Surface habitable : ce qu'il faut savoir en cas de vente

Définition de la surface habitable

La surface habitable est une notion légale définie par le code de la construction et de l'habitation. Elle désigne la superficie totale d'un logement qui peut être consacrée à l'aménagement, directement habitable. Elle concerne tous les types de logement, soit aussi bien les maisons que les appartements.

L'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable comme suit :

« La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. »

En d'autres termes, il s'agit de la surface d'un logement disponible pour l'habitation. Elle correspond à la somme de toutes les pièces qui composent un logement, à l'exclusion des dépendances et du moyen et gros-oeuvre (fenêtres, portes, escaliers...).

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Surface habitable et superficie Loi Carrez

On confond souvent la surface habitable et la superficie Loi Carrez (aussi appelée surface privative). Pourtant, elles ont un mode de calcul assez différent et ne servent pas les mêmes usages ! Si vous avez déjà réalisé un diagnostic Loi Carrez, il vous faudra refaire des mesures pour la surface habitable, sous peine d'importantes erreurs de calcul.

La surface habitable et la superficie Loi Carrez partagent une base de définition commune : toutes deux mesurent la surface de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant toute partie de moins de 1,80m de hauteur de plafond. Elles ne prennent pas en compte les parties non aménageables : murs et embrasures de porte, escaliers, etc...

Toutefois, et c'est une différence capitale : contrairement à la superficie Loi Carrez, la surface habitable ne prend pas en compte les caves et sous-sols, greniers et autres combles non-aménagés, réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés.

La superficie en loi Carrez est donc plus extensive. Elle s'applique uniquement aux logements en copropriété, c'est pourquoi on l'appelle aussi la surface privative.

Les deux ont des usages différents : la superficie Loi Carrez est mentionnée sur un acte de vente, alors que la surface habitable doit apparaître dans un bail locatif. Cela dit, cette dernière a d'autres utilisations, comme on va le voir ci-dessous.

Surface habitable et volume habitable

Attention également à ne pas confondre la surface et le volume habitable ! Il s'agit de deux mesures bien différentes, mais qui sont reliées entre elles. En effet, le volume habitable n'est autre que la surface habitable, multipliée par la hauteur des pièces. Il est exprimé en m3.

Surface habitable et surface de plancher

Enfin, il est important de bien distinguer la surface habitable de la surface de plancher ! Également très proches, il existe des différences de calcul entre ces deux mesures. Contrairement à la surface habitable, la surface de plancher inclut les vérandas et l'espace occupé par les murs intérieurs.

Surtout, ces deux normes se destinent à des utilisations nettement différentes. La surface de plancher doit être mesurée en cas d'une construction de logement neuf, ou en cas de travaux d'agrandissement ou d'amélioration. La surface obtenue sert à demander le permis de construire. Depuis 2012, la surface de plancher remplace la SHON (surface hors oeuvre nette) et la SHOB (surface hors oeuvre brute).

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Comment calculer sa surface habitable ?

Deux solutions s'offrent aux propriétaires : faire appel à un professionnel de la mesure de surface habitable, ou la réaliser soi-même.

En solo, il existe un risque d'erreur plus important, la définition des zones à inclure et à exclure étant assez technique. La mesure engage la responsabilité du propriétaire : si l'erreur est supérieure à 1 vingtième (ou 5 %) de la superficie totale, la partie s'estimant lésée peut porter réclamation. Il existe alors un risque de devoir verser une indemnité ou d'appliquer une ristourne sur le loyer.

L'autre option consiste à faire appel à un professionnel pour réaliser son diagnostic de surface habitable loi Boutin. Il faut alors recourir à un diagnostiqueur certifié, souvent un expert-géomètre. Il délivre une attestation de surface habitable à valeur légale. Le coût de ce type de diagnostic peut aller de 50 € à 100 € selon la localisation et l'étendue de la surface à mesurer.

Faire appel à un diagnostiqueur professionnel comporte des avantages : outre la précision des mesures, l'expert engage sa responsabilité civile. Le propriétaire est donc couvert en cas de litige.

Une autre possibilité, pour les propriétaires, consiste à faire appel à un intermédiaire, qui peut être un notaire, une agence immobilière, un mandataire immobilier... Celui-ci se chargera de solliciter un professionnel de son réseau pour réaliser la mesure de la surface habitable.

Quelle est sa durée de validité ?

Le diagnostic de surface habitable en Loi Boutin dispose d'une durée de vie illimitée, tant que le propriétaire ne réalise pas de travaux qui altèrent la superficie du logement.

À quoi sert la surface habitable ?

À plusieurs étapes, un propriétaire peut avoir à présenter une mesure précise de sa surface habitable. Selon la loi Boutin, elle doit obligatoirement être mentionnée lors de toute mise en location de bien immobilier, sous conditions. Sont concernés les biens loués vides, en tant que résidence principale. Cela exclut donc les logements meublés ou les résidences secondaires et saisonnières.

Dans le cas d'une location de bien vide en résidence principale, la surface habitable doit apparaître sur le bail locatif, sous peine de faire annuler sa validité. Depuis 2017, elle doit également être mentionnée sur les petites annonces de location, qu'elles soient en ligne, sur papier ou en agence.

Et sur l'acte de vente ? Il n'existe aucune obligation pour les vendeurs de mentionner la surface habitable sur le contrat. Cela dit, il est possible de le faire, mais cela n'apporte aucun avantage : au contraire, en cas d'erreur de mesure, il peut lui être opposé une demande de dédommagement.