Les clauses du compromis de vente : bien les négocier

Quelles sont les clauses du compromis de vente ?

Le compromis de vente est toujours assorti de clauses suspensives et autres conditions négociables. Les anticiper vous permet de sécuriser la transaction et de protéger l'acheteur et le vendeur en cas d'imprévu. Voici donc les principales clauses du compromis de vente, ainsi que nos conseils pour bien les négocier.

Clauses suspensives ou résolutoires ?

On parle généralement des clauses suspensives du compromis de vente, mais saviez-vous qu'il en existe un autre type ? Ce sont les clauses résolutoires. Elles reviennent parfois au même, selon la façon de rédiger le contrat :

• Clause suspensive : la vente est confirmée si la clause se réalise. Par exemple : obtention d'un prêt immobilier.

• Clause résolutoire : la vente est confirmée si la clause ne se réalise pas. Par exemple : apparition d'une servitude sur le terrain.

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Quelles sont les principales clauses suspensives du compromis de vente ?

Obtention d'un crédit

Attention, clause obligatoire ! Lors de tout achat de logement par un particulier, le compromis de vente n'est valable que si l'acquéreur réussit à faire valider son plan de financement et à obtenir un prêt auprès d'un établissement de crédit (banque ou courtier en prêt).

Le compromis doit aussi préciser en détail quel est le plan de financement : durée de remboursement, taux d'intérêt, apport personnel... Pour faire jouer la clause, l'acheteur doit prouver le refus de trois banques aux conditions mentionnées dans le contrat. Un délai de 60 jours est généralement assorti à cette clause.

Vente du précédent logement

Dans le même ordre d'idée, un acquéreur peut dépendre d'une vente immobilière en cours pour pouvoir réaliser son achat. Afin d'éviter un prêt relais, il peut inscrire la vente de son bien en tant que clause suspensive, dans un délai maximal de 6 mois. Le compromis de vente doit mentionner le prix plancher à partir duquel la vente doit être réalisée.

Absence de préemption d'une collectivité locale

Cette clause obligatoire intervient dans les cas où la mairie dispose d'un droit de préemption sur le bien immobilier. Cela peut arriver lorsqu'une commune convoite des terrains ou des bâtiments privés, dans le but de réaliser un aménagement public. Elle a alors le droit de se substituer à l'acquéreur et d'acheter le bien aux conditions prévues dans le compromis.

Pour valider cette clause du compromis de vente, le notaire va publier une "déclaration d'intention d'aliéner" (DIA) auprès de la mairie. Celle-ci dispose d'un délai d'environ 3 mois pour se manifester et actionner son droit de préemption. En l'absence de réponse, le droit de préemption est "purgé" : la vente peut se réaliser.

Absence de servitude

Les servitudes sont des droits d'usage d'un tiers sur un bien immobilier. Hérités des temps anciens, ils concernent le plus souvent un droit de passage sur un terrain et sont transmissibles avec les changements de propriétaires.

L'apparition d'une servitude peut être rédhibitoire pour un acheteur : on peut donc inclure ce type de clause au compromis de vente.

Obtention d'un permis de construire

L'acquéreur peut exiger cette clause suspensive lorsque l'intérêt pour l'achat est conditionné à l'obtention d'un permis de construire ou à toute autre autorisation administrative. En cas de refus, il peut donc se désengager du compromis de vente. Cette clause est assortie d'un délai suffisant pour que l'acquéreur fasse sa demande et pour que l'administration lui réponde.

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Les autres clauses à négocier

Outre les clauses suspensives, voici quelques éléments du compromis de vente qui laissent une marge de négociation :

Date de la vente

Le compromis de vente mentionne une date-butoir, à laquelle la vente devra se réaliser (à condition que les clauses suspensives soient validées). Elle est fixée librement entre les deux parties, à condition que le délai soit jugé suffisant pour que le notaire reçoive toutes les pièces et les garanties nécessaires à la légalité de la vente.

Délai de rétractation

Un délai de rétractation minimum de 10 jours est obligatoirement associé à tout compromis de vente. Incompressible, il est possible de le prolonger à la demande de l'acquéreur, en incluant une clause à cet effet.

Indemnité d'immobilisation ou séquestre

Facultative, l'indemnité d'immobilisation peut aussi prendre la forme d'un acompte ou d'un dépôt de garantie. Librement fixée, généralement entre 5 % et 10 % du prix de vente, elle permet de donner des garanties au vendeur : elle peut être conservée par ce dernier si l'acquéreur revient sur son intention (hors délai de rétractation). En revanche, si la vente se réalise, la somme est déduite du prix à payer.

Date de jouissance de propriété

Par défaut, l'acheteur peut jouir du bien à compter de la signature de l'acte de vente. Cela dit, il est possible de décaler cette échéance d'un commun accord, afin de faciliter le déménagement pour l'une des parties.

Les motifs les plus souvent invoqués sont les suivants : déménager en fin d'année scolaire, recevoir un logement neuf sur le point d'être livré, activer une mutation professionnelle, etc...

Répartition des charges en cours

Les clauses du compromis de vente peuvent être l'occasion de négocier la répartition de certaines charges qui pèsent sur le propriétaire :

• Appel de fond pour des travaux de copropriété déjà votés

• Charges de copropriété annualisées

• Taxe foncière de l'année en cours

etc.

Légalement, les charges antérieures au transfert de propriété reposent sur le vendeur et il n'y a pas d'obligation pour l'acheteur d'en assumer une partie. Cela dit, elles font partie des clauses qu'il est possible de négocier en vue d'arriver à un accord. Les charges sont alors réparties au prorata de la période consommée au moment du transfert de propriété.