Imposta di registro per prima casa: quando si paga e come si calcola

L’imposta di registro per l’acquisto della prima casa o della seconda è uno degli oneri previsti per le compravendite immobiliari. Mentre le imposte ipotecarie e catastali hanno valori fissi, per questa tassa esistono alcune condizioni che influiscono sul totale.

In questa guida firmata Casavo ti spieghiamo tutto quello che c’è da sapere sull’imposta di registro: quando si paga, come si calcola e a quanto ammonta.

L'imposta di registro: quando si paga e a quanto ammonta

L’Agenzia delle Entrate informa che l’imposta di registro è richiesta per “conservare traccia di particolari atti in modo da conferire loro certezza giuridica”. Si tratta di una tassa indiretta, che viene cioè applicata sugli acquisti, ed è alternativa all’IVA per le compravendite immobiliari tra privati. Il pagamento avviene al momento dell’iscrizione dell’atto di acquisto all’ufficio competente presso l’Agenzia delle Entrate e se ne occupa di solito il notaio.

La cifra da versare varia tra il 2 e il 9% del valore dell’immobile per la prima o la seconda casa. Lo scenario cambia se compri direttamente da impresa costruttrice un fabbricato realizzato da meno di cinque anni. In questa ipotesi è previsto un importo fisso di 200 euro e va poi calcolata l’IVA in percentuali diverse in base alle circostanze.

Esistono poi ulteriori differenze su come calcolare l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa o della seconda. Dal prossimo paragrafo cominciamo a vedere meglio tutti i dettagli.

Come si calcola l'imposta di registro per la prima casa

Il calcolo dell’imposta di registro sulla prima casa parte dal 2% del prezzo di vendita o della rendita catastale del bene, quest’ultima moltiplicata per un coefficiente pari a 115,5. Tale rendita è il valore che, a fini fiscali, viene attribuito ai fabbricati che possono produrre reddito e dipende dalla categoria catastale dell’immobile, dalla sua metratura e dalla tariffa d’estimo assegnata dall’Agenzia delle Entrate.

Facciamo un esempio di come calcolare l’imposta di registro per l’acquisto prima casa con un immobile con una valutazione pari a 120.000 euro e una rendita di 1.000:

• partendo dal prezzo di vendita, l’ammontare sarà il 2% di 120.000, quindi 2.400 euro;
• con rendita catastale pari a 1.000 la quota da versare si ricava dal 2% di 1.000 moltiplicato per 115,5, per un totale di 2.310.

Nel nostro esempio, quindi, il totale calcolato a partire dalla rendita permette un leggero risparmio rispetto a quello basato sul prezzo di vendita.

La stima calcolata sulla rendita è stata introdotta nell’ordinamento nel 2006 e rappresenta il cosiddetto sistema prezzo valore. Tale innovazione serve a garantire equità nel prelievo fiscale indipendentemente dal prezzo pattuito nelle compravendite tra privati o per trattative con venditori non soggetti a IVA quali fondazioni e simili.

Se compri un fabbricato realizzato da non più di 5 anni direttamente dalla società che lo ha realizzato, invece, i criteri di calcolo cambiano. In questa ipotesi è previsto un contributo di 200 euro, oltre al versamento dell’IVA pari al 4% del costo di vendita. Riprendiamo il nostro esempio da 120.000 euro: l’importo dovuto sarà pari a 5.000 euro – il 4% di IVA più i 200 euro fissi.

Bisogna poi ricordare che in nessun caso nelle compravendite tra privati l’imposta può essere inferiore a 1.000 euro. Quando il calcolo in base alla quotazione o al sistema prezzo valore restituisce una cifra inferiore viene comunque arrotondata al minimo previsto dalla legge.

Imposta di registro per seconde case: cosa sapere

Per l’imposta di registro sulla seconda casa i parametri di riferimento cambiano. Vediamoli in forma sintetica prima di passare a degli esempi:

• la percentuale per calcolare la tassa sale dal 2 al 9%;
• per il sistema prezzo valore il coefficiente di riferimento passa da 115,5 a 126;
• nelle trattative con ditte e società l’IVA ammonta al 10%, mentre l’importo fisso è stabile a 200 euro.

Nel calcolo delle tasse sulla seconda casa vengono meno tutti i benefici e gli incentivi previsti per l’abitazione principale. Riprendiamo l’ipotesi di un immobile valutato 120.000 euro con rendita catastale di 1.000 e analizziamo le tre possibilità:

1. se il calcolo parte dalla quotazione di vendita, il totale da versare è pari a 10.800 euro (il 9% di 120.000);
2. con il sistema prezzo valore ci saranno da pagare 11.340 euro (il 9% di 1.000 moltiplicato per 126);
3. per acquisto diretto da costruttore l’onere è di 12.200 euro, ossia il 10% di IVA più i 200 euro base.

Questo esempio è uno dei rari casi in cui il sistema prezzo valore porta a pagare di più nei contratti tra privati. In media, però, avvalerti di questo metodo di calcolo ti consente dei notevoli risparmi, e non solo sull’ammontare dell’imposta. Quando comunichi in fase di compravendita di volerti avvalere del prezzo valore riduci anche gli oneri notarili per una quota pari a circa il 30% del totale.

Come abbiamo visto in linea generale i carichi fiscali sulle altre proprietà sono notevolmente superiori rispetto a quelli che gravano sull’abitazione principale.

Se ti stai chiedendo come evitare l’imposta di registro sulla seconda casa, esistono alcuni stratagemmi perfettamente legali per pagare meno o ammortizzare la spesa. Il primo prevede di intestare l’abitazione a un parente, a un amico o a una persona di fiducia che non abbia altri immobili a proprio nome, così da versare i contributi previsti per le prime case. Un altro sistema è l’affitto, che ti garantisce un’entrata regolare per rientrare in fretta delle spese.

Con quest’ampia panoramica conosci tutti i passaggi fondamentali su come calcolare l’imposta di registro per l’acquisto di una prima o seconda casa. Ora che hai le idee più chiare sulle spese da sostenere, vieni a farti un giro sulla piattaforma annunci di Casavo: ci trovi centinaia di immobili che ti aspettano per realizzare i tuoi progetti.