Guida alla locazione con patto di futura vendita

Il patto di futura vendita è un accordo in cui le parti si impegnano a concludere la vendita dell’immobile in un momento successivo. La locazione con patto di futura vendita è un’alternativa alla compravendita immobiliare che si rivela molto utile quando non hai un’immediata disponibilità finanziaria.

Con questo modello di contratto concordi con il venditore un normale rapporto di affitto a cui fa seguito, però, la possibilità di comprare l’immobile al termine del periodo di locazione. I canoni mensili vengono quindi considerati come rate versate per l’acquisto.

Una formula interessante, non ti sembra? Se vuoi saperne di più, in questa guida noi di Casavo ti spieghiamo tutti i dettagli. Ti consigliamo di leggere fino in fondo!

Come funziona la locazione con patto di futura vendita

La locazione con patto di futura vendita si configura come un contratto atipico suddiviso in due fasi distinte. La prima prevede un regolare rapporto di affitto; la seconda, invece, costituisce un preliminare di vendita per il trasferimento della proprietà dell’immobile.

Il preliminare può essere di due tipi:

• unilaterale, che prevede cioè l’obbligo di trasferire la proprietà solo per il locatario, mentre l’inquilino conserva la facoltà di rinunciare all’acquisto;
• bilaterale, che vincola invece entrambe le parti alla compravendita.

Proviamo a semplificare un po’ il linguaggio giuridico. Immaginiamo per te un fac simile di contratto di locazione con patto di futura vendita. Il periodo concordato è di tre anni più l’opzione per il tacito rinnovo per altri due (il classico 3+2) con un preliminare bilaterale. Una volta trascorsi i cinque anni avrai di fatto acquistato la casa. Nel caso di accordo unilaterale, invece, avrai facoltà di rinunciare all’acquisto.

Come vedi, questa opzione presenta numerosi vantaggi, soprattutto se non sai deciderti tra comprare o prendere in affitto casa.

Contratto di locazione con patto di futura vendita: modello dei canoni di affitto

Per quanto riguarda la cifra complessiva da corrispondere per concludere l’acquisto, ci sono due strade principali che puoi decidere con il venditore:

• il pagamento del canone ordinario, ossia quello previsto in base al valore di mercato;
• il versamento di un canone maggiorato che comprende, oltre all’affitto, una quota mensile destinata a coprire il prezzo di vendita.

Nel caso in cui il valore della casa risulti comunque superiore all’importo corrisposto mensilmente ci sarà bisogno di stabilire con l’altra parte le modalità per versare la quota mancante. Di solito puoi scegliere di accordarti con chi ti vende il bene per il pagamento di un acconto e di un saldo finale, oltre alla caparra confirmatoria.

Se immaginiamo un contratto di locazione con patto di futura vendita doc da compilare, quindi, andranno indicati:

• la durata del rapporto;
• l’ammontare del canone mensile, se maggiorato o standard;
• la caparra confirmatoria;
• eventuali acconti e saldi finali;
• se l’accordo è unilaterale o bilaterale.

Tutte queste voci sono necessarie per la validità finale e ti raccomandiamo di verificare bene che siano compilate nel modo giusto.

Cosa dice il codice civile su questo tipo di contratto

Per la locazione con patto di futura vendita il codice civile non prevede una disciplina specifica, ma vi fa riferimento nell’articolo 1526 comma 3 dedicato alla risoluzione del contratto. Questo significa che l’istituto è ancora oggetto di definizione caso per caso sulla base delle abitudini che mano a mano si consolidano. Non esiste, in sostanza, una norma fissa in materia, ma una serie di previsioni che si sono succedute nel tempo.

Contratto di locazione con patto di futura vendita: aspetti fiscali e contrattuali

A questo punto potresti domandarti: in una situazione ibrida come la locazione con patto di futura vendita la tassazione come funziona?

In caso di preliminare di acquisto il bilaterale, il pagamento delle imposte previste per l’acquisto della casa – quindi gli oneri catastali, ipotecari e di registro – è a carico dell’acquirente e va effettuato al momento della firma, così come il versamento dell’IVA. A tal proposito, l’imposta sul valore aggiunto viene calcolata sul prezzo complessivo dell’operazione, mentre non viene conteggiata nei vari canoni mensili.

Per quanto riguarda invece le tasse di mantenimento come l’IMU, restano a carico del proprietario, e la proprietà costituisce reddito per il calcolo delle imposte dirette. Questo alleggerimento fiscale nel periodo di affitto è senz’altro un vantaggio per chi acquista, ma rappresenta un freno per chi invece si impegna a cedere l’immobile in un secondo momento.

Questo tipo di accordo è quindi sempre conveniente? Per fare maggiore chiarezza sulla domanda, vediamo quali sono i vantaggi e gli svantaggi per le due parti nel contratto di locazione con patto di futura vendita tra privati.

Vantaggi per chi vende

• Conserva la proprietà del suo immobile fino al pagamento completo del prezzo pattuito.
• Riceve una rendita fissa mensile che può anche eccedere il normale canone.

Vantaggi per chi acquista

• Nel periodo di affitto risponde solo delle spese di manutenzione ordinaria, mentre le imposte dirette e locali rimangono a carico del proprietario e, in generale, beneficia delle tutele previste dalla disciplina giuridica della locazione.
• Ottiene la proprietà differita di un bene senza il versamento immediato della cifra complessiva e senza accendere un mutuo, risparmiando quindi sui relativi interessi.
• Per tutelare i propri diritti, può opporre il contratto di locazione a un eventuale terzo acquirente che dovesse subentrare.

Svantaggi per chi vende

• Tasse e oneri fiscali rimangono a suo carico durante il periodo di affitto.
• La manutenzione straordinaria dell’immobile, nonché i costi relativi a eventuali lavori condominiali, sono di sua competenza.
• Se intende ritirarsi dalla vendita dovrà rimborsare la caparra con una maggiorazione di solito pari al doppio dell’importo, a seconda della bozza di contratto di locazione con patto di futura vendita.
• Se qualcosa non dovesse funzionare e decidesse di rivendicare la casa avrà bisogno di rivolgersi all’autorità giudiziaria per attivare la procedura di sfratto.

Svantaggi per chi compra

• In caso di patto bilaterale, come nella nostra locazione con patto di futura vendita fac simile, dovrà pagare subito imposte e IVA.
• In accordi unilaterali, se decide di non procedere all’acquisto non può chiedere indietro quanto versato come caparra confirmatoria.
• Nel caso di fallimento del venditore corre un rischio elevato di non riuscire a ottenere l’immobile, nell’ipotesi di mancata trascrizione del preliminare nei registri immobiliari.

Come vedi, questo tipo di intesa rappresenta un’ottima alternativa all’acquisto tradizionale, soprattutto se non hai una disponibilità economica immediata o hai difficoltà ad accendere un mutuo. Gli svantaggi per chi compra sono tutto sommato limitati, specialmente se nel contratto di locazione con patto di futura vendita il formulario viene compilato con cura in ogni dettaglio.

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