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Casavo27 aprile, Il team di Casavo

L’aumento dell’inflazione è il preludio ad una crisi immobiliare?

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Il rincaro energetico spinge l'inflazione

Il crescere delle spinte inflative e l'espansione del mercato immobiliare europeo degli ultimi 10 anni, stanno inducendo alcuni osservatori ad immaginare una prossima crisi immobiliare. Come ormai è noto, l'inflazione è sostenuta anche dall'aumento dei prezzi nel settore energetico. Le cause che originano l'aumento del prezzo dell'energia sono diverse e vanno contestualizzate in un quadro geopolitico complesso.

Lo squilibrio tra una domanda energetica forte ed un'offerta insufficiente, le tensioni internazionali, il Covid e perfino fattori meteo sfavorevoli stanno dietro al caro bolletta e all'aumento dell'inflazione.

Arrivando da un lungo periodo di tassi negativi e di denaro preso in prestito a condizioni più che favorevoli, l'idea di un'inflazione in crescita e di un aumento dei tassi può fare preoccupare.

Cosa potrebbe succedere ai mutui?

Il primo pensiero va ai mutui per l'acquisto di casa. Come potrebbe cambiare la rata?

Rispetto alla situazione attuale, con un TAEG del mutuo a tasso variabile tra l'1% e l'1,5% e quello a tasso fisso tra l'1,5% ed il 2,5%, non bisogna andare troppo indietro nel tempo per scoprire che tassi di interesse intorno al 5% si riscontravano nel 2006-2007, anni boom per le compravendite immobiliari.

In termini di rata, su un capitale finanziato di 130.000 euro per 30 anni, oggi la rata riscontrabile sul mercato è di circa 400,00 euro per un mutuo a tasso variabile. Cosa potrebbe succedere qualora i tassi dovessero crescere dello 0,5%?

Le variabili in gioco sono diverse e questo è un puro esercizio di stile, ma è ragionevole immaginare un aumento del costo della rata mensile di circa 40,00 euro. Quindi 14.400,00 euro sull'intero periodo. L'impatto sulla rata mensile di un mutuo a tasso fisso sarebbe anche più alto.

Il credito immobiliare gioca un ruolo chiave nel settore considerando che, sul fatturato delle compravendite stimato in 120 miliardi di euro nel 2021, circa il 50% (60 miliardi di euro) è la quota finanziata dalle banche.

L'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse, unito ad una più attenta selezione del mutuatario, potrebbero raffreddare l'interesse verso il mattone e ridurre il numero di compravendite ed i valori immobiliari? È il caso di parlare di una probabile crisi immobiliare?

Il mercato immobiliare ha ottime carte da giocare

A leggere i dati, nel periodo 2010-2021, il mercato immobiliare europeo è cresciuto in media del 34%. Alcuni Paesi hanno registrato crescite record come l'Estonia (+133%), il Lussemburgo (111%), l'Irlanda (+66%). La Banca Centrale Europea (BCE) sta raccomandando prudenza nell'erogazione di nuovi mutui immobiliari.

A fronte di questo sprint dei cugini europei, l'Italia segna una crescita negativa (-13%) dopo la Grecia (-28%), e prima di Cipro (-8%) e Spagna (-3%).

Questo dato indica che nel mercato immobiliare italiano c'è molto spazio per crescere. Un segnale positivo arriva dall'interesse degli operatori internazionali che confermano la crescita degli investimenti miliardari anche nel 2022 nei segmenti commerciale, logistica, hotellerie.

Anche il settore residenziale può continuare a cogliere l'opportunità dei vari bonus fiscali riconfermati. La riqualificazione del patrimonio immobiliare è una necessità per l'adeguamento dei layout, delle dotazioni tecnologiche, dell'efficientamento energetico.

La rigenerazione degli immobili residenziali può anche sostenere l'industria della locazione. Dall'esigenza abitativa primaria, a quella temporanea, sono tante le categorie di persone coinvolte. Turisti, studenti e lavoratori alimenteranno, per esempio, il trend delle microcase. City Pop, questo il nome della nuova tendenza, è già realtà in alcune aree metropolitane e sta muovendo investimenti significativi.

L'aumento dell'inflazione e dei tassi di interesse potrebbe avere effetti limitanti per l'accesso al credito, ma è difficile pensare ad una nuova crisi immobiliare. Piuttosto, occorre imparare a trattare l'immobiliare come un asset, all'interno di un perimetro di investimento diversificato e consapevole.

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