Fasi della compravendita di una casa

Sei alle prese con una compravendita immobiliare e vuoi assicurarti di seguire la procedura corretta? In questa guida di Casavo ti accompagniamo passo passo attraverso tutte le fasi di acquisto della casa, dalla presentazione della proposta alla firma del rogito notarile.

Quali sono le fasi della compravendita di un immobile

Le compravendite immobiliari seguono alcuni passaggi obbligatori, necessari per la loro validità. Che tu stia vendendo o acquistando casa, l’iter previsto passa attraverso quattro tappe fisse:

1. la presentazione di una proposta irrevocabile di acquisto da parte del compratore
2. l’accettazione della proposta da parte del venditore
3. la firma del contratto preliminare
4. la stipula del rogito a opera di un notaio

Ognuno di questi momenti risponde alle proprie regole e caratteristiche. Desideri saperne di più? Ti spieghiamo tutto nei prossimi paragrafi.

1. Proposta irrevocabile d'acquisto

La proposta di acquisto è il primo momento ufficiale della trattativa per la compravendita di una casa. Per fornirti una definizione possiamo dire che si tratta di una dichiarazione con cui chi intende comprare un immobile notifica a chi lo vende la propria volontà.

Per il potenziale acquirente tale dichiarazione ha carattere vincolante e oneroso. Al momento della presentazione, infatti, è richiesto il versamento di una caparra pari al 10% del valore concordato per la vendita.

L’offerta, però, non costituisce un impegno assoluto. Bisogna aspettare la risposta della persona che vende per far scattare l’obbligatorietà. Fino a quel momento, chi ha interesse ad acquistare può recedere senza penali e recuperare l’acconto versato.

Diciamo per esempio che hai trovato un immobile che ti interessa e hai inviato una proposta con il pagamento della caparra stabilita. Dopo qualche giorno non hai ancora ricevuto risposte, e ti imbatti in un altro annuncio che cattura la tua attenzione. Per evitare di incastrarti tra due compravendite hai la libertà di ritirare la tua prima offerta e intavolare trattative per l’altra proprietà.

Se ti interessa conoscere ulteriori dettagli, ti consigliamo di approfondire l’argomento nel nostro articolo dedicato alla proposta di acquisto.

2. Accettazione della proposta d'acquisto

L’accettazione della proposta è invece l’atto con cui chi vende accetta l’offerta che ha ricevuto. Di solito i termini per la risposta vengono indicati nella proposta e sono compresi tra 7 e 15 giorni. Se stai vendendo la tua abitazione, per comunicare il tuo consenso e rendere nota la tua decisione definitiva, ti basta controfirmare il documento ricevuto, inviare una mail al proponente o all’agenzia incaricata. Dopo l’accettazione, eventuali ripensamenti ti costeranno il versamento di una penale, oltre alla restituzione – o alla perdita – della caparra.

3. Contratto preliminare

A questo punto si entra nel vivo delle fasi della compravendita con la stipula del contratto preliminare. Questo documento – detto anche compromesso di acquisto – si presenta come una scrittura privata tra le due parti in cui vengono indicati tutti i dettagli dell’accordo. Nel preliminare troverai quindi:

1. il prezzo concordato per la vendita
2. l’indirizzo della proprietà
3. la descrizione dell’immobile completa dei dati catastali

Di solito, è buona prassi aggiungere anche alcune clausole accessorie per tutelare i reciproci interessi, come il termine per la stipula del rogito (ne parliamo meglio nel prossimo paragrafo), la caparra da corrispondere e le eventuali penali nell’ipotesi in cui l’affare dovesse saltare.

Il compromesso rappresenta il reciproco impegno tra acquirente e venditore a concludere la trattativa e ogni violazione dell’intesa può portare a sanzioni severe. Per la sua preparazione non è necessario coinvolgere uno studio notarile. Tu e l’altra persona coinvolta avete infatti facoltà di occuparvi della stesura e del pagamento – sempre a carico di chi compra – degli oneri previsti per bolli e registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Se con il notaio hai la certezza di fare tutto nel modo giusto, occupandoti della scrittura otterrai un parziale risparmio su una spesa media che si aggira intorno agli 800-1.000 euro.

4. Rogito notarile

Il rogito notarile è l’ultima tra le fasi di acquisto della casa. A livello legale, questo atto è il documento che rende ufficiale ed effettivo il passaggio di proprietà di un immobile. Per la sua efficacia è fondamentale che sia compilato da un notaio e che venga firmato dalle persone che hanno intavolato la trattativa alla presenza del professionista legale e davanti a dei testimoni.

Il rogito cristallizza le clausole contenute nel compromesso e deve contenere alcuni elementi indispensabili previsti dalla legge per la sua validità:

• le informazioni su data e luogo in cui si conclude l’atto;
• i dati anagrafici delle parti e dei testimoni o rappresentanti legali;
• la descrizione e il prezzo di vendita del bene;
• le modalità previste per il pagamento;
• il riepilogo delle spese sostenute dallo studio notarile per compilare il documento.

Dopo aver verificato che il rogito sia redatto in modo corretto in tutte le sue parti, il notaio incaricato procede alla lettura che porta poi ai 3 momenti essenziali per la regolarità della compravendita:

1. la firma delle persone presenti e coinvolte
2. il pagamento del saldo previsto nelle modalità indicate nel documento
3. la consegna delle chiavi dell’abitazione

A questo punto il trasferimento di proprietà si considera concluso e il contratto produce i propri effetti con piena validità.

Ora che abbiamo analizzato insieme tutte le fasi della compravendita, puoi lanciarti nei tuoi progetti immobiliari senza paura di saltare un passaggio. Se sei in cerca di un’abitazione da acquistare, sulla piattaforma annunci di Casavo ti aspettano centinaia di annunci selezionati in collaborazione con le migliori agenzie. Trovare la tua nuova casa non è mai stato così semplice.