Contratto preliminare: come funziona, chi lo paga e quanto costa

Se stai pensando di comprare o vendere casa, ti consigliamo di non sottovalutare il contratto preliminare di compravendita - detto anche compromesso - ovvero il documento con cui le due parti si impegnano a firmare in un secondo momento il contratto di compravendita vero e proprio. E noi di Casavo siamo pronti a illustrarti i passaggi fondamentali e le procedure corrette per evitare spiacevoli malintesi o fastidiosi errori burocratici.

La differenza sostanziale rispetto alla proposta d’acquisto è che, col contratto preliminare, le due parti non possono venire meno all’impegno che hanno preso. Le conseguenze per il mancato adempimento alle clausole inserite nel contratto preliminare di compravendita immobiliare sono infatti salatissime.

In questo documento vengono inserite tutte le informazioni base della proprietà oggetto di compravendita, come:

1. prezzo di vendita;
2. indirizzo dell’immobile;
3. descrizione (tipologia, composizione, dati catastali).

A queste indicazioni di solito si aggiungono le cosiddette clausole “accessorie”, di cui le più comuni sono:

1. il termine per la stipula del rogito notarile (il contratto definitivo);
2. la caparra;
3. una penale.



Il compromesso è valido anche senza queste informazioni aggiuntive, che però sono molto utili per tutelarti da situazioni equivoche in futuro, soprattutto se decidi di occuparti del contratto in prima persona.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, infatti, rientra nella categoria documentale - garantita dalla Legge - delle scritture private.

Ciò significa che andare dal notaio non è obbligatorio, e puoi registrare direttamente il tuo documento presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla firma del preliminare.

Come funziona il compromesso

Abbiamo detto che il compromesso, o contratto preliminare di compravendita che dir si voglia, consiste in un accordo vincolante che obbliga le parti a stipulare poi il contratto definitivo. Puoi quindi intuire che arrivare a una stesura del documento approvata da entrambe le parti non è un’operazione immediata. Spesso, infatti, si verificano delle trattative tra gli interessati, con vere e proprie proposte e controproposte che, alla fine, portano a un accordo. Solo a quel punto, dopo la stesura e la firma del documento, il contratto preliminare di compravendita può considerarsi concluso e vincolante per entrambi.

Di solito questo tipo di accordo si raggiunge quando una delle due parti ha particolari esigenze: l’acquirente magari è in attesa di un finanziamento, o il venditore sta ancora ristrutturando - o ultimando - l’immobile.

Costi medi di un contratto preliminare

La registrazione del contratto preliminare ha un costo medio che si aggira sugli 800/1000 euro, se fatta da un notaio. Se però preferisci stipularlo e registrarlo in autonomia ecco quali importi dovrai considerare:

1. 1 marca da bollo del valore di 16€ per ogni 4 facciate (da non considerare quelle bianche), o per ogni 100 righe;
2. 1 marca da bollo da 1€ per le planimetrie in allegato;
3. 1 marca da bollo da 16€ per tutti gli altri eventuali allegati.

Per la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate dovrai compilare un modulo e successivamente pagare l’imposta di registro tramite il modello F23, che prevede le voci seguenti a seconda del tipo di compromesso:

Di solito ci si rivolge a uno studio notarile solo durante la trascrizione del documento, per non far alzare troppo le spese. Il costo di un contratto preliminare dal notaio fa infatti aumentare di circa 390 euro le cifre riportate nella tabella sopra.

L’intervento di un professionista, però, ha senza dubbio la sua utilità: ti permette di azzerare ogni rischio, in modo che l’immobile risulti del tutto esente da pignoramenti, ipoteche, o vendite a terzi.

Adesso che sai tutto sul compromesso e su quanto costa registrare un contratto preliminare di vendita, ricordati che Casavo è a tua disposizione per aiutarti sia a vendere casa che a comprarne una nuova in tempi rapidi. Provare per credere!