Surface utile : comment la calculer, à quoi sert-elle ?

Définition légale de la surface utile

La surface utile est définie par le code de la construction et de l'habitation. L'article R 331-10, datant de 1995, la définit comme suit :

« La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l'article R. 111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement. »

Comment évaluer sa surface utile ?

Dans les faits, la surface utile est donc égale à la surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives

Son objectif est de déterminer la valeur utile d'un logement pour ses occupants, sans mettre sur le même plan la surface disponible pour l'aménagement et les annexes, qui sont pondérées à hauteur de 50 %.

À l'origine, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (en HLM, logement des collectivités locales, etc...), mais avec le temps son usage s'est diversifié (voir plus bas). Généralement, elle est déterminée dès la construction du logement et fait partie des informations mises à disposition par un promoteur ou un gestionnaire immobilier. À défaut, on peut très bien la calculer soi-même, en additionnant la surface habitable et la moitié des annexes.

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La surface habitable

La surface habitable (ou surface habitable loi Boutin) est, elle aussi, définie par le code de l'habitation et de la construction. Elle est égale à la superficie de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

C'est donc la surface de l'appartement strictement habitable, à l'exclusion du moyen-œuvre. Elle peut être calculée par le propriétaire au moyen du plan d'architecte, ou en additionnant la superficie de chaque pièce à partir de mesures réalisées chez soi. Pour plus de sécurité, il est possible de la faire réaliser par un professionnel (diagnostiqueur certifié, expert-géomètre...) : une erreur de 5 % ou plus dans la mesure engage la responsabilité de la personne ayant réalisé le calcul.

Les annexes

À la surface habitable, on va donc ajouter 50 % des annexes réservées à l'usage exclusif de l'occupant. Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995 : il s'agit des pièces secondaires, externes et inaptes à l'habitation. Pour être prises en compte, les superficies d'annexe doivent mesurer au moins 1,80 m de hauteur sous plafond.

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont les suivantes :

• Caves et sous-sol

• Combles et greniers aménageables

• Remises et ateliers

• Séchoirs et celliers externes

• Balcons et loggias

• Vérandas

• Terrasses accessibles en l'étage ou semi-enterrées

Par contre, les garages, les jardins ou les cours, même privatifs, ne peuvent pas être pris en compte dans le calcul de la SU.

À quoi sert la surface utile ?

À sa création, la surface utile avait pour usage principal de faciliter le calcul des logements encadrés (HLM, etc...). En cela, elle visait à remplacer la surface corrigée, beaucoup trop complexe. Petit à petit, sa fonction s'est diversifiée : elle sert maintenant de référence pour calculer toute une série de dispositifs de la politique du logement.

En plus du calcul des loyers par les organismes de logement social, la surface utile sert à évaluer les subventions et les prêts aidés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration des biens immobiliers. Elle entre en ligne de compte pour les dispositifs suivants : PLUS, PLA-I, PLUS-CD ou PLI.

Enfin, la surface utile est utilisée dans l'application de plusieurs régimes de défiscalisation couplés à l'encadrement des loyers. C'est notamment le cas des dispositifs Pinel, Scellier et Duflot, qui permettent d'économiser une partie de son impôt sur le revenu. En contrepartie, les propriétaires s'engagent à pratiquer des loyers plafonnés pendant un certain nombre d'années.

Pour calculer le montant du loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré : cela permet d'obtenir le loyer maximum que le bailleur est en droit de demander. Attention cependant, la définition de la surface utile inclut une petite subtilité lorsqu'elle s'applique à l'encadrement des loyers : dans ce cas, le total des annexes prises en compte est plafonné à 16 m² .

Par exemple, voici le cas d'un appartement dont la surface habitable est de 90 m² , associé à une cave de 10m² et à un balcon de 10m² . Le total des annexes prises en compte est ramené de 20 m² à 16 m² , ce qui donne une surface utile de :

90 m² + ( 16m² / 2 ) = 98 m²