Casavo•02 aprile, Marketing Casavo
La permuta immobiliare è uno strumento per acquistare casa che sta ricevendo sempre maggiore attenzione negli ultimi anni. Si tratta di un vero e proprio scambio di immobili che garantisce risparmi consistenti rispetto a una normale operazione di compravendita.
Ma come funziona nello specifico e come portare a termine questa transazione? Se le informazioni che hai raccolto finora ti confondono, non preoccuparti: ci pensa Casavo ad aiutarti a completare la tua prima operazione di permuta.
La permuta di beni immobili è a tutti gli effetti uno scambio della proprietà di due case. L’articolo 1552 del codice civile la definisce così: “è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro”.
In un certo senso il contratto di permuta regola la forma più antica di transazione della storia dell’umanità: il baratto. In questo caso specifico, due soggetti si trasferiscono a vicenda la proprietà di un bene immobile producendo gli stessi effetti giuridici della compravendita.
Il requisito fondamentale è l’intenzione di entrambe le parti di cedere il diritto di proprietà di un bene in cambio di un altro di valore uguale o almeno simile.
Il primo motivo di confusione, per chi si avvicina all’idea di una permuta, è che non ne esiste un solo tipo. In questa tabella ti illustriamo le diverse possibilità:
| Permuta pura | La valutazione dei due immobili è identica, quindi cedi un appartamento dal valore di 100.000€ in cambio di un altro con lo stesso prezzo. |
| Permuta con conguaglio | I due beni hanno valori diversi ed è necessario compensare la differenza in denaro. Se cedi il tuo immobile da 100.000€ in cambio di uno da 120.000€ dovrai aggiungere i 20.000€ che mancano. |
| Permuta diretta | Avviene tra due soggetti privati. |
| Permuta immobiliare con un costruttore | Decidi di acquistare un immobile in fase di costruzione, cedendo alla ditta la proprietà del tuo appartamento in conto vendita. |
| Permuta tra soggetti giuridici | Lo scambio avviene tra aziende titolari di partita IVA. |
Tra privati si verifica di frequente lo scambio tra fratelli, soprattutto a seguito di eredità. Quando si perde una persona cara, ci si può trovare all’improvviso a gestire un capitale immobiliare: in alcuni casi gli eredi scelgono di puntare sulla vendita delle case ereditate, in altri si accordano tra di loro per scambiarsi la proprietà degli immobili.
Ora che abbiamo un’idea più chiara sulle modalità principali, capiamo quali sono i requisiti della permuta e i vantaggi effettivi che porta.
La condizione fondamentale per poter procedere al contratto è che entrambe le parti dimostrino di essere effettivamente proprietarie dei beni e che non ci siano ipoteche o mutui in corso.
Basta questo unico requisito per concludere l’accordo di permuta con dei notevoli risparmi rispetto alla compravendita tradizionale. Ecco i principali:
Come vedi, con lo scambio di immobili riesci a tagliare tempi e costi necessari per cedere e acquistare casa; ma quanto puoi risparmiare esattamente? Le spese da considerare dipendono da alcuni elementi: scopriamo quali sono.
Partiamo da un’analisi dei costi generali da pagare in uno scambio di immobili tra privati.
La differenza principale da sottolineare rispetto a una normale compravendita è che le spese sono calcolate su un’unica transazione e non su due operazioni separate.
Il costo del notaio per la permuta immobiliare riguarda quindi un solo atto, da dividere per di più tra le due parti coinvolte.
Stesso discorso per quanto riguarda la tassazione per le permute immobiliari nel 2021. A differenza di quanto accade in un normale contratto di vendita, gli oneri vengono divisi tra i due contraenti e non sono a carico del solo compratore. Le imposte di registro, catastali e ipotecarie vengono inoltre calcolate una sola volta.
Il carico fiscale totale è quindi composto da queste tre voci:
Nel calcolo del costo del rogito notarile l’ammontare dell’imposta è fissato al 2% del valore catastale del bene per la prima casa, e sale al 9% per le seconde. Se stai acquistando un immobile tramite scambio come seconda casa, la legge impone di considerare sempre la tassazione più elevata per stabilire i costi della permuta immobiliare.
Per lo scambio di immobili tramite un agente immobiliare c’è poi da considerare la spesa relativa alle provvigioni.
L’agenzia incaricata si occupa in questo caso della stima del valore delle case proposte per la permuta, di preparare i contratti e di mediare tra le persone coinvolte.
Il compenso per l’intermediazione è stabilito da un libero accordo tra le parti. La convenzione più diffusa per la permuta con agenzia immobiliare è che il calcolo della commissione parta dall’immobile con il valore catastale più alto – come per l’imposta di registro – e che entrambe le parti versino la quota per intero. Se, per esempio, le spese di agenzia ammontano a 1.000€, il totale da versare sarà 2.000€.
Fino a questo momento abbiamo analizzato le caratteristiche principali dello scambio tra privati; ora dedichiamoci un attimo alla permuta in conto vendita tra un privato e un’azienda. Come riportato nella tabella precedente, puoi infatti decidere di scambiare un immobile di tua proprietà con un altro in costruzione accordandoti direttamente con il costruttore.
In questo caso, quindi, stai cedendo la tua casa in conto vendita per acquistarne un’altra che è ancora in fase di realizzazione. Di solito, il vantaggio principale di questa scelta è la valutazione decisamente inferiore rispetto alla media di mercato. L’impresa di costruzioni è disposta a cedere il fabbricato a un prezzo più basso per avere la certezza di non ritrovarselo a carico a fine lavori e iniziare già a rientrare dei costi del progetto acquisendo un altro immobile pronto per la vendita.
Sul piano della tassazione, nel 2021 la permuta immobiliare con il costruttore presenta alcune differenze rispetto allo scambio tra privati.
L’impresa di costruzioni, infatti, deve considerare anche l’IVA per le operazioni di compravendita, mentre l’imposta di registro per le aziende ha un valore fisso. Sul bene ceduto dal costruttore ci sono quindi da considerare queste voci:
Per quanto riguarda invece il soggetto privato valgono le stesse previsioni che abbiamo già visto, quindi 50€ per imposta catastale e ipotecaria, e l’imposta di registro calcolata in base al valore catastale.
Trovare gli immobili ideali per una permuta può risultare davvero complesso. Se non hai già un accordo di massima per lo scambio, potresti avere delle difficoltà a individuare una persona interessata a un baratto tra appartamenti.
Niente paura, ti aiutiamo noi! Casavo propone una serie di vantaggi unici a chiunque voglia comprare o vendere casa, anche con il sistema della permuta immobiliare.
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Tutti i nostri servizi sono a tua disposizione anche se vuoi scambiare il tuo immobile. Scrivici subito per conoscere i dettagli: non vediamo l’ora di aiutarti a trovare la tua casa ideale, anche in permuta!
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