imposto de selo, documentação e comissão à imobiliária os custos associados à compra e venda do imóvel totalizam 12.000 €.

Entretanto, nos últimos 12 anos, fez obras de melhoria na casa no valor de 7.000 €.

Aqui fica o seu cálculo:

Mais-valias = 170.000 - (100.000 x 1,33) - 12.000 - 7000 = 18.000

Assim, o imposto sobre a venda do imóvel será calculado com base em 50% do valor das suas mais-valias, ou seja, 9.000 € (50% de 18.000).

Onde e como declarar a venda do imóvel no IRS

Quando vende uma casa, deve incluir essa informação na declaração de IRS respeitante a esse ano. Mais precisamente, deve indicar no anexo G todos os dados necessários para o cálculo das eventuais mais-valias que obteve na venda do imóvel.

Há, no entanto, casos em que pode ficar isento de pagar impostos sobre esta venda. Por exemplo, se utilizar o valor da venda para amortizar um crédito habitação e investir o restante num novo imóvel. E nem precisa de o fazer imediatamente. Se comunicar às Finanças (no mesmo anexo G da declaração de IRS) a intenção de reinvestimento, poderá fazê-lo nos 36 meses seguintes à compra. No entanto, tenha em atenção que este novo imóvel tem de ser a sua habitação própria e permanente, ou seja, não se aplica em caso de segunda habitação ou casas de férias, por exemplo. Se comunicar essa intenção e acabar por não fazer o reinvestimento dentro desse período, terá de fazer o devido acerto com as Finanças.

Por outro lado, se o imóvel que está a vender tiver sido comprado antes de 1989, pode também beneficiar de isenção de imposto sobre mais-valias, uma vez que este imposto não estava ainda em vigor, naquela altura.

Outros custos na venda de um imóvel

O pagamento de impostos pode constituir uma importante fatia dos custos na venda de um imóvel. Mas existem outros encargos a ter em conta.

Em primeiro lugar, a determinação do preço justo para venda. Principalmente, se tiver já passado muito tempo desde que comprou a casa, pode não ter a certeza do valor atual desta. Existem vários fatores a considerar antes de apurar o valor para a venda de um imóvel. Por isso, antes de avançar com a divulgação da venda da sua casa, poderá fazer sentido contratar um avaliador profissional. O custo deste serviço poderá rondar os 300 euros.

Depois, há toda a recolha de documentação necessária, desde certidões e licenças, que custar entre 15 e 30 euros, ao certificado energético, cujo custo varia entre 28 e 65 euros, acrescido dos honorários do perito. Dica: estes honorários não estão tabelados, por isso, é boa ideia pedir vários orçamentos a diferentes profissionais.

Se optar por contratar uma agência imobiliária, terá de pagar uma comissão pela venda. Esta varia consoante a imobiliária, mas pode ir de 3 a 6% (mais IVA) ou mesmo mais.

Por fim, ao vender um imóvel, fica registado na escritura que este se encontra “livre de ónus ou encargos”. Portanto, se tiver crédito habitação, deverá contactar o seu banco e pedir a emissão de um distrate. O distrate é o documento que comprova que o crédito associado ao imóvel foi efetivamente liquidado. O banco poderá cobrar um valor pela emissão desse documento e, além disso, terá de suportar a penalização por liquidação antecipada do empréstimo. Esta taxa pode variar entre 0,5% a 2% do valor em dívida, dependendo do tipo de contrato. Isso significa que, no caso de um crédito com um valor em dívida de 50.000 euros, pagará ao banco entre 250 e 400 euros pela liquidação antecipada.

Contas todas feitas, a venda de um imóvel poderá ter alguns custos associados que toldam um pouco o entusiasmo de obter algum lucro com este tipo de negócio. No entanto, a boa notícia é que estes custos acabam por ajudar a reduzir o montante a pagar como imposto pela venda do seu imóvel.

Esperamos que este artigo lhe tenha sido útil. Depois de tudo ponderado e preparado para avançar com a venda da sua casa, a Casavo está à sua disposição para acompanhar todo o processo. Começa por fazer uma avaliação gratuita do seu imóvel na nossa plataforma. O nosso algoritmo dá-lhe uma avaliação imediata e nós entraremos em contacto dentro de 24 horas para saber como o podemos ajudar.

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