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Comprare casa per affittarla: quando conviene? | Casavo

Comprare casa per affittarla: le buone pratiche per massimizzare l’investimento

Se ti è capitato di desiderare di avere un’entrata extra, probabilmente le soluzioni a cui hai pensato sono diverse, dagli investimenti in borsa ai piccoli lavoretti. Una delle opzioni spesso messa al vaglio riguarda gli investimenti immobiliari: comprare una casa con ottimo potenziale e affittarla.

Ma le possibilità di guadagno sono reali? E soprattutto come farlo per massimizzare la resa?

Affittare sì, ma a chi?

La prima domanda che ti devi porre è: a chi voglio affittare? Su questo si basa la scelta sia della tipologia di immobile, sia della zona dove acquistarlo. Solitamente, chi sceglie di acquistare una casa per affittarla, ha tre diversi target:

• I turisti

• Gli studenti

• Giovani lavoratori o trasfertisti

Quale tipo di casa mettere in affitto?

Se l’idea è quella di affittare a studenti, si può pensare a un appartamento, magari un trilocale o quadrilocale, da cui ricavare stanze singole o doppie. Al contrario, se immagini come affittuario un giovane lavoratore o una coppia, meglio puntare su un monolocale, un loft o un bilocale. Tieni in considerazione che, tendenzialmente, gli studenti hanno un budget più ridotto rispetto ai lavoratori, ma tendono anche a guardare meno potenziali comfort come terrazza, giardino, qualità dei mobili, aria condizionata, ecc.

Per quanto riguarda l’affitto turistico la scelta è più ampia e spazia dal monolocale fino ad appartamenti o case indipendenti molto grandi, pensate per famiglie numerose o gruppi di amici. In questi casi comfort come spazi aperti, barbecue o piscina sono sicuramente un plus, ma a giocare un ruolo più rilevante nella scelta è spesso la posizione.

Nell’ottica, poi, di poter stabilire una buona rata di affitto, molti scelgono di comprare case di recente o nuova costruzione, oppure di ristrutturare l’immobile acquistato: questo richiede indubbiamente un investimento iniziale più alto, ma al tempo stesso, permette di avere un guadagno maggiore, nonché un numero probabilmente più elevato di richieste.

La scelta della città e della posizione

La scelta della città o del paese in cui acquistare una casa da mettere in affitto deve variare in base al target a cui ti vuoi rivolgere. Se vuoi affittare a studenti, sarà opportuno scegliere città con un grande afflusso di universitari come Milano, Torino, Bologna, Firenze o Roma; qui il prezzo al m2 delle case sarà tendenzialmente più elevato – soprattutto a Milano e Bologna – ma la richiesta è molto più alta e gli affitti commisurati al costo di acquisto. Anche città più piccole, ma comunque frequentate da universitari come Pisa o Ferrara, possono essere una buona opzione e richiede un investimento minore in partenza. In queste città le zone più appetibili sono quelle vicine ai poli universitari, ma anche al centro e alla movida.

Se l’idea è quella di affittare a giovani lavoratori o trasfertisti, anche in questo caso le grandi città e dintorni sono una scelta sicura: tendenzialmente, infatti, i neo-lavoratori si spostano verso le province dove ci sono più opportunità di impiego. Questo non esclude, però, che ci possa essere una buona clientela anche in paesi più piccoli, ma la richiesta inferiore rende il processo più rischioso.

Infine, se vuoi affittare a turisti, la cosa migliore da fare è scegliere mete particolarmente apprezzate. Che si tratti di località di mare o di montagna, ma anche di città d’arte, la scelta più sicura è puntare su destinazioni più note e ambite. Ovviamente, più la zona è frequentata da turisti più i prezzi d’acquisto e d’affitto saranno elevati, quindi dovrai mettere sui piatti della bilancia i diversi fattori.

Quando scegli dove comprare casa devi prendere in considerazione un altro fattore: la distanza. Se, per esempio, abiti a Venezia e compri casa a Napoli, devi mettere in conto di recarti sul posto svariate volte, sia per l’acquisto sia per l’affitto – o di affidarti a terzi, cosa che però richiede spese ulteriori. È sempre meglio, quindi, scegliere una città che ti sia quanto più possibile comodo raggiungere.

La tipologia di affitto

Se scegli di affittare la tua casa a turisti, devi tenere in considerazione che si tratterà di affitti brevi, che possono andare da un solo weekend fino a una stagione. Questo permette di sfruttare i periodi di alta richiesta, variando il prezzo di affitto, ma richiede moltissimo impegno.

Se si affitta a giovani lavoratori, al contrario, è più probabile che il contratto possa avere tempistiche più lunghe, dall’anno fino a un 4+4.

Gli alloggi studenteschi si collocano poi nel mezzo, perché nonostante di solito i contratti siano annuali è possibile che vi siano disdette anticipate e un ricircolo più alto, soprattutto se consideri di affittare la casa a più di due persone; anche in questo caso, quindi, lo sforzo di gestione potrebbe essere elevato.

Pro e contro dell’acquisto di una casa per affittarla

Comprare una casa per affittarla è una forma di investimento che ha i suoi vantaggi, ma anche i suoi rischi.

• È necessario avere un capitale iniziale a disposizione o aprire un mutuo; d’altro canto, però, è possibile sfruttare agevolazioni e bonus per massimizzare la resa.
• Il secondo elemento critico è che richiede tempo e impegno, che varia a seconda della tipologia di affitto che si sceglie di portare avanti.
• La situazione macroeconomica influisce fortemente, sia in positivo sia in negativo, sui guadagni; in particolare, è importante scegliere una tassazione vantaggiosa per il mutuo.
• La scelta del target, del luogo e dell’immobile sono decisive per ottenere un guadagno.
   

In definitiva, per rendere questo processo vantaggioso, bisogna essere avvezzi dei processi di acquisto e comprendere le dinamiche di affitto per massimizzare la resa, ma è importante anche saper individuare l’occasione giusta.

Peresempio, quando Matera ha vinto il premio Città della cultura, la richiesta di affitti turistici è cresciuta. Così come, se dovesse aprire una sede distaccata dell’Università di Milano a Bergamo, la richiesta di alloggi per studenti in questa seconda zona crescerebbe moltissimo. O, ancora, se uno dei quartieri periferici di Torino – come Barriera di Milano – vedesse l’apertura di uffici, ristoranti e bar, probabilmente potremmo immaginare che l’interesse per la zona aumenterebbe.

Costi e guadagni

Pensando più nel concreto ai risvolti economici, una casa in affitto deve offrire un rendimento lordo annuo non inferiore al 3-5% del valore dell’immobile. In questo senso, zona e comfort aggiuntivi possono aiutarti ad affittare a un prezzo più alto, ma dovrai anche prendere in considerazione una serie di spese da sostenere, come:

• Tasse di acquisto della prima o della seconda casa;

• Costi notarili o di mediazione per l’acquisto della casa;

• Interessi sul mutuo;

• Imposta di registro e bollo per registrare il contratto d’affitto;

• Tassazione sull’affitto (regime ordinario o cedolare secca);

• Costi di manutenzione della casa.

E per conoscere meglio tutti i costi in cui ti puoi imbattere quando compri casa, leggi la nostra guida su costi e tasse per l'acquisto della prima casa.