Rogito notarile: come funziona e come tutelarsi dopo la stipula

La prima cosa da sapere è che il rogito del notaio è a tutti gli effetti il contratto finale che serve a trasferire la proprietà di una casa da una persona a un‘altra. In questo articolo abbiamo raccolto un po’ di risposte ad alcune delle domande più frequenti su questo documento, come per esempio:

• cos’è il rogito;
• quanto costa un rogito per la prima casa e per la seconda;
• cosa rilascia il notaio dopo il rogito;
• come tutelarsi dopo il rogito.

Paragrafo dopo paragrafo ti spiegheremo tutto quello che c’è da sapere e i passaggi necessari per arrivare in fondo alla tua prima compravendita immobiliare.

Cos'è il rogito notarile e come funziona

Iniziamo da che significa rogito: è il documento con cui si formalizza il passaggio di proprietà di un immobile. È un termine specifico del linguaggio giuridico che possiamo sostituire con l’espressione atto pubblico notarile o atto del notaio.

Quando acquisti o vendi casa stipuli con l’altra parte coinvolta un contratto preliminare, definito compromesso, con tutte le informazioni sulla compravendita, come le specifiche del fabbricato, la planimetria e il prezzo finale. Di solito viene indicata una data di consegna ufficiale in cui le parti si incontrano per concludere effettivamente la cessione dell’immobile con un nuovo contratto: il rogito, appunto.

Il notaio incaricato compila il rogito e lo legge alle parti interessate, le quali hanno l’obbligo di fornire i propri documenti di identità e le planimetrie catastali già indicate nel compromesso. Dopo la lettura servono tre passaggi per la conclusione del contratto:

1. la firma sul rogito di tutte le persone coinvolte;
2. il pagamento del saldo concordato tra le parti;
3. la consegna delle chiavi dell’immobile.

A questo punto, il passaggio di proprietà può ritenersi concluso a tutti gli effetti. Prima di firmare l’atto del notaio, è sempre importante verificare che il rogito sia redatto nel modo giusto e contenga tutte le informazioni.

Cosa deve assolutamente contenere il rogito

Nella compilazione del suo atto, il notaio ha l’obbligo di riportare correttamente tutti i punti previsti dall’articolo 51 della legge sull’ordinamento del notariato, in particolare:

• le informazioni generali come data e luogo dell’atto;
• il proprio nome e cognome e i dati anagrafici delle parti e dei testimoni o rappresentanti legali;
• la descrizione e il valore di vendita dell’immobile;
• le modalità di pagamento;
• le spese sostenute dal notaio per la redazione del documento.

Il rogito è accompagnato dagli allegati che verranno poi consegnati in un fascicolo unico a compratore e venditore dopo l’autentica del contratto. Un’ulteriore copia viene conservata nell’archivio professionale del notaio.

Se stai acquistando un immobile e hai bisogno di accendere un mutuo per la tua prima casa, il contratto che regola il finanziamento va stipulato dopo la registrazione del rogito, che attesta il tuo effettivo status di proprietario dell’immobile.

Quanto costa il rogito per la prima casa

Chiarito il contenuto dell’atto pubblico notarile, proviamo a capire quanto costa fare il rogito per la prima casa. L’ordinamento italiano, nell’articolo 1475 del codice civile, prevede che le spese relative al documento di compravendita immobiliare spettino al compratore, salvo accordi diversi tra le parti. In generale, si tende ad attribuire a chi compra tutti i costi procedurali, inclusa quindi anche la parcella del notaio, lasciando a chi vende casa una serie di altre spese.

Possiamo riassumere i costi finali in questi punti:

• l’onorario da corrispondere al notaio, che dipende dai tariffari fissati dal Consiglio Nazionale del Notariato e varia a seconda del valore dell’immobile tra i 1.500€ e i 3.700€ circa, IVA esclusa;
• il rimborso per le spese sostenute dal notaio, dalle visure catastali ai semplici costi di cancelleria;
• 50€ per l’imposta catastale;
• 50€ per l’imposta ipotecaria;
• l’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’abitazione (che si calcola a partire dalla rendita catastale dell’immobile);
• l’imposta sul valore aggiunto (IVA) che parte dal 4% per la prima casa, ma può arrivare fino al 22% per gli immobili di lusso.

L’ammontare finale dei costi notarili dipende quindi dalle tariffe del notaio e dal valore complessivo della casa, in particolare dal valore catastale. Per questo motivo è importante fare attenzione che tutto sia scritto in modo chiaro nell’atto del notaio. Verifica sempre che la valutazione della casa sia indicata in maniera esplicita e coerente con i documenti ufficiali e con il preliminare stipulato con la tua controparte. Meglio evitare di ritrovarti a chiedere “Dove trovo la rendita catastale sul rogito?” dopo aver firmato.

Quanto costa il rogito per la seconda casa

Se invece vediamo quanto costa il rogito di una casa che non sia destinata a uso abitazione principale, quindi una seconda casa o qualsiasi altro tipo di investimento immobiliare, il quadro complessivo dei costi cambia al rialzo.

Le imposte ipotecaria e catastale rimangono invariate (50€ ognuna), così come gli oneri diretti del notaio. Cambiano, invece:

• l’imposta di registro che passa al 9% del valore catastale del bene;
• l’IVA, che in questo caso parte dal 10% fino ad arrivare al 22% a seconda delle caratteristiche dell’immobile.

Per l’acquisto diretto dal costruttore, invece, la spesa complessiva cambia ancora, con le imposte ipotecaria e catastale che salgono a 200€ ognuna. Per approfondire l’argomento ti consigliamo di dare un’occhiata alla nostra guida alle tasse sulla seconda casa.

E dopo? Come tutelarsi e quali documenti richiedere al notaio a seguito del rogito

Una volta firmato il contratto arriviamo alla fase finale della compravendita, un momento delicato che rischia di trasformarsi in una zona grigia per le garanzie legali. Vediamo come tutelarsi dopo il rogito.

In questa fase il notaio gioca un ruolo di grande importanza perché spetta a lui depositare tutti i documenti; in particolare dovrà provvedere:

• alla registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate;
• alla deposizione di una copia del fascicolo alla Conservatoria dei Registri Immobiliari entro venti giorni dalla firma;
• alla voltura e al pagamento delle imposte già versate dall’acquirente.

In concreto, cosa rilascia il notaio dopo il rogito? A parte le chiavi dell’immobile, nulla, anzi: in alcuni casi neanche quelle, se è previsto diversamente dal contratto preliminare.

I contraenti ricevono una copia autentica dell’atto dopo che sono avvenute tutte le registrazioni obbligatorie, di solito entro un mese dalla firma. Prima il notaio non è tenuto a rilasciare alcun documento che certifichi la compravendita.

È possibile, però, richiedere al notaio una certificazione di avvenuta stipula che funziona come tutela transitoria in attesa dei documenti definitivi.

Sul piano tecnico è costituita da una dichiarazione del notaio che legittima a tutti gli effetti il passaggio di proprietà. Non ha lo stesso valore legale del rogito registrato, ma nella prassi è accettato quasi universalmente come attestato della compravendita.

La certificazione è particolarmente utile se sei l’acquirente dell’immobile. Con la dichiarazione in mano hai già tutto quello che ti serve per andare avanti con la tua nuova casa e passare alle altre pratiche burocratiche in attesa dei documenti autenticati.

È importante non far passare tanto tempo per il cambio di residenza dopo il rogito. Fallo subito per poi dedicarti a tutti gli altri obblighi previsti per i proprietari di immobili, dalle dichiarazioni Imu e Tasi alle comunicazioni all’amministratore se hai acquistato casa in condominio. Attenzione, però: in quanto documento autonomo rispetto al rogito, la certificazione ha un costo separato da aggiungere alle spese della compravendita.

Ora che sai meglio cos’è il rogito, puoi lanciarti sul mercato immobiliare senza preoccupazioni. Sia che tu stia cercando casa o la voglia vendere, Casavo è il tuo punto di riferimento su Milano, Roma, Torino, Bologna, Firenze e Verona. Visita il nostro sito e scopri tutti i vantaggi che puoi ottenere, dalla valutazione gratuita del tuo immobile a una nostra offerta per l’acquisto diretto, oppure naviga tra decine di annunci di qualità selezionati apposta per te!