Acheter un logement pour le louer : les bonnes pratiques pour maximiser votre investissement

Si vous avez déjà souhaité disposer d’un revenu supplémentaire, vous avez probablement pensé à différentes solutions, qu’il s’agisse d’investissements en bourse ou d’activités complémentaires. L’une des options souvent envisagées est l’investissement immobilier : acheter un logement avec un excellent potentiel et le mettre en location.

Mais peut-on vraiment espérer en tirer des bénéfices ? Et surtout, comment s’y prendre pour maximiser le rendement ?

Louer oui, mais à qui ?

La première question que vous devez vous poser est la suivante : à qui dois-je louer ? Ceci vous permettra de choisir à la fois le type de bien et la région où vous l’achèterez. En général, les personnes qui choisissent d’acheter un logement pour le louer ciblent l’un de ces trois profils :

• Les touristes
• Les étudiants
• Les jeunes actifs ou les employés mutés

Quel type de logement louer ?

Si l’idée est de louer à des étudiants en colocation, on pourra envisager un appartement, peut-être de trois ou quatre pièces, que l’on pourra aménager en chambres simples ou doubles. Au contraire, si vous imaginez louer à un étudiant seul, un jeune travailleur ou à un couple, il sera préférable d’opter pour un studio, un loft ou un T2.

Ne perdez pas de vue que les étudiants disposent généralement d’un budget plus restreint que les actifs, mais qu’ils ont aussi tendance à être moins regardants sur les éléments de confort potentiels tels que la terrasse, le jardin, la qualité du mobilier, l’air conditionné, etc.

Du côté des locations touristiques, le choix est plus large et va du studio au très grand appartement ou à la maison individuelle, destinés aux familles nombreuses ou aux groupes d’amis. Dans ce cas, des éléments de confort tels que des espaces ouverts, un barbecue ou une piscine sont des atouts indéniables, mais c’est souvent l’emplacement qui jouera un rôle prépondérant dans le choix.

Afin de pouvoir obtenir un taux de location intéressant, beaucoup choisissent d’acheter des constructions neuves ou récentes, ou de rénover le bien acheté : cela nécessite sans aucun doute un investissement initial plus important, mais permet en même temps un rendement plus élevé, ainsi qu’un nombre probablement plus conséquent de demandes.

Le choix de la ville et de l’emplacement

Le choix de la ville où acheter un logement à louer doit varier en fonction du groupe cible auquel vous souhaitez vous adresser. Si vous souhaitez louer à des étudiants, il sera opportun de choisir des villes qui accueillent un grand nombre d’étudiants, comme Paris, Lyon ou Nantes.

Dans ces villes, le prix au mètre carré des logements est généralement plus élevé, mais la demande est beaucoup plus forte et les loyers sont proportionnels au coût d’achat. Des villes plus petites, mais qui accueillent néanmoins des étudiants, peuvent également constituer une bonne option, car elles nécessitent un investissement initial moins important.

Dans ces villes, les quartiers les plus attractifs sont ceux proches des centres universitaires, mais aussi du centre-ville et des lieux de vie nocturne.

Si l’idée est de louer à de jeunes actifs ou à des employés mutés, les grandes villes et leur périphérie constituent là encore un choix sûr : en effet, les nouveaux arrivants sur le marché du travail ont tendance à s’installer dans les périphéries où les possibilités d’emploi sont les plus nombreuses. Cela n’exclut toutefois pas qu’il puisse y avoir une bonne clientèle dans des villes plus petites, mais la demande plus faible rend le processus plus risqué.

Enfin, si vous souhaitez louer à des touristes, le mieux est de choisir des destinations particulièrement prisées. Qu’il s’agisse de stations balnéaires comme Nice ou de montagne, mais aussi de villes touristiques comme Aix-en-Provence, le choix le plus sûr est de s’orienter vers des destinations connues et convoitées. Il est évident que plus la zone est fréquentée par les touristes, plus les prix d’achat et de location seront élevés. Il vous faudra donc mettre les différents facteurs dans la balance.

Lorsque vous choisissez l’endroit où acheter un logement, vous devez tenir compte d’un autre élément : la distance. Si, par exemple, vous vivez à Paris et achetez un logement à Montpellier, vous devez prévoir de vous y rendre plusieurs fois, que ce soit pour l'acheter ou pour le louer, ou bien de faire appel à un tiers, ce qui entraînera des frais supplémentaires. Il est donc toujours préférable de choisir une ville dans laquelle vous pourrez vous rendre le plus facilement possible.

Le type de loyer

Si vous choisissez de louer votre logement à des touristes, vous devez tenir compte du fait qu’il s’agira de locations de courte durée, qui peuvent aller d’un simple week-end à une saison complète. Cela permet de profiter des périodes de forte demande en faisant varier le prix de la location, mais vous devrez pour cela vous investir davantage.

Si on loue à de jeunes actifs, au contraire, il est fort probable que le contrat ait une durée plus longue.

Les logements étudiants se situent quelque part entre les deux, car bien que les contrats soient généralement annuels, il est possible qu’il y ait des résiliations anticipées et un roulement plus important, en particulier si vous envisagez de louer le logement à plus de deux personnes. Dans ce cas également, le travail de gestion pourrait être important.

En résumé

Quels sont les avantages et les inconvénients d’acheter un logement pour le louer ?

L’achat d’un logement à louer est une forme d’investissement qui présente des avantages, mais aussi des risques.

• Il est nécessaire de disposer d’un capital de départ ou de contracter un crédit immobilier ; en revanche, il est possible de profiter d’allègements fiscaux et de primes pour maximiser le rendement.
• Le deuxième élément crucial est que cela demande du temps et de l’implication, lesquels varient en fonction du type de location que vous choisissez, comme nous l’avons vu plus haut.
• La situation macroéconomique joue un rôle important, tant positif que négatif, sur les revenus ; en particulier, il est important de choisir un type de taux avantageux pour le crédit immobilier.
• Le choix du groupe cible, de l’emplacement et du bien immobilier est décisif pour dégager des bénéfices.

En fin de compte, pour que ce processus en vaille la peine, il convient de bien connaître les procédures d’achat et de comprendre la dynamique de la location pour maximiser le rendement, mais il est également important de savoir identifier la bonne affaire.

Coûts et bénéfices

D’un point de vue plus concret, un logement loué doit offrir un rendement annuel brut d’au moins 3 à 5 % de la valeur du bien. Dans cette optique, une surface et un confort supplémentaires peuvent vous permettre de louer à un prix plus élevé, mais vous devrez également tenir compte d’un certain nombre de frais à engager, dont voici les principaux :

• Impôts sur l’achat d’un bien
• Frais de notaire ou de courtage pour l’achat du logement
• Intérêts sur le crédit immobilier
• Taxe d’enregistrement pour l’enregistrement d’un bail
• Imposition sur les loyers
• Coûts d’entretien du logement