Qu’est ce que la valeur vénale d'un bien immobilier ?

Il faut d’abord lui donner une définition : la valeur vénale est le prix qu'on peut espérer obtenir d'un bien immobilier lors d'une hypothétique revente. Il s'agit donc d'un montant indexé sur les prix du marché, à partir d'une estimation.

La valeur vénale, une norme comptable pour estimer un bien

La valeur vénale est définie par le Plan Comptable Général (PCG). Plus qu'une notion légale, il s'agit d'une norme comptable à valeur légale. Elle ne concerne pas seulement les biens immobiliers : elle peut aussi être utilisée par les assureurs pour les véhicules. Elle est définie à l'article 310.1.11 du PGC, comme suit :

« La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie. »

Il s'agit donc d'un prix auquel un bien pourrait être vendu, calculé à partir des prix du marché, dans des conditions dites normales. Mais quels sont ses usages et pourquoi faut-il la connaître ?

A quoi sert la valeur vénale ?

En ce qui concerne les biens immobiliers, on lui connaît deux usages principaux.

• Le premier : elle sert à calculer une indemnité de remplacement lors de la destruction d'un bien. La valeur vénale possède donc une fonction pour le propriétaire d’un bien immobilier. Cependant, notons que la valeur vénale et le prix final peuvent être différents.
• Sur le plan fiscal, la valeur vénale est utilisée pour évaluer le patrimoine d'un contribuable. Le but est d'éviter que les particuliers sous-estiment la valeur de leurs biens immobiliers lors de leur déclaration. Les instances de contrôle comparent alors la valeur déclarée à la valeur vénale ; en cas de litige, il incombe à l'administration fiscale de prouver la validité de son estimation.

Comment peut-on calculer la valeur vénale ?

Il n’existe pas de formule définie pour définir la valeur vénale. Celle-ci est cependant influencée par une série de facteurs qu’il faut connaître :

• La localisation du bien
• Le type de bien immobilier (maison, appartement…)
• La surface
• Les conditions du marché
• La présence d’annexes, par exemple un garage
• L’exposition
• Les prestations additionnelles, par exemple la climatisation.

Il est également possible de découvrir la valeur vénale d’un bien immobilier grâce à certains outils. Nous vous conseillons par exemple d’utiliser l’outil en ligne de Casavo, qui vous permet d’estimer gratuitement votre bien ! Cela ne vous prendra pas plus de trois minutes. Les ressources en ligne peuvent en général vous permettre de déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier. En voici quelques unes pour vous aiguiller dans votre recherche d’informations.

• L’application gratuite « Demande de valeur foncière » (DVF) vous permet de connaître le prix de vente d’un logement ou d’un terrain : il vous donne accès gratuitement à l’intégralité des données foncières sur les cinq dernières années. En utilisant cet outil, vous pourrez avoir une idée de la valeur d’autres biens immobiliers similaires au vôtre.
• L’outil Patrim est un autre outil du service public qui aide à l'estimation des biens immobiliers lors d’une vente potentielle.

Vous pouvez donc réaliser vous même une première estimation de la valeur vénale de votre bien avec ces outils ; par ailleurs, vous pouvez vous adresser à un notaire, à une plateforme immobilière ou encore à un professionnel de l’immobilier.

Quelle est la différence entre valeur vénale et prix ?

La valeur vénale, comme vous le savez à présent, est essentiellement une norme comptable qui sert soit au propriétaire soit à des fins fiscales. Il s’agit donc d’une estimation du prix auquel un logement peut être vendu, mais la correspondance n’est pas exacte : par exemple, la valeur vénale d’un bien occupé correspond à la valeur vénale du bien libre, mais le prix peut être influencé par le fait que le bien est effectivement loué.

Autrement dit, la valeur vénale constitue le montant qui pourrait être potentiellement accepté par le marché et, donc, pendant une vente. Mais le prix peut varier, par exemple pendant la négociation.