Prix net vendeur ou FAI : calculer le vrai prix d'un logement

Prix net vendeur ou FAI : tout ce qu’il faut savoir

Pour vendre un bien immobilier, une grande majorité des propriétaires font appel à une agence immobilière. Celle-ci propose un pack de services complet qui permet de réaliser la transaction plus rapidement, en toute sécurité. Ce service a un coût important : les frais d'agence. Pour bien les identifier, on doit annoncer le prix de vente à l'acquéreur de deux façons: en « Prix net vendeur » ou en « Prix FAI ».

Prix net vendeur ou prix FAI ?

Le prix net vendeur correspond à ce que le propriétaire va réellement toucher pour la vente de son bien. Il se distingue du prix FAI (frais d'agence inclus). Soit, pour résumer :

• Prix net vendeur = ce que va réellement toucher le vendeur

• Prix FAI = Prix net vendeur + Frais d'agence

Les frais d'agence immobilière sont donc liés au prix net vendeur par un principe de vases communicants. Pour une valeur vénale donnée (soit le prix auquel un bien peut se vendre sur le marché), moins la commission de l'agent est élevée, plus le prix net vendeur va être important.

Les frais d'agence ne sont pas encadrés par la loi : les agents peuvent les fixer librement, généralement entre 4 % et 8 % du prix net vendeur. Dans la plupart des cas, ils sont dégressifs à mesure que le prix du bien s'élève.

Vendre votre bien ? C'est plus simple qu'il n'y paraît.

Et les frais de notaire, dans tout ça ?

Les frais de notaire sont ajoutés au prix FAI pour déterminer ce que va réellement payer l'acquéreur. En effet, les droits d'acquisition (comme il est plus exact d'appeler les frais de notaire) sont à la charge de l'acquéreur, sauf cas exceptionnels.

Sauf mention contraire dans l'avant-contrat, pour acheter un bien, l'acquéreur doit donc régler :

• Prix net vendeur + Frais d'agence + Droits d'acquisition

Le prix total à payer se calcule généralement comme suit.

Prenons l'exemple d'un appartement au prix net vendeur de 200 000 €, avec des frais compris dans les fourchettes moyennes, soit 5 % de frais d'agence et 7 % de droits d'acquisition à payer au notaire.

Prix FAI :

• 200 000 € + 5% = 210 000 €

Prix FAI + droits d'acquisition :

• 210 000 € + 7% = 224 700 €

Le prix total pour l'acquéreur, en comptant frais d'agence et frais d'acquisition, est donc de 224 700 €.

Comment faire baisser les frais de notaire en facturant les frais d'agence à part ?

Il existe une astuce légale qui permet de faire baisser les frais de notaire : pour l'acheteur, il suffit de les payer à part, directement à l'agence. Cette option doit être mentionnée dans le mandat de vente. Dans ce cas, c'est donc le prix net vendeur qui est mentionné comme prix à régler sur l'avant-contrat et l'acte de vente. Ainsi, les droits d'acquisitions s'appliquent au prix net vendeur et non aux frais d'agence, avec des économies de quelques centaines d'euros à la clé.

En reprenant l'exemple précédent, voici les économies réalisées :

• Les frais d'agence sont appliqués au Prix net vendeur, soit :

5 % de 200 000 € = 10 000 €

• Les droits d'acquisition sont également appliqués au Prix net vendeur, soit :

7 % de 200 000 € = 14 000 €

• Prix total à régler :

200 000 + 10 000 + 14 000 = 224 000 €

Le prix total à régler pour l'acquéreur est donc de 224 000 €, soit 700 € d'économies.

Augmenter son prix net vendeur en faisant baisser les frais d'agence

Malgré cette méthode, les frais d'acquisition sont pour l'essentiel incompressibles. Ils se composent d'impôts, de taxes et d'honoraires encadrés par la loi : il est impossible de les éviter.

En revanche, les frais d'agence sont ouverts à la négociation. Pour un vendeur, il est très intéressant de les faire baisser dans une certaine mesure afin de préserver son prix net vendeur.

Une baisse significative des frais d'agent sera répercutée sur le prix net vendeur, avec une hausse de plusieurs milliers d'euros à la clé.

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*Honoraires calculés sur le prix de vente final, payés par le vendeur, et compris entre 3% et 4% TTC selon la valeur du bien dans la limite d'un montant minimal de 5 000 € TTC.