Signer une promesse de vente entre particuliers

La promesse de vente entre particuliers : comment ça marche ?

La « promesse unilatérale de vente » sert à concrétiser un accord de vente entre un vendeur et un acheteur. Signée juste après la négociation, elle vaut accord sur le prix et la chose, mais pas seulement : elle permet aussi de définir tous les détails de la vente. Prix du bien, frais annexes, dates-butoirs, clauses suspensives, indemnité d'immobilisation, mentions légales... Il s'agit d'un contrat extrêmement important qui est censé mettre la transaction sur de bons rails.

Pourquoi signer une promesse de vente entre particuliers (et pas devant un notaire) ?

Il existe deux alternatives pour signer une promesse de vente :

• Devant un notaire (acte authentique)

• Entre particuliers (acte sous seing privé)

La promesse de vente entre particuliers est rédigée et signée par leurs soins, sans l'intervention d'un notaire au niveau de la rédaction du contrat. Cet acte (que l'on dit « sous seing privé ») a sensiblement la même valeur légale qu'un acte notarié, à condition de respecter un certain nombre de mentions et de clauses.

Pour signer une promesse de vente entre particuliers, il est possible de recourir à un agent immobilier : habitué à ce type de contrat, il propose son modèle-type et garantit sa validité sur le plan légal.

La signature de promesse de vente entre particuliers présente l'avantage d'un processus plus souple : obtenir un rendez-vous chez le notaire prend parfois plusieurs semaines. Au contraire, sous seing privé, la promesse de vente sera signée simplement lors d'une rencontre entre le vendeur et l'acheteur, dès qu'ils sont disponibles.

L'acte signé entre particuliers est également moins cher : la rédaction préliminaire du contrat est facturée par les études de notaire. Le tarif peut souvent atteindre plusieurs centaines d'euros, généralement à la charge de l'acheteur.

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Quand faire enregistrer une promesse de vente sous seing privé ?

Même si la promesse de vente est signée entre particuliers, elle doit toujours faire l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux.

L'enregistrement intervient juste après la signature. D'après l'article 1840 A du Code Général des Impôts, les signataires disposent d'un délai de 10 jours pour enregistrer l'acte de promesse de vente. Ce délai est décompté à partir de la réception de l'acte par le bénéficiaire (en mains propres ou par courrier recommandé avec accusé de réception).

Si la promesse de vente n'est toujours pas enregistrée au bout de 10 jours, elle est considérée comme nulle et sans effet.

Combien coute l'enregistrement de la promesse de vente ?

L'enregistrement d'une promesse de vente signée entre particuliers doit être effectué au service des impôts. N'importe laquelle des deux parties peut procéder à l'enregistrement, auprès du Trésor Public de son domicile.

Le tarif d'enregistrement de l'acte est un montant forfaitaire. Il est fixé à 125 €.

Que doit contenir une promesse de vente entre particuliers ?

Aucune forme n'est imposée par la loi pour la rédaction des actes sous seing privé. Cela dit, une promesse unilatérale de vente sous seing privé doit rassembler plusieurs éléments indispensables pour la bonne exécution de la transaction :

• Désignation des parties : le promettant (ou vendeur) et le bénéficiaire (ou futur acquéreur)

• Désignation du bien : la description doit être exhaustive. Les cas échéant, elle inclut les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc...

• Mentions légales

• Situation du logement : servitudes, hypothèque, situation locative...

• Date-butoir de levée d'option : elle est fixée librement par les deux parties.

• Prix du bien : il est à régler le jour de la signature de l'acte de vente.

• Indemnité d'immobilisation : elle est fixée librement par les deux parties.

• Frais annexes : droits de mutation (ou frais de notaire), frais d'agence le cas échéant...

• Plan de financement : les conditions du prêt que le vendeur va solliciter.

• Conditions suspensives

• Droit de rétractation : obligatoire, il est d'une durée de 10 jours.

• Annexes : le vendeur doit ajouter un dossier de diagnostics techniques et les documents relatifs à la copropriété.

Pour ne rien oublier, on utilise un modèle-type de promesse de vente. Casavo vous propose de télécharger le votre à cette adresse.

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Promesse de vente entre particuliers : les points de vigilance

Attention : sans l'entremise du notaire, de nombreux points de litige peuvent guetter les parties signataires ! Certaines clauses de la promesse de vente doivent être négociées et rédigées avec la plus grande vigilance, comme expliqué ci-dessous. Pour cette raison, on conseille toujours de signer la promesse de vente en présence d'un notaire : c'est le meilleur moyen de protéger les intérêts des deux parties.

L'indemnité d'immobilisation

L'indemnité d'immobilisation représente souvent le point focal des négociations entre le vendeur et l'acheteur. Il s'agit d'une somme versée par le bénéficiaire (l'acheteur) au promettant (vendeur) au moment de la signature (ou quelques jours après, à l'expiration du délai de rétractation).

L'indemnité d'immobilisation sera conservée par le vendeur dans les cas où l'acquéreur refuserait de lever son option d'achat. Elle est très importante : elle garantit le sérieux du futur acheteur et compense le préjudice subi par le vendeur en cas d'annulation de la vente.

Si l'indemnité d'immobilisation est un point de vigilance, c'est que son montant est fixé librement ! Elle peut aller d'une somme dérisoire à un montant plafonné à 10 % du prix du bien. Lorsque vous signez une promesse de vente en tant que vendeur, il est capital de négocier cette indemnité à un montant suffisamment dissuasif pour garantir que l'acquéreur est réellement intéressé par l'achat.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives peuvent faire annuler la vente en cas de non-réalisation. Concernant des évènements indépendants de la volonté des deux parties, elles protègent l'acheteur et lui évitent de se retrouver coincé avec un bien qu'il ne peut plus acheter.

En cas de promesse de vente entre particuliers, il est capital d'ajouter toutes les clauses suspensives qui peuvent être nécessaires au contrat. Les exemples les plus courants sont les suivants : obtention du prêt, absence de préemption et de servitude, réalisation d'une vente préalable... Pour ne rien oublier et éviter les impasses, il est recommandé de consulter un spécialiste du droit immobilier pour ajouter toutes les clauses suspensives nécessaires.

Les annexes à la promesse de vente

Enfin, la promesse de vente doit être assortie d'annexes obligatoires : en leur absence, la validité du contrat pourrait être remise en cause. Pire, le vendeur pourrait s'exposer à des poursuites pour vices cachés ou dol à l'issue de la vente immobilière.

En présence d'un notaire, ce dernier rappelle au vendeur quelles sont les annexes obligatoires. Dans le cas d'un acte signé entre particuliers, c'est au propriétaire de s'assurer qu'aucune pièce ne manque au dossier.

Toute promesse de vente doit être assortie d'un dossier de diagnostics techniques. Il réunit tous les diagnostics obligatoires : la liste complète dépend de l'ancienneté du bien, de sa nature et de sa situation géographique.