Come calcolare il valore di un immobile: i criteri di calcolo

Il valore di mercato di un immobile è una stima del suo prezzo basata sulle condizioni di equilibrio tra domanda e offerta nella data in cui effettui la quotazione.

Stai pensando di vendere la tua abitazione e vuoi sapere quanto vale? In questa guida di Casavo ti spieghiamo come si calcola il valore di un immobile e quali sono i parametri che incidono sulla valutazione. Prendi subito carta e penna e preparati a fare i conti!

Come si calcola il valore di un immobile: tutti i fattori da considerare

Com’è facile immaginare, i prezzi del settore immobiliare sono soggetti a fluttuazioni continue che dipendono da variabili che spaziano dalle caratteristiche del fabbricato all’andamento generale dell’economia.

La valutazione di cui parliamo in questo articolo è diversa dal valore catastale, un indicatore collegato alla rendita catastale che serve soprattutto per i calcoli delle imposte.

La formula breve per spiegare come si calcola il valore dell’immobile è una moltiplicazione: prendi la quotazione al metro quadro di riferimento e la moltiplichi per la superficie per ottenere una prima stima che poi andrà aggiustata in base ad alcuni coefficienti di merito.

Iniziamo a vedere nel dettaglio quali sono i 7 criteri che determinano come calcolare il valore di un immobile.

1. La posizione

Una delle voci più importanti per arrivare alla cifra finale è la posizione. Il prezzo al metro quadro cambia in modo sensibile tra le varie zone d’Italia, e anche all’interno della stessa città. Più alta è la richiesta, infatti, e maggiori saranno le stime di partenza. I quartieri centrali di grandi città quali Roma e Milano attirano sempre l’interesse del pubblico e spingono in continua crescita le quotazioni. Piccoli paesi che propongono un minor numero di attrattive e servizi, invece, rimangono fermi a quotazioni decisamente inferiori.

2. La superficie

La metratura è l’indice principale per stabilire come calcolare il valore dell’immobile. La superficie commerciale è formata dall’area calpestabile dell’abitazione più quella di eventuali pertinenze o spazi esterni, e il loro conteggio avviene in misura percentuale in base alle loro caratteristiche. Vediamo meglio cosa vuol dire:

• le superfici coperte calpestabili si misurano al 100%, così come i muri interni e quelli perimetrali esterni fino a uno spessore di 50 centimetri. I muri in comunione con altra proprietà, invece, valgono per il 50% fino a 25 centimetri di spessore;
• i soppalchi e le mansarde hanno coefficienti diversi in base all’altezza del soffitto: sopra i 240 centimetri valgono rispettivamente l’80 e il 75%, sotto il 15 e il 35;
• i balconi e le terrazze scoperti si misurano al 25%, quelli coperti al 35%, mentre le verande al 60%;
• il giardino di un appartamento incide per il 15%, quello di una villa per il 10%;
• per quanto riguarda le pertinenze, le cantine valgono al 25%, i posti auto dal 25 al 50%, i box dal 40 all’80%.

Immaginiamo quindi che hai un appartamento di 100 metri quadri con un balcone scoperto di 20 e una cantina di 30. La superficie totale da considerare sarà 100 più il 25% di 20 e il 25 di 30 per un totale di 112,5 metri quadri.

3. Il piano

Iniziamo ad analizzare adesso l’impatto dei coefficienti di merito su come calcolare il valore dell’immobile. Il piano e la presenza o meno dell’ascensore influenzano in misura percentuale il prezzo. Vediamo i dettagli:

• per i seminterrati si segna sempre un -25%;
• per piano terra o rialzati -10% se c’è il giardino, -20% senza;
• il primo piano pesa con un -10% con o senza ascensore;
• il secondo -3% senza e -15% con ascensore;
• per il terzo piano la presenza dell’ascensore mantiene inalterato il costo, ma la sua assenza causa un taglio del 20%;
• i piani superiori al terzo comportano un più 5% nel primo caso e un meno 30% nel secondo;
• per l’ultimo piano abbiamo un +10% e un -30% senza ascensore.

L’ultima variante riguarda l’attico che registra un +20% oppure un -20% se si raggiunge solo tramite le scale.

4. L'età dell'immobile

Lo stato di conservazione influisce in modo percentuale sul prezzo da un -10% per i fabbricati da ristrutturare, fino a un +5 per una ristrutturazione recente e +10% per un intervento di qualità appena terminato o per le nuove costruzioni.

5. Il riscaldamento

L’assenza dell’impianto di riscaldamento abbassa la valutazione del 5%, mentre sistemi centralizzati la mantengono invariata. Bastano però i contabilizzatori per un aumento del 2%, mentre un sistema autonomo incide per il 5%, ma ti permette poi di risparmiare sul riscaldamento.

6. L'esposizione

Anche l’affaccio determina come si calcola il valore dell’immobile. Una vista panoramica porta un +10%, un’esposizione esterna +5, all’interno tra -5 e -10%.

7. L'eventuale presenza di un contratto di locazione

Ultimo criterio da considerare è se è in corso un contratto di locazione o meno. Fermo restando che è sempre possibile vendere casa con un inquilino dentro, se è affittata il coefficiente di merito segna un -20% che diventa -5 per gli affitti brevi o stagionali.

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