Come si calcola la rendita catastale di un immobile

La rendita catastale di un immobile è un parametro di grande importanza per determinare il valore di reddito attribuito a un bene dall’Agenzia delle Entrate.

Sapere a quanto ammonta questo valore serve soprattutto per fare chiarezza sulla base fiscale con cui vengono determinate le tasse da pagare su una proprietà quando hai intenzione di vendere o comprare casa.

Se vuoi saperne di più sull’intricato mondo delle imposte sulle proprietà immobiliari prima di comprare casa, prendi la calcolatrice e seguici per conoscere il valore dell’immobile che ti interessa acquistare.

Vediamo più nello specifico cos’è la rendita catastale. La definizione ufficiale ce la fornisce l’ordinamento italiano con il R.D. n.652 del 1939. All’articolo 9 leggiamo: “È la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di riparazione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale”.

Non sono parole semplicissime, ce ne rendiamo conto. Proviamo a semplificarle al massimo: la rendita catastale è il valore attribuito per calcoli fiscali a qualsiasi edificio in grado di generare o produrre reddito. Assume particolare rilevanza quando dobbiamo:

• determinare il valore di un fabbricato per il calcolo delle imposte, anche per l’IMU sulla seconda casa di cui abbiamo parlato nella nostra guida completa;
• calcolare il valore catastale per successioni e ipoteche;
• stabilire il valore erariale di un bene e la sua redditività erariale.

Per determinare a quanto ammonta è molto importante conoscere la categoria catastale a cui appartiene l’immobile. Sotto il profilo fiscale, infatti, esiste una notevole differenza tra strutture destinate a uso abitativo e semplici magazzini, tra un box auto e una casa di cura. In Italia esistono quattro macro-tipologie diverse di categorie catastali, vediamo come sono suddivise.

Gli immobili vengono raggruppati in quattro grandi categorie catastali. Ognuna di esse è poi suddivisa in sottocategorie che a loro volta vengono ripartite in ulteriori classi.

È il gruppo a cui appartengono le abitazioni e le strutture assimilabili ad abitazione, come ad esempio gli uffici. Il gruppo è suddiviso a sua volta in sottocategorie dall’A/1 all’A/11. La consistenza catastale dei beni di questo gruppo è calcolata in vani.

Categoria riservata agli edifici di alloggio collettivo con carattere sociale o comunitario, come prigioni, ospedali e scuole, misurati in metri cubi e suddivisi in otto sottogruppi.

Raccoglie le strutture a uso vario e commerciale, quindi negozi e magazzini, ma anche box auto, classificati da C/1 a C/7. L’unità di misura catastale è il metro quadro.

È il gruppo che raccoglie invece alberghi, cinema, teatri, fabbricati rurali e altri immobili a fine di lucro raccolti in dieci sottocategorie. La rendita in questo caso viene stabilita in base a una stima diretta.

Esistono, poi, due ulteriori gruppi, E ed F, che includono i beni a destinazione particolare di uso pubblico (dalle stazioni ai cimiteri, passando per i semafori) e le entità urbane.

Ogni immobile appartiene quindi a una specifica categoria catastale in base alla quale è possibile determinare con la giusta unità di misura le dimensioni del bene, se in vani, metri quadri o metri cubi. È questa la base di partenza per il calcolo della rendita catastale.

Adesso che conosciamo le diverse categorie catastali torniamo alla rendita catastale e a come si calcola. La formula generale si basa su due fattori:

• la dimensione dell’immobile, da misurare in vani, metri cubi o metri quadri in base alla classe d’appartenenza;
• la tariffa d’estimo, un coefficiente di calcolo che varia a seconda di diversi fattori.

Le tariffe d’estimo vengono stabilite dall’Agenzia delle Entrate del Territorio sulla base della destinazione d’uso del bene e della zona in cui si trova.

Rimanendo nell’ambito degli edifici a uso abitativo, per stabilire il valore degli immobili le città vengono suddivise in diverse zone censuarie a cui vengono attribuiti differenti coefficienti per il calcolo finale. A parità di dimensioni, un appartamento nel centro storico di Milano avrà un valore di partenza più alto rispetto a uno nella periferia industriale, per fare un esempio.

Per individuare le tariffe d’estimo possiamo consultare il sito della Gazzetta Ufficiale. Se conosci zona censuaria, classe e numero di vani puoi determinare la rendita catastale di un immobile in pochi semplici passaggi.

Cerchiamo di capire ancora meglio la rendita catastale e come si calcola con un esempio. Prendiamo un appartamento della categoria A nella città di Roma con le seguenti caratteristiche:

• zona censuaria 2;
• sottocategoria A/2, abitazione di tipo civile di classe 1;
• 3 vani totali.

Secondo la tabella della Gazzetta Ufficiale, la tariffa d’estimo per questo tipo di immobile è pari a 216,91€.

Per determinare la rendita del bene, quindi, ci basterà moltiplicare il valore della tariffa per il numero dei vani, quindi:

• 216,91×3= 650,73€

Questa cifra sarà quindi il valore di partenza per calcolare tutte le imposte relative all’acquisto, al possesso e alla vendita del nostro bene a Roma.

Non è sempre semplice farsi un’idea precisa delle tasse da pagare per comprare o vendere casa. Con questo articolo speriamo di aver fatto un po’ di chiarezza su cos’è la rendita catastale e come si calcola.

Adesso che ne sai di più, sta a te scegliere come e dove acquistare casa. La nostra piattaforma annunci ti mette a disposizione tante offerte disponibili subito a Milano, Torino, Firenze, Roma, Bologna e Verona. Inizia sin da oggi a pensare alla tua casa di domani.