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Casavo27 febbraio, Il team di Casavo

Certificazione energetica APE e vendita casa: guida completa

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La certificazione energetica (oggi noto come APE, Attestato di Prestazione Energetica) è un attestato che non può e non deve mancare nella lista dei documenti che devi preparare per vendere casa. Da circa quindici anni, infatti, tutti gli immobili devono essere accompagnati da un attestato che ne valuta il livello di impatto ambientale sulla base del consumo di energia annuo.

L’emergenza climatica è una realtà impossibile da negare. Quello che forse non sai è che in Europa quasi il 40% dell’energia prodotta viene utilizzata per le abitazioni e il settore terziario. È un’enorme quantità di energia e, di conseguenza, di emissioni che raggiungono l’atmosfera.

Per cercare di contrastare il problema, l’Unione Europea dal 2002 ha iniziato a emanare direttive sull’efficienza energetica domestica da far adottare gradualmente ai vari Paesi membri.

L’Italia ha introdotto nel 2005 l’ACE – Attestato di Certificazione Energetica – come primo strumento per valutare l’efficienza degli immobili. Nel corso degli anni ci sono state una serie di evoluzioni fino all’attuale normativa che regola il rilascio dell’APE, l’Attestato di Prestazione Energetica. In questa guida completa ti spieghiamo che cos’è e qual è il ruolo del certificato energetico per la vendita della casa.

Certificazione energetica APE: cos’è e come funziona

Il certificato APE è, in sintesi, il documento che attesta le caratteristiche energetiche di un edificio o di un’abitazione. Questo documento deve essere rilasciato per tutte le nuove costruzioni o in caso di lavori di ristrutturazione.

Hai presente le etichette degli elettrodomestici, da G ad A+++? Ecco, per fare un semplice paragone, la certificazione energetica funziona allo stesso modo. A ogni appartamento o casa viene assegnata una classe di riferimento stabilita sulla base dei consumi.

Nel 2015 un decreto del ministero dello sviluppo economico ha introdotto delle linee guida nazionali per la definizione dei vari scaglioni portandoli dai 7 previsti in precedenza (da A a G) a 10 (da A4 a G).

Le classi energetiche della classificazione APE


CLASSE A4 ≤0,40 EPgl, nren, rif, standard
0,40 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE A3 ≤0,60 EPgl, nren, rif, standard
0,60 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE A2 ≤0,80 EPgl, nren, rif, standard
0,80 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE A1 ≤1,00 EPgl, nren, rif, standard
1,00 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE B ≤1,20 EPgl, nren, rif, standard
1,20 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE C ≤1,50 EPgl, nren, rif, standard
1,50 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE D ≤2,00 EPgl, nren, rif, standard
2,00 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE E ≤2,60 EPgl, nren, rif, standard
2,60 EPgl, nren, rif, standard <
CLASSE F ≤3,50 EPgl, nren, rif, standard

CLASSE G >3,50 EPgl, nren, rif, standard

Per quello che riguarda il mercato immobiliare, la nuova disciplina ha confermato che per vendere casa serve la certificazione energetica.

L’indicatore di Prestazione Energetica EP contenuto nell’APE include quattro tipi di consumi:

  1. il riscaldamento;
  2. l’acqua calda sanitaria, cioè l’acqua per uso igienico e alimentare (bagno e cucina);
  3. il raffrescamento estivo, ossia gli impianti di condizionamento laddove presenti;
  4. la ventilazione meccanica controllata, laddove presente.



I certificati devono contenere informazioni sulle emissioni di anidride carbonica dell’immobile, con valutazioni sull’efficienza in termini di coibentazione e contenimento dei consumi per il riscaldamento invernale e l’uso di condizionatori in estate.

I dieci livelli della scala sono stabiliti sulla base dell’energia primaria non rinnovabile consumata in rapporto alla prestazione globale di un edificio di riferimento. Vediamo cosa vuol dire in termini più semplici.

La nuova normativa ha stabilito una serie di parametri per valutare l’EP di un’abitazione. Ciò avviene tramite il confronto con un modello immobiliare ideale, dotato cioè di un efficientamento energetico di primo livello e identiche caratteristiche architettoniche quali:

  • metratura;
  • numero di volumi;
  • orientamento ed esposizione;
  • posizione;
  • destinazione d’uso.

Oltre alla certificazione, l’APE deve contenere anche delle proposte per migliorare l’efficienza e informazioni sugli incentivi statali in vigore per le ristrutturazioni e la riqualificazione energetica.

Certificazione energetica APE: quanto dura e a chi richiederla

Vediamo ora per quanto tempo è valido questo documento e come facciamo a ottenerlo.

L’attestato ha una durata di 10 anni durante i quali sono richiesti al proprietario dell’immobile regolari operazioni di controllo e manutenzione degli impianti. Nel caso di interventi di ristrutturazione che vanno a modificare l’efficienza energetica, dovrai richiedere un nuovo attestato. Ciò accade, per esempio, nel caso di lavori che:

  • riducono il fabbisogno energetico per il riscaldamento;
  • migliorano la coibentazione;
  • prevedono l’installazione di pannelli solari;
  • sostituiscono gli impianti di climatizzazione.

Il costo di una certificazione varia a seconda della città e delle caratteristiche dell’unità immobiliare. In media, per una appartamento, la spesa è tra i 150 e i 250€.

Per rilasciare i certificati, il decreto del 2015 ha rafforzato la figura del certificatore energetico già istituita con un regolamento del 2013. Il certificatore può essere un singolo tecnico qualificato, uno studio associato, una ESCO – acronimo per Energy Service Company – o qualsiasi funzionario abilitato a redigere l’attestato dopo aver effettuato, per obbligo di legge, almeno un sopralluogo nell’immobile oggetto della valutazione.

Ti raccomandiamo di verificare sempre le credenziali dell’operatore a cui ti rivolgi: nel caso di certificatori non autorizzati, infatti, i documenti non sono validi e corri il rischio di sanzioni anche nel momento in cui presenti la certificazione energetica per la vendita della casa.

Per vendere casa serve la certificazione energetica?

Veniamo, però, all’argomento che ci interessa di più, cioè all’importanza dell’APE quando devi vendere un immobile. La certificazione è infatti obbligatoria per la vendita della casa. Dal 2005 l’attestato fa parte dei documenti che vanno presentati nel caso di:

  • trasferimenti di immobili a titolo oneroso, quindi per rogito o permuta;
  • trasferimenti a titolo gratuito nel caso di donazione, ma non per eredità;
  • affitto di edifici o singole unità immobiliari.

Non solo, anche negli annunci di vendita e affitto bisogna indicare la classe energetica, così come per gli edifici di nuova costruzione. Se stai vendendo casa, hai l’obbligo di fornire l’attestato di Prestazione Energetica e allegarlo ai contratti, mentre l’acquirente deve dichiarare in una clausola apposita che ha ricevuto tutta la documentazione relativa all’efficienza energetica.

Fai attenzione, perché nel caso in cui non presenti l’APE vai incontro a una sanzione amministrativa compresa tra i 3.000 e i 18.000€, mentre il decreto del 2015 ha eliminato la nullità del contratto per le mancate certificazioni. La compravendita avrà quindi effetto, ma con un bel rincaro per la documentazione incompleta.

Nel caso in cui il tuo immobile abbia già un ACE rilasciato prima dell’introduzione dell’APE e ancora in corso di validità, non è necessario sostituirlo con il nuovo documento e potrai allegarlo al contratto.

Quindi, ricapitolando, la certificazione energetica per la vendita della casa deve rispecchiare i seguenti criteri di validità:

  1. deve essere rilasciato da un certificatore autorizzato;
  2. può essere anche un ACE, ma non può avere più di 10 anni;
  3. deve essere stato rinnovato dopo lavori di ristrutturazione relativi all’efficienza dell’immobile;
  4. deve essere allegata agli altri documenti necessari per la compravendita.



L’APE è, in conclusione, indispensabile per vendere casa senza incorrere in multe che possono diventare anche molto salate. Speriamo che questa guida ti sia stata d’aiuto per fare chiarezza sui certificati energetici. Se hai bisogno di una valutazione rapida e accurata per vendere il tuo immobile, contatta noi di Casavo: ci metteremo subito al lavoro per te!

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